وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (د. س.) بواسطة دفاعها بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 30/06/2025 تستأنف بمقتضاه الحكمين الصادرين عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم التمهيدي القاضي باجراء خبرة بتاريخ 27/11/2024 والحكم القطعي بتاريخ 09/04/2025 تحت عدد 4436 ملف عدد 9187/8205/2024 و القاضي قبول الطلب وفي الموضوع بافراغ المدعى عليها من المحل ذي الرسم العقاري عدد 49030/س الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء هي ومن يقوم مقامه وتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن المستأنفة بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 17/06/2025 و بادرت إلى استئنافه بتاريخ 30/06/2025 أي داخل أجله القانوني و نظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة و أداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن المستانف عليه تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرض فيه نه يملك العقار المسمى "بيناك" ذي الرسم العقاري عدد 49030/س وهو عبارة عن متجر ومستودع بالطابق الأرضي، كانن بشارع [العنوان]، الدارالبيضاء. وأنه بعد زيارته لعقاره تبين له أنه محتل من طرف المدعى عليها شركة (د. س.) في شخص مصفيها السيد أحمد (ن.) عن طريق استغلالها لعلية "سدة" بعلو 2.5 متر من الباب الخلفي للعقار بدون سند قانوني، مما اضطر معه العارض إلى انتداب مفوض قضائي قصد معاينة هذه الحالة. N/ Ref : V/ Réf : إلى السيد رئيس المحكمة التجارية بالدر البيضاء وبالفعل انتقلت المفوضة القضائية السيدة فتيحة (م.) إلى عين المكان، فأثبتت في المحضر المؤرخ في 2023/04/04 ان عقار العارض به علية محتلة من طرف المدعى عليها لها باب مفتوح من الخلف وتمنع العارض من الدخول اليها. وتأكيدا لذلك، قام العارض كذلك بإجراء خبرة على العقار خلص فيها الخبير السيد الميلود (ب.) الى ان عقار العارض يحتوي على علية علوها 2.5 متر تستغلها شركة (د. س.) من الباب الخلفي، وان هذه الأخيرة تستحوذ على -1- العلية بشكل غير قانوني بحيث لا يوجد للعلية رسم عقاري منفرد، وانه حسب نظام الملكية المشتركة المودع بالمحافظة العقارية الدار البيضاء انفا كما هو مبين في شهادة الملكية، فان المتجر ذي الرسم العقاري عدد 49030/س علوه 5.50 متر ولا توجد به علية. ملتمساالحكم بطرد المدعى عليها شركة (د. س.) في شخص مصفيها السيد أحمد (ن.) من المحل ذي الرسم العقاري عدد 49030/س الكائن بشارع [العنوان]، الدار البيضاء وبإفراغها منه بكافة مرافقه هي ومن يقوم مقامها تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذمع شمول الحكم بالنفاذ المعجل رغم كل طعن تحميل المدعى عليها الصائر. المرفقات شهادة الملكية. محضر معاينة و تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد الميلود (ب.) و انذار .

وبناء على جواب المدعى عليه الذي دفع من خلاله بعدم الاختصاص النوعي لكون الدعوى هي دعوى مدنية صرفة لا تدخل في الدعاوى التجارية ملتمسا الحكم بعدم اختصاص المحكمة للبث فيه و القول بان المحكمة الابتدائية هي المختصة للبت في الطلب و من حيث الشكل دفع المدعى عليه بانعدام الصفة و من حيث الموضوع التمس رفض الطلب لتناقض الحجج المؤسس عليها الطلب و ان المدعى عليها تحوز العقار لمدة تجاوزت الخمس عقود وانه لا علاقة له بالرسم العقاري المملوك للمدعية .

وبناء على ملتمس النيابة العامة الرامي الى التصريح باختصاصها نوعيا للبت في الطلب بحكم مستقل .

وبناء على تبادل الردود بين الطرفين بعد الإحالة .

و بناء على الحكم التمهيدي عدد 2035 الصادر بتاريخ 27/11/2025 القاضي بإجراء خبرة بواسطة السيد سهام بوطيب

وبناء على المذكرة المقدمة من طرف المدعي عليه بواسطة نائبها بجلسة 07/03/2023 والتي أوضحت من خلالها من حيث العنوان الذي يتواجد به العقار أن حدد الحكم التمهيدي مرجع الرسم العقاري و العنوان الكائن به شارع [العنوان] الدار البيضاء الواجب الانتقال إليه من أجل إنجاز الخبرة المأمور بها للتأكد من واقعة الاحتلال من عدمها و أنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة فإنه لم يحدد العنوان الذي تم الانتقال إليه هل هو العمارة رقم 40 أو رقم آخر لا سيما و أن عقد البيع التوثيقي المدلى به في الملف المنجز من طرف الموثقة السيدة أمال (ع.) يشير إلى أن العقار موضوع الرسم العقاري عدد 49030/س يتواجد بالعمارة رقم 32 كذلك فإن المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي المدلى بها من طرف المدعي نفسه تشير إلى رقم 30 و لما غيبت الخبيرة ذكر العنوان الذي انتقلت إليه هل نفسه المتواجد به العقاري موضوع النزاع الوارد بالحكم التمهيدي، يكون معه تقرير الخبرة المنجز غير مكتمل و يفتقر لأهم معطى يتمثل في العنوان حتى يتسنى للمحكمة الركون إليه ومقارنته بطلب المدعي الوارد بمقاله الافتتاحي و الذي لا يمكن للمحكمة أن تبت في أكثر منه طبقا للفصل 3 من قانون المسطرة المدنية و من حيث مشتملات العقار أنه بالاطلاع على شهادة الملكية موضوع الرسم العقاري عدد 49030/س المدلى بها من طرف المدعي ستلفي المحكمة أن العقار المذكور عبارة عن متجر بالطابق الأرضي و مستودع وفق ما هو مقيد بالشهادة المذكورة و إن القول بوجود أي جزء يندرج ضمن مشتملات العقار يجب مشتملات العقار يجب أن يتم إدراجه و تقييده بالرسم العقاري عملا بالمادة 2 من مدونة الحقوق العينية حتى يتسنى التمسك في مواجهة الغير و في ظل غياب ما يفيد أن الرسم العقاري تتواجد به علية، و هو ما أشار إليه تقرير الخبرة كذلك في الصفحة الثالثة بأن نظام الملكية المشتركة و شهادة الملكية لا يشيران إلى تواجد سدة يجعل الطلب غير مؤسس و يتعارض مع الوثائق الرسمية الصادرة عن الجهة و الإدارة المختصة و من حيث تواجد العارضة بعقار المدعي من عدمه إن البناية التي يتواجد بها العقار موضوع النزاع كما جاء في تقرير الخبرة قديمة التشييد و من الطراز الكولونيالي و هي عبارة عن مجموعة من العمارات المتداخلة فيما بينها حيث لكل بناية رقم خاص و مدخل خاص و إن الجزء الذي تتواجد به لأزيد من خمسة عقود أي قبل تفويتها العقار للمدعى عليه بتاريخ 2022/11/16 الذي عاينه و تملكه على حالته لا وجود له ضمن مشتملات عقار المدعي بدليل شهادة الملكية ، بناء على ما هو مسطر أعلاه من كون السيدة الخبيرة غيبت العنوان الذي تم الانتقال إليه و تعارض واقع العقار مع الوثائق الرسمية المدلى بها يجعل التقرير المنجز غير دقيق، كما أنه لم يتقيد بما هو وارد بالحكم التمهيدي ، كذلك فإن عدم تحيين واقع العقار موضوع النزاع بما يتناسب مع ما هو مقيد بالرسم العقاري يجعل طلب المدعي غير مؤسس على دليل واضح يمكن الركون إليه ، لذلك تلتمس أساسا الحكم بخبرة مضادة و احتياطيا الحكم برفض الطلب.

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المقدمة من طرف المدعي بواسطة نائبه بجلسة 19/03/2025 والتي أوضحت من خلالها من انه بالرجوع الى الخبرة المنجزة فستبين بأن السيدة الخبيرة احترمت مقتضيات الحكم التمهيدي الصادر عن المحكمة كما احترمت مقتضيات المادة 63 من ق م م و ان الخبرة المنجزة اكدت تصريحاته التي تفيد ان العلية او السدة هي من مشتملات الرسم العقاري عدد 49030/د المملوك للعارض وهي مستغلة من طرف المدعى عليها و أنه تبعا لذلك لا يسعه إلا تأكيد ملتمساته المضمنة بمقاله الافتتاحي ، لذلك يلتمس الحكم وفق ملتمساته المضمنة بمقاله الافتتاحي.

و بعد تبادل المذكرات و التعقيبات واستيفاء باقي الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه استأنفه الطاعن للأسباب الآتية:

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بسوء تعليل الحكم المستأنف الموازي لانعدامه حينما اعتمدت المحكمة مصدرته على محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيدة فتيحة (م.) كدليل و الذي تضمن أنه تم الانتقال إلى العقار الكائن بالمدخل [العنوان] ، كما اعتمدت المحكمة أيضا على الخبرة التي أمرت بها على اعتبار أن تقرير الخبرة بلغة المحكمة اعتمد في الوصول إلى نتيجة التقرير على النقط التي حددها الأمر التمهيدي و الحال أنه بالرجوع إلى الحكم التمهيدي القاضي بإجراء خبرة فإنه حدد العنوان الواجب الانتقال إليه بناء على طلب المستأنف عليه في شارع [العنوان] الدار البيضاء و هو ما يشكل اختلافا بين العنوان الذي تضمنه محضر المعاينة و العنوان الوارد بالحكم التمهيدي، مما يؤكد أن الخبير انتقل إلى عنوان آخر و لم يتقيد بأهم من التي حددها الحكم القاضي بإجراء خبرة على عكس ما ذهبت إليه محكمة الدرجة الأولى من خلال تعليلها أعلاه ، و بذلك تكون المحكمة قد اعتمدت في قضائها على وثيقتين مختلفتين من حيث المضمون مع العلم أنه لا يمكن لعقار واحد أن يتواجد في أكثر من عنوان و هو ما يجعل الحكم المستأنف قد جانب الصواب المتمثل في سوء التعليل الموازي لانعدامه، و من جهة أولى فقد أقرت المحكمة بأن الرسم العقاري للمحل موضوع النزاع هو نفسه الموجود بعقد التفويت و هو ما تؤكده العارضة و لا تنفيه، إلا أنه بالاطلاع على عقد التفويت المنجز من طرف الموثق فإنه يشير إلى أن العقار يتواجد بشارع [العنوان] الدار البيضاء ، ومن جهة ثانية أضافت المحكمة بأن السيدة الخبيرة انتقلت إلى العقار الكائن في شارع [العنوان] الدار البيضاء كما طلب منها في الحكم التمهيدي....) ليحضر السؤال مرة أخرى أي عنوان انتقلت إليه الخبيرة إن كان هنالك اختلاف في العناوين بين التفويت و ما هو مضمن بتقرير الخبرة، مع الإشارة إلى أن التقرير المنجز من طرف الخبير لم يشر إطلاقا إلى العنوان الذي تم الانتقال إليه مما تكون معه المحكمة من خلال التعليل أعلاه قد أساءت تقدير الحجج المعروضة عليها و لم تجعل لقضائها أساسا ، و انها لم تقل قط أنها تتواجد بالعقار الذي فوتته للمستأنف عليه، و أن هذا الأخير أكد كما هو وارد بعقد التفويت أنه عاين العقار و تملكه و حازه حيازة هادئة تخول له انتفاعا كاملا لعقاره ، وأن قول المحكمة بأن العارضة لم تدلي بسند تواجدها بالمحل موضوع النزاع هو تغيير للمراكز القانونية على اعتبار أن قواعد الإثبات تتمثل في كون البينة على من ادعى و ليس على المدعى عليه كما ذهبت لذلك المحكمة في تعليلها مما يكون سوء التعليل واضحا و أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب ، وانه تجدر الإشارة في الأخير إلى أنها أكدت غير ما مرة من خلال مذكراتها أنها لا تتواجد بالعقار الذي فوتته للمستأنف عليه بدليل أن الوثائق المتواجدة بالملف بما فيها الخبرة التي أمرت بها المحكمة تتناقض فيما بينها كما تم بيانه سلفا، بل إن شهادة ملكية العقار موضوع النزاع الواجب اعتمادها كوثيقة رسمية لا تفيد إطلاقا وجود أي علية، هذا إضافة إلى أن تقرير الخبرة لم يكن دقيقا كما أنه تم تغييب معطيات حاسمة و هو ما دفع العارضة إلى المطالبة بإجراء خبرة مضادة و هو ما لم تستجب له المحكمة ، وانه بناء على ما هو مسطر أعلاه تكون المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه بالاستئناف قد جانبت الصواب لما لم تقدر الوثائق المعروضة عليها و مدى مطابقتها لواقع النازلة و لم تجعل لقضائها أساسا ، ملتمسة بقبول المقال الاستئنافي وموضوعا اساسا بإلغاء الحكم المطعون فيه بالاستئناف القاضي بالافراغ و بعد التصدي الحكم برفض الطلب و احتياطيا إجراء خبرة عقارية يعهد بها لخبير.

وبناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المستانف عليه بواسطة نائبه بجلسة16/10/2025 جاء فيها ادعت المستانفة أن الحكم الابتدائي جاء سيئ التعليل الموازي لانعدامه بعلة أن المحكمة الابتدائية اعتمدت على وثيقتين مختلفتين من حيث المضمون إذ تضمن محضر المعاينة المنجز من طرف المفوضة القضائية أنها انتقلت الى المحل الموجود بالمدخل [العنوان] وان تقرير الخبرة تضمن أن الخبير انتقل الى العنوان شارع [العنوان]، وفي حين ان الحكم الابتدائي جاء معللا تعليلا كافيا ووافيا وأجاب على جميع ما أثارته المستانفة دفوعات وذلك أن الرسم العقاري للمحل موضوع الدعوى الذي هو 49030س هو نفسه الموجود بعقد التفويت وهو كذلك الذي انتقلت إليه السيدة الخبيرة واطلعت على وثائقه ، و أن نزاعه مع المدعى عليها واضح الموضوع، إذ ينصب على طلبه الحكم له بطرد المدعى عليها من الجزء العلوي للمحل موضوع الرسم العقاري عدد 49030/س الذي تم احتلال عليته من طرفها بإقرارها وأنها لم تدلي بالمقابل بسند تواجدها فيه بل تقتصر على مناقشة نقاط لا سند قانوني لها، وانه اذا كان للمدعى عليها ما يثبت مشروعية تواجدها بالمحل فلتدلي به وتثبت ادعاءاتها بحجج ووثائق جدية، وعليه تكون ادعاءات المستأنفة عديمة الاساس القانوني طبقا لقاعدة ان من يدعي شيئا فعليه عبء اثباته" وليس العكس، اي ان المستأنفة هي من عليها اثبات ما تدعيه وبالتالي يكون الحكم الابتدائي قد صادف الصواب فيما قضى به ملتمسا رد جميع دفوعات المستأنفة لعدم جديتها وموضوعا بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به.

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستانفة بواسطة نائبها بجلسة 30/10/2025 جاء فيها إن الوثائق التي تم اعتمادها في صدور الحكم المطعون فيه بالاستئناف، و بمجرد الاطلاع عليها فسيتجلى التناقض الواضح و البين الذي أكدته العارضة غير ما مرة و ذلك للاعتبارات الآتية :

و إن المعاينة المنجزة من طرف المفوض القضائي تفيد الانتقال إلى العنوان الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء ، وإن ملتمس المستأنف عليه الوارد بمقاله الافتتاحي و الخبرة الحرة المنجزة و ما هو وارد بالحكم المستأنف ينصب على العقار الكائن في شارع [العنوان] الدار البيضاء، و إن عقد البيع المنجز من طرف الموثق المدلى به في الملف يشير إلى كون العقار يتواجد بشارع [العنوان] الدار البيضاء، و إن الخبرة المأمور بها من طرف محكمة الدرجة الأولى المنجزة من طرف الخبيرة السيدة سهام بوطيب لم تحدد العنوان الذي انتقلت إليه و إنما اكتفت بعبارة "انتقلت إلى العقار موضوع الخبرة المشار إليه أعلاه، ليحضر السؤال هل انتقلت الخبيرة فعلا إلى العنوان المضمن بالحكم التمهيدي القاضي بإجراء خبرة أم أنها انتقلت إلى عنوان آخر حيث يتواجد الرسم العقاري موضوع النزاع ، وانه تجدر الإشارة إلى أنه تم تنبيه السيدة الخبيرة من خلال التصريح الكتابي المرفق بتقرير الخبرة إلى أن عنوان العقار الذي انتقلت إليه هو غير العنوان الوارد بالحكم التمهيدي و يستوجب ذكر ذلك في التقرير المنجز من طرفها لما له التقرير المنجز من طرفها لما له من آثار، إلا أنها أغفلت ذكر ذلك ، وانه تجدر الإشارة كذلك إلى أن طلب المستأنف عليه هو إفراغ العارضة من العلية باعتبارها من مشتملات العقار الذي تملكه و الحال أن شهادة الملكية المدلى بها طرف المستأنف عليه المتعلقة بالرسم العقاري عدد 49030/س تفيد أن العقار المتكون من قسمة مفرزة رقم 29+30 البالغ مساحته 1 آر 44 سنتيار هو عبارة عن متجر بالطابق الأرضي لا و مستودع و وجود لأي علية طبقا لما هو مسجل بالرسم العقاري الذي لا يمكن الاحتجاج به في مواجهة الغير إلا بما هو مضمن فيه، و بذلك فإن محكمة الدرجة الأولى باعتمادها على محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي وتقرير الخبرة وعقد التفويت كدليل على احتلال العارضة لعلية العقار موضوع النزاع رغم تناقض تلك الوثائق من حيث عنوان العقار كما تم تفصيل ذلك بالمقال الاستئنافي تكون قد أساءت تقدير الحجج و لم تجعل لقضائها أساسا، ملتمسة رد دفوع المستأنف عليه و الحكم وفق الملتمس الوارد بالمقال الاستئنافي.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات آخرها جلسة 30/10/2025 حضرها دفاع المستأنف عليه بالملف مذكرة تعقيبية لدفاع المستأنف تسلمت الحاضرة نسخة منها والتمست اجل فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 20/11/2025.

حيث تتمسك الطاعنة بكونها لا تتواجد بعلية العقار الذي فوتته للمستأنف عليه بدليل أن وثائق الملف بما فيها الخبرة التي أمرت بها المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه تتناقض فيما بينها ملتمسة أساسا التصريح بإلغاء الحكم المستأنف واحتياطيا بإجراء خبرة عقارية تعهد بها لخبير مختص قصد التأكد من واقعة الاحتلال من عدمها.

حيث إنه من الثابت من شهادة الملكية المدلى بها ضمن وثائق الملف الابتدائي، أن المستأنف عليه مالك للعقار ذي الرسم العقاري عدد 49030/س وأن محكمة البداية سعيا منها للتأكد من احتلال المستأنفة للعقار كما جاء بمحضر المعاينة و الخبرة الحرة المدلى بهما، قضت تمهيديا بإجراء خبرة عقارية انتدبت لها الخبيرة سهام بوطيب التي قامت و بحضور الطرفين ونائبيهما بمعاينة المحل المطلوب إفراغ الطاعنة منه و بأخد صور فوتوغرافية له و أن المنازعة في العنوان الذي عاينته الخبيرة و بانتقالها إلى عنوان آخر غير العنوان الوارد بالعقد يكون غير مؤسس بحضور الطاعنة وتواجدها بالعين موضوع النزاع يوم إنجاز الخبيرة لمهمتها و يبقى النعي غير سديد.

حيث إن الخبيرة عاينت العقار موضوع الرسم العقاري عدد 49030/س الذي اقتناه المستأنف عليه من الطاعنة وحددت أنه يتكون من متجر و مستودع بالطابق الأرضي و بأن المتجر هو عبارة عن قسمة مفرزة تحمل العدد 30 و بأنه يتواجد على يسار العمارة و يتم الولوج إليه انطلاقا من بهوها وبالرغم من أن نظام الملكية المشتركة لا يشير إلى وجود سدة و أنه لم يتم إنجاز تصميم طوبوغرافي لمستواها إلا انه مشار في التصميم الطبوغرافي لهاته القسمة المفرزة بوجود سدة Souspente و تأكد لها من المعاينة التي أجرتها أن هناك فعلا مستوى فعلي لتلك السدة في العمارة تم إحداثها منذ بناء العمارة و يتم الولوج إليها انطلاقا من قفص السلم بدرج العمارة و بأن هاته السدة مستغلة من طرف شركة (د. س.) كما هو مبين من خلال اللافتة المعلقة على الباب المؤدي لها لتخلص الى أن السدة أو العلية تشكل جزء من مشتملات الرسم العقاري المذكور و يبقى ما تمسكت به المستأنفة من كون المحل الذي تتواجد به ليس جزء من العقار الذي قامت ببيعه للمستأنف عليها وبأن العلية لا تدخل ضمن مشتملات الرسم العقاري عدد 49030/س يفنده عدم إثبات الطاعنة لا سند تواجدها بالعلية و لا بأن لها رسم عقاري مستقل عن الرسم العقاري الذي قامت بتفويته و يكون تواجدها بالمحل لا سند له و تكون المحكمة مصدرة الحكم المستأنف قد صادفت الصواب عند استجابتها لطلب إفراغ المستأنفة من العقار و يبقى مستند الطعن غير مؤسس و يتعين رد الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف و بتحميل رافعته الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الاستئناف.

في الموضوع : برده و و بتأييد الحكم المستأنف و جعل الصائر على رافعته.