Mot clé
Qualification du bail

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement de loyers mais rejeté la demande d'expulsion et déclaré irrecevable l'action de certains bailleurs, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application du statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'expulsion et déclaré l'action de certains bailleurs irrecevable faute de qualité à agir.

L'appelant soutenait que le bail, conclu avec une entité commerciale, devait être soumis à la loi 49-16 et que l'action de l'ensemble des bailleurs était recevable. La cour retient que, pour bénéficier du statut, le preneur doit justifier, en application de l'article 4 de la loi 49-16, d'une jouissance continue de deux ans ou du paiement d'un droit au bail.

Faute de cette preuve, le contrat est régi par le droit commun du code des obligations et des contrats. Dès lors, l'injonction de payer signifiée à un local trouvé fermé est inefficace, le bailleur n'ayant pas respecté les formalités de signification subsidiaires prévues par le droit commun.

La cour relève cependant que la présence des noms de tous les bailleurs sur l'acte de location suffit à établir leur qualité à agir. Le jugement est donc infirmé partiellement sur la seule recevabilité de l'action de l'ensemble des bailleurs et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une demande d'éviction pour usage personnel, initiée sous l'empire de la loi ancienne mais jugée après l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la considérant prescrite au regard du délai de six mois prévu par la nouvelle loi sur les baux commerciaux. L'appelant soutenait que le congé, ayant été délivré sous l'empire de la loi ancienne, devait produire ses effets. La cour d'appel de commerce procède à une requalification du rapport contractuel en relevant que le preneur, n'ayant pas exploité le fonds pendant la durée de deux ans requise, n'avait pas acquis la propriété commerciale au moment du congé ni de l'introduction de l'instance. Dès lors, la cour écarte l'application des lois spéciales sur les baux commerciaux, tant ancienne que nouvelle, pour soumettre le litige au seul droit commun des obligations et des contrats. Or, ce dernier ne prévoit pas l'éviction pour usage personnel comme un motif de résiliation du bail, laquelle ne peut être fondée que sur une faute du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé dans son dispositif de rejet, mais par substitution de ces motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la compétence du tribunal de commerce et la régularité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant l'arriéré locatif et en ordonnant la résiliation du bail. L'appelant soulevait d'une part l'incompétence matérielle du juge commercial au motif que les lieux étaient à usage d'habitation, et d'autre part l'irrégularité de la procédure au motif que la mise en demeure lui était inopposable. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que le preneur, faute d'avoir contesté la nature commerciale du bail en première instance, est réputé l'avoir reconnue par un aveu judiciaire au sens de l'article 406 du code des obligations et des contrats. Elle juge par ailleurs la mise en demeure régulière dès lors qu'elle a été valablement délivrée à un membre de la famille du preneur à son domicile, conformément aux dispositions du code de procédure civile. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour connaître d'une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du bail litigieux. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur la demande. L'appelant, preneur à bail, contestait cette compétence en soutenant que le bail était à usage professionnel, qu'il n'avait pas la qualité de commerçant et que le litige échappait ainsi au champ d'application de la loi n° 49-16. La cour rappelle que la compétence matérielle s'apprécie au regard de l'objet de la demande, qui portait en l'occurrence sur le paiement de loyers et l'expulsion d'un local commercial. Elle retient que de telles actions relèvent expressément de la compétence des juridictions commerciales, en application des dispositions de l'article 35 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Encourt la cassation pour manque de motivation l'arrêt d'appel qui, pour appliquer le statut des baux commerciaux, qualifie le local de commercial sans vérifier si les conditions d'application de ce statut sont réunies, et notamment si le preneur y exerce une activité commerciale de manière effective et à titre professionnel, alors que le bailleur contestait cette exploitation en se fondant sur l'absence prolongée du preneur.