Mot clé
Activité non autorisée

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine les manquements imputables au gérant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat mais avait omis de statuer sur la demande d'expulsion.

L'appelant principal, gérant des lieux, contestait sa défaillance en invoquant un paiement fait à un tiers non mandaté, le remboursement de frais d'aménagement et la nullité du contrat. La cour écarte ces moyens en retenant que le paiement à un tiers est inopposable aux bailleurs et qu'en l'absence de clause spécifique, le contrat, qui fait la loi des parties, n'oblige pas ces derniers à rembourser les frais d'aménagement.

Elle relève en outre que la fermeture administrative des lieux, consécutive à l'exercice d'une activité non autorisée, constitue une faute exclusivement imputable au gérant, qui ne peut dès lors se prévaloir de la nullité du contrat de son propre fait. Faisant droit à l'appel incident des bailleurs, la cour infirme le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, ordonne la libération des lieux, confirmant la décision pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale autorisée, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que la preuve de l'adjonction d'une activité de restauration non prévue au contrat n'était pas rapportée et que cette activité relevait au demeurant des usages de la profession de boucher.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en rappelant que le contrat constitue la loi des parties, conformément à l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle qualifie le contrat de gérance-libre de location d'un bien meuble et retient, au visa de l'article 692 du même code, que l'usage de la chose louée pour un objet autre que celui convenu justifie la résolution.

La cour considère que le constat d'huissier établi avant l'introduction de l'instance, corroboré par un avertissement des autorités administratives, établit suffisamment la violation contractuelle. Elle juge inopérant le constat contraire produit par le gérant après l'engagement de la procédure, ainsi que l'attestation professionnelle invoquée, dès lors que les stipulations contractuelles claires priment sur les usages de la profession.

Le jugement prononçant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de l'activité commerciale, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant l'éviction du preneur.

L'appelant soutenait, d'une part, que l'adjonction d'une activité complémentaire ne constituait pas un changement d'activité justifiant l'éviction et, d'autre part, que le bailleur était tenu de lui notifier un premier avertissement pour remise en état avant de pouvoir délivrer un congé visant l'éviction. La cour d'appel de commerce retient que l'adjonction d'une activité non prévue au contrat de bail, sans l'accord exprès du bailleur, constitue un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction sans indemnité, en application de l'article 8 de la loi 49-16.

La cour écarte le moyen tiré de la nécessité d'un double avertissement, jugeant qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de délivrer une mise en demeure distincte de celle visant l'éviction. Elle relève en outre que l'unique avertissement délivré au preneur, lui impartissant un délai pour cesser l'activité non autorisée et remettre les lieux en l'état sous peine d'éviction, est conforme aux exigences légales et produit pleinement ses effets.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion fondée sur un changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un procès-verbal de constat rectificatif. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en raison d'une erreur matérielle dans le premier procès-verbal de constat visant à établir le manquement du preneur.

L'appelant soutenait que cette erreur, corrigée par un second constat, ne pouvait faire échec à la constatation de la violation de la clause de destination exclusive du bail. La cour retient que le nouveau procès-verbal établit sans équivoque l'exploitation du local pour une activité non autorisée, distincte de celle contractuellement prévue.

Elle rappelle qu'en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, le contrat a force de loi entre les parties et que le changement de destination constitue une inexécution grave des obligations du preneur. Ce manquement, persistant après une mise en demeure d'avoir à libérer les lieux restée infructueuse, justifie la résiliation du bail et l'expulsion.

Le jugement est par conséquent infirmé et l'expulsion du preneur ordonnée.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur de respecter la destination contractuelle des lieux en dépit d'une tolérance apparente du bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint au preneur de cesser une activité de vente de fruits et légumes ajoutée à son commerce de boucherie, seule activité stipulée au contrat de bail.

L'appelant soutenait que l'exercice prolongé de cette activité complémentaire emportait accord tacite du bailleur et invoquait l'existence d'une autorisation administrative ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. La cour écarte ces moyens en rappelant qu'au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, la précision d'une clause contractuelle limitant l'activité exclut toute possibilité de déduire une approbation implicite du simple écoulement du temps.

Elle retient en outre que l'autorisation administrative, au surplus antérieure au bail, est inopposable au bailleur dès lors qu'elle ne peut modifier les conventions privées. La cour écarte également l'exception de la chose jugée, la demande antérieure portant sur la résiliation du bail ayant un objet distinct de la présente action en rétablissement de la situation contractuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé et d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée de la preuve du manquement contractuel du preneur. Le tribunal de commerce avait considéré que la preuve du changement d'activité n'était pas rapportée. L'appelant, bailleur, soutenait que l'adjonction d'une activité de téléphonie à l'activité de couture initialement prévue au bail constituait un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, au visa de la loi n° 49.16. La cour retient qu'elle est liée par le motif invoqué dans le congé, à savoir un changement total d'activité et non une simple adjonction. Elle juge qu'un procès-verbal de constatation mentionnant uniquement la présence d'un téléphone sur la porte du local est insuffisant à établir l'abandon de l'activité principale convenue. S'agissant de l'appel incident du preneur visant à faire déclarer le congé nul, la cour rappelle que la loi n° 49.16, contrairement au dahir de 1955, ne prévoit plus d'action autonome en nullité du congé, celle-ci ne pouvant être soulevée que comme moyen de défense à l'action en validation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant souverainement constaté, à partir des clauses claires d'un contrat de bail et d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait modifié la destination des lieux loués en y exerçant une activité non autorisée, en violation d'une clause expresse et sans l'accord du bailleur, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette violation des obligations contractuelles constitue un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen fondé sur l'existence d'un contrat de bail antérieur qui n'a pas été invoqué devant les juges du fond.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, retient que le preneur a manqué à ses obligations en divisant les lieux loués au moyen d'un mur et en y adjoignant, sans le consentement du bailleur, une activité commerciale distincte de celle contractuellement prévue. L'obtention par le preneur d'autorisations administratives pour effectuer ces changements est sans incidence sur l'appréciation de la faute en l'absence d'accord du bailleur.