Mot clé
Substitution de plein droit

Confrontée à une demande de renouvellement de bail commercial dirigée contre le bailleur initial et l'acquéreur d'un fonds voisin, la cour d'appel de commerce examine l'incidence d'une action en revendication pendante. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme étant prématurée, l'acquéreur ayant engagé une instance distincte pour faire constater une emprise des lieux loués sur sa propre parcelle.

La preneuse appelante soutenait que la cession de l'immeuble emportait, en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, substitution de plein droit de l'acquéreur dans la relation locative, indépendamment du litige foncier. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige ne porte pas sur une simple substitution de bailleur, mais sur la délimitation même de l'assiette du bail, contestée par l'acquéreur.

Elle juge que la détermination de la qualité de bailleur pour la partie litigieuse est subordonnée à l'issue de l'action en revendication. La cour précise qu'en cas d'éviction partielle, la preneuse conservera son recours en garantie contre le bailleur initial.

Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la transmission du contrat de bail aux héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, faute pour les héritiers de lui avoir notifié la cession de créance de loyers conformément aux dispositions des articles 195 et 199 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que la transmission du patrimoine aux héritiers, qui sont des ayants cause universels, s'opère de plein droit et n'est pas soumise au formalisme de la cession de créance applicable aux transferts conventionnels.

La cour relève que la sommation de payer, en mentionnant expressément la qualité d'héritiers des créanciers et en visant l'acte d'hérédité, constituait une information suffisante pour le preneur, le mettant en demeure de s'acquitter des loyers échus. Le défaut de paiement dans le délai imparti caractérisant le manquement du preneur, le jugement prononçant la résiliation du bail est en conséquence confirmé.

Viole l'article 229 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action en résiliation de bail pour non-paiement des loyers engagée par les héritiers du bailleur, au motif que ces derniers n'ont pas justifié de leur qualité lors de l'envoi de la mise en demeure au preneur. En effet, en vertu de ce texte, les héritiers se substituent de plein droit à leur auteur dans l'ensemble de ses droits et obligations, cette substitution légale n'étant subordonnée à aucune formalité de notification au cocontractant.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.