Mot clé
Qualité du nouveau bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction.

Les preneurs soulevaient l'absence de relation locative directe avec l'acquéreur, une erreur matérielle dans la désignation du local et le défaut de notification de la vente. La cour retient que le droit au bail est transmis à l'acquéreur par l'effet de la vente, la production du titre de propriété suffisant à établir sa qualité à agir.

Elle juge que le congé, mentionnant le titre foncier et ayant été valablement délivré aux preneurs, est régulier nonobstant une erreur sur le numéro administratif du local. La cour considère par ailleurs que la délivrance du congé par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession au preneur.

Elle rappelle enfin que l'éviction pour usage personnel n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé délivré par l'adjudicataire d'un immeuble commercial avant l'inscription de son titre au registre foncier. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné le paiement des loyers et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité du congé au motif, d'une part, que la qualité de propriétaire du bailleur n'était pas établie faute d'inscription de l'acte d'adjudication et, d'autre part, que les formalités de signification étaient irrégulières. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que le procès-verbal d'adjudication constitue un titre de propriété parfait conférant à l'acquéreur la qualité de bailleur dès sa date, indépendamment de son inscription ultérieure.

Dès lors, l'adjudicataire est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire et a qualité pour délivrer congé au preneur sans avoir à notifier préalablement son acquisition. La cour écarte également les moyens tirés des vices de forme de la signification, relevant qu'une simple erreur matérielle sur le nom du destinataire, dépourvue d'incidence sur son identification, ne vicie pas l'acte.

La cour rejette en conséquence l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisie d'un litige relatif à un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par un nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement des loyers. L'appelant contestait la validité de l'acte au motif que le nouveau bailleur ne lui avait pas notifié sa qualité de créancier. La cour retient que le congé est nul dès lors qu'il a été délivré par le nouveau propriétaire sans que celui-ci ait préalablement notifié au preneur sa nouvelle qualité et le mandat de subrogation, créant ainsi une confusion légitime sur l'identité du créancier. Cette nullité vicie la mise en demeure et fait obstacle à la demande d'expulsion. La cour juge toutefois que le mandat de subrogation, bien qu'inopposable au preneur pour fonder le congé, établit la qualité du nouveau bailleur à recouvrer les loyers dont le preneur reste redevable, y compris ceux échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, mais confirmé et complété quant à la condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de l'immeuble loué et sur la validité de la mise en demeure de payer les loyers délivrée par le nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. En appel, le preneur soutenait que la mise en demeure était sans effet, faute d'avoir été accompagnée des actes de cession justifiant de la qualité du nouveau bailleur. La cour retient que le nouveau propriétaire, substitué de plein droit à l'ancien, n'est pas tenu de joindre à sa mise en demeure les titres justifiant le transfert de propriété. Elle relève qu'il suffit que la mise en demeure mentionne la nouvelle qualité du bailleur, la production des titres n'étant requise qu'en cas de contestation judiciaire, et que le preneur avait d'ailleurs reconnu en première instance avoir été informé de la cession. Le défaut de paiement au bailleur légitime étant ainsi avéré, le manquement contractuel justifiant la résiliation est caractérisé. La cour confirme par conséquent le jugement entrepris et, faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, condamne en outre l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'une cession de bail au preneur et sur l'incidence de la qualité de co-indivisaire de ce dernier sur la validité d'une procédure d'expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait, d'une part, que la simple sommation de payer ne valait pas notification régulière de la cession du droit au bail, rendant le défaut de paiement non fautif, et d'autre part, que sa qualité de propriétaire indivis faisait obstacle à son expulsion physique des lieux nonobstant la résiliation du bail. La cour écarte le premier moyen en retenant que la connaissance par le preneur de la cession est une question de fait pouvant être prouvée par tous moyens, et que la réception de deux sommations successives mentionnant la qualité du nouveau bailleur, sans protestation, établit suffisamment cette connaissance. Sur le second moyen, la cour juge que la qualité de co-indivisaire du preneur est sans incidence sur ses obligations locatives, dès lors que son occupation des lieux trouve son fondement juridique dans le contrat de bail et non dans son droit de propriété. Elle en déduit que l'inexécution de ses obligations de locataire entraîne la résiliation du bail et, par voie de conséquence, l'expulsion, son droit de propriété indivis ne lui conférant pas un droit de jouissance privatif à la suite de la défaillance contractuelle. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession d'immeuble au locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire. L'appelant soutenait ne pas avoir été informé de la cession et avoir continué de payer les loyers à l'ancien bailleur. La cour écarte ce moyen, considérant que le défaut de notification de la cession du bien loué au preneur ne vicie pas la sommation de payer émanant du nouveau propriétaire, dès lors que ce dernier justifie de son titre. Elle retient que la qualité pour agir du nouveau bailleur est ainsi établie et qu'il appartient au preneur, en application de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, de rapporter la preuve libératoire du paiement des loyers réclamés. La cour relève en outre que le premier juge a correctement fixé le montant des arriérés sur la base de la somme stipulée au contrat de bail initial, faute de preuve d'une augmentation convenue. Le jugement entrepris est donc confirmé.