Mot clé
Violation du contrat de bail

Saisi d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la cession d'un droit au bail, intervenue en violation d'une clause du bail initial et sans le consentement du bailleur, rendait le cessionnaire occupant sans titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que la cession lui était inopposable en application de l'article 22 du dahir du 24 mai 1955 et de la clause d'interdiction de céder, privant ainsi le cessionnaire de tout titre locatif. La cour relève que le cessionnaire justifie de son occupation par l'acte de cession du fonds de commerce, lequel constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle retient que les moyens tirés de la violation de la clause d'interdiction de céder doivent être dirigés contre le preneur initial, cédant, dans le cadre d'une action en résolution du bail, et non contre le cessionnaire dans le cadre d'une action en expulsion. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la violation du principe du contradictoire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, constatant que le bailleur avait reloué le bien à un tiers en violation du contrat de bail initial. L'appelant soulevait principalement la violation des droits de la défense, au motif que le premier juge avait fondé sa décision sur des procès-verbaux de constat produits par l'intimé sans qu'ils lui aient été communiqués pour observations. La cour relève que ces pièces, déterminantes pour la solution du litige, ont été versées au dossier après la mise en délibéré de l'affaire et n'ont pas été soumises au débat contradictoire. Elle retient que ce manquement constitue une atteinte substantielle aux droits de la défense qui prive l'appelant d'un degré de juridiction. Dès lors, la cour prononce l'annulation du jugement sans examiner les moyens de fond. L'appel incident du preneur, qui tendait à l'obtention de dommages et intérêts, est par conséquent déclaré sans objet. Le jugement est donc annulé et l'affaire renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit à nouveau statué.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par le bailleur contre le locataire initial, retient que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est un droit reconnu au preneur. Ayant constaté que le bailleur avait été informé de cette cession, elle en déduit à bon droit que celle-ci lui est opposable, peu important les moyens par lesquels il en a eu connaissance.

Par conséquent, le bailleur ne peut plus agir contre le locataire cédant et n'est pas fondé à contester l'existence même du fonds de commerce pour échapper aux effets de la cession.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.