Mot clé
Qualité à agir du co-indivisaire

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par certains coindivisaires seulement d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelante soutenait la nullité du congé au motif qu'il n'émanait pas de la majorité des trois quarts des coindivisaires requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration du bien indivis. La cour écarte ce moyen en retenant que les dispositions de cet article régissent exclusivement les rapports entre coindivisaires et ne sauraient être invoquées par un tiers à l'indivision, tel que le preneur.

La cour rappelle en outre qu'il suffit à l'auteur du congé de justifier de sa qualité de bailleur, laquelle n'était pas contestée, sans qu'il soit tenu de prouver sa qualité de propriétaire unique ou majoritaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de société de fait, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualification de la relation contractuelle liant les exploitants d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de société de fait, prononcé sa résolution pour inexécution et ordonné l'expulsion de l'associé exploitant ainsi que sa condamnation au paiement des bénéfices.

L'appelant contestait la qualification retenue, soutenant l'existence d'un bail commercial, et soulevait subsidiairement le défaut de qualité à agir du co-indivisaire demandeur. La cour d'appel de commerce écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la qualité de propriétaire indivis confère à l'intimé un intérêt suffisant.

Sur le fond, elle juge que ni une ordonnance de référé relative à la fourniture de services, ni des dépôts unilatéraux de fonds à la caisse du tribunal, ni des attestations de témoins produites en appel ne suffisent à caractériser un bail, faute de rapporter la preuve d'un consentement sur la chose et le prix. La cour retient que la relation de société de fait est en revanche suffisamment établie par les témoignages concordants recueillis en première instance, dont la force probante est admise en matière commerciale.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et la validité de la notification du congé. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, propriétaire indivis, ainsi que la régularité du congé, arguant d'une part qu'il visait deux locaux distincts et d'autre part qu'il avait été notifié par un clerc de huissier de justice et non par l'officier lui-même.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que le bailleur détenant plus des trois quarts des parts indivises a, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, qualité pour administrer seul le bien et délivrer congé, cette qualité étant au surplus confortée par une convention de partage d'usage. Elle rejette également l'argument tiré de la pluralité de locaux, faute pour le preneur d'apporter la preuve qu'il ne s'agissait pas d'un local unique.

La cour retient surtout que la notification d'un congé par un clerc de huissier de justice est valable, dès lors que les dispositions de la loi n° 81.03 n'excluent pas les congés du champ des actes pouvant être signifiés par un clerc sous la supervision et la responsabilité de l'officier ministériel, matérialisée par la rédaction et la signature du procès-verbal de notification par ce dernier. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte consenti par des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail conclu par deux indivisaires au profit d'une société qu'ils contrôlaient, sans l'accord des autres propriétaires.

L'appel portait sur la qualité à agir des demandeurs en présence d'une saisie immobilière, sur la prescription de l'action et sur l'interprétation des règles de majorité régissant les actes d'administration sur un bien indivis. La cour écarte les moyens procéduraux, retenant que la saisie, postérieure au bail, n'ôtait pas aux coïndivisaires leur qualité à agir pour la défense de leurs droits antérieurs.

Elle rejette également le moyen tiré de la prescription quinquennale, l'action portant sur la validité d'un bail et non sur le pacte social. Sur le fond, la cour rappelle que le bail constitue un acte d'administration qui, pour être opposable à l'ensemble des indivisaires, requiert le consentement d'une majorité détenant les trois quarts des droits sur le bien, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est jugé inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif aux pouvoirs d'un bailleur co-indivisaire, la cour d'appel de commerce précise la nature des actions qu'il peut engager seul. Le tribunal de commerce avait ordonné au preneur de libérer une parcelle adjacente au local loué et de verser des dommages-intérêts au bailleur.

En appel, le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que, n'étant que propriétaire d'une faible quote-part indivise, il ne disposait pas de la majorité des trois quarts des droits requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte cet argument en distinguant les actes de disposition, soumis à cette majorité qualifiée, des actes de conservation du bien commun.

Elle retient que l'action en remise en état des lieux, visant à faire cesser une occupation sans titre, constitue un acte d'administration et de conservation que tout indivisaire peut accomplir seul pour préserver le bien. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la condamnation au paiement d'un arriéré locatif et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce avait intégralement fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait la prescription d'une partie de la créance, une erreur matérielle sur le montant du loyer, et le défaut de qualité à agir du bailleur, co-indivisaire, faute de notification de la cession de créance et de détention de la majorité des trois-quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour d'appel de commerce accueille les moyens relatifs à la prescription et à l'erreur sur le montant du loyer, réduisant en conséquence la condamnation pécuniaire. Elle écarte cependant le moyen tiré du défaut de notification de la cession de créance, retenant que la connaissance de la cession par le preneur était établie par des procédures antérieures et que la sommation de payer valait elle-même notification. La cour juge en outre que les règles de majorité prévues pour la gestion du bien indivis ne sont pas opposables par le locataire, tiers à l'indivision, dès lors que celui-ci ne conteste pas l'existence même de la relation locative. Le jugement est donc confirmé dans son principe, notamment quant à l'expulsion, mais réformé sur le quantum de la condamnation.