Mot clé
Retour des parties à l'état antérieur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un nouveau bail commercial consenti par un bailleur au profit d'un tiers, après l'expulsion du preneur initial en vertu d'un arrêt d'appel ultérieurement cassé. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de ce nouveau bail et ordonné la réintégration du preneur évincé.

Les appelants, bailleur et nouveau preneur, soutenaient que le bail litigieux était valable, le bailleur ayant recouvré la libre disposition du bien après l'expulsion, et que le droit du preneur initial, de nature personnelle, ne lui conférait aucun droit de suite sur l'immeuble. La cour rappelle qu'en application de l'article 369 du code de procédure civile, la cassation d'un arrêt replace les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement, ce qui a pour effet de maintenir la relation locative initiale.

Elle retient dès lors que le nouveau bail, conclu alors que le bien était encore l'objet d'un litige non définitivement tranché, est nul pour défaut d'un de ses éléments essentiels, à savoir son objet, sur lequel subsistaient les droits du preneur initial. La cour écarte l'argument tiré du droit de disposition du bailleur, ce droit étant subordonné à l'existence d'une décision irrévocable.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable.

L'appelant soutenait que le promoteur, mis en demeure de finaliser la vente, était en état de demeure, rendant sa propre obligation de payer le solde du prix non encore exigible et justifiant la résolution du contrat. La cour retient que le promoteur, professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi en restant inactif pendant plus de trois ans après la conclusion de la réservation et malgré une mise en demeure de parfaire la vente.

Elle écarte l'exception d'inexécution soulevée par le vendeur en relevant que, selon les termes du contrat, le paiement du solde du prix était dû de manière concomitante à la signature de l'acte de vente définitif, acte que le promoteur n'a jamais proposé de conclure. Dès lors, la cour considère que la défaillance du vendeur, caractérisant un état de demeure au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, justifie la résolution judiciaire du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même code.

La résolution emportant retour des parties à l'état antérieur, le promoteur est condamné à restituer l'intégralité de l'acompte versé. La cour alloue en outre des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance d'acquérir le bien.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé.

La cour d'appel de commerce retient que la demande en restitution d'un acompte versé au titre d'un contrat de réservation immobilière est irrecevable si elle n'est pas accompagnée d'une demande principale en résolution de ce contrat. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'appelant soutenait que le retrait de la réservation, accepté par le promoteur, valait accord des parties pour anéantir l'opération et justifiait une restitution directe des fonds. La cour écarte ce moyen en qualifiant l'acte de réservation de contrat synallagmatique dont la restitution des prestations n'est que la conséquence de l'anéantissement.

Elle juge, au visa de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats, que le retour des parties à l'état antérieur suppose que la fin de l'engagement ait été préalablement constatée ou prononcée judiciairement. Faute pour l'acquéreur d'avoir formé une demande en résolution, sa demande en restitution est jugée prématurée, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial tout en rejetant la demande de restitution des loyers versés d'avance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'impossibilité pour le preneur d'obtenir une licence d'exploitation. L'appelant soutenait que le refus de l'autorité administrative, motivé par le défaut de consentement de l'ensemble des co-indivisaires du bailleur, constituait un manquement de ce dernier à son obligation de garantie justifiant la restitution des sommes versées.

La cour retient que le paiement des loyers a pour contrepartie la jouissance effective du bien loué conformément à sa destination. Dès lors que le preneur a été privé de cette jouissance par l'impossibilité d'obtenir la licence d'exploitation, la résolution du contrat emporte l'obligation pour le bailleur de restituer les loyers perçus, les parties devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du bail.

La cour écarte en revanche la demande d'indemnisation formée en appel, la qualifiant de demande nouvelle irrecevable au visa de l'article 143 du code de procédure civile. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de restitution des loyers et confirmé pour le surplus.

Saisi en référé d'une demande de restitution de sommes versées en exécution d'un arrêt ultérieurement cassé, le premier président de la cour d'appel de commerce se prononce sur sa compétence et sur les effets de la cassation. La cour retient que la cassation d'une décision avec renvoi devant la même juridiction lui confère compétence pour statuer en référé, en application des dispositions combinées du code de procédure civile et de la loi instituant les juridictions de commerce.

Sur le fond, elle rappelle que l'effet attaché à l'annulation d'un jugement est de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant son prononcé, ce qui emporte une obligation de restitution. La cour juge que cette obligation de remise en l'état constitue en soi une situation d'urgence au sens de l'article 149 du code de procédure civile.

Dès lors, la partie ayant perçu des fonds en vertu du titre anéanti est tenue de les restituer. La cour fait en conséquence droit à la demande et ordonne la restitution intégrale des sommes versées.

La cassation d'une décision de justice remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ladite décision et entraîne la nullité des actes d'exécution accomplis sur son fondement. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie en référé, ordonne la réintégration du preneur évincé en vertu d'un arrêt d'expulsion qui a été ultérieurement cassé.

Ayant relevé que l'urgence était caractérisée par cette éviction fondée sur un titre anéanti, elle écarte à bon droit les prétentions des tiers intervenants se prévalant d'un titre de propriété, dès lors que la cassation avait été précisément prononcée en raison du défaut de qualité du bailleur à l'origine de la procédure.