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Plan de construction

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait accordé au bailleur le bénéfice du congé en allouant au preneur une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer. Le débat en appel portait sur la nature de l'indemnité due lorsque le projet de reconstruction, tel qu'établi par le permis de construire, ne prévoit aucun local commercial de remplacement, rendant ainsi illusoire le droit de retour du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que l'impossibilité pour le preneur d'exercer son droit de retour, établie dès l'origine par le plan de construction qui ne comporte qu'un logement d'habitation, lui ouvre droit immédiatement à une indemnité d'éviction complète. En application de l'article 9 de la loi n° 49-16, la cour écarte l'argument du bailleur selon lequel la demande d'indemnité complète serait prématurée, considérant que l'absence de local de remplacement dans le projet architectural suffit à constater la perte définitive du fonds de commerce.

Elle procède ensuite à une nouvelle évaluation des différents postes de préjudice composant cette indemnité, en écartant notamment la réparation des frais d'aménagement faute de justificatifs et la perte de clientèle en l'absence de production des déclarations fiscales. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le montant et la nature de l'indemnité, allouant au preneur une indemnité d'éviction totale, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la licence de construire durant la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable au motif que le plan de construction certifié n'avait pas été produit.

Le débat en appel portait principalement sur la caducité de la licence de construire au regard du droit de l'urbanisme et sur la portée de la production en cause d'appel du plan manquant. La cour retient que, en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, la licence de construire demeure valide pendant toute la durée de la procédure judiciaire, nonobstant les règles de péremption prévues par le droit de l'urbanisme, sauf pour le preneur à rapporter la preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité compétente.

La cour écarte également le moyen tiré de l'ancienneté du certificat de propriété, en relevant que la date de délivrance du document est sans incidence sur la date d'acquisition du bien. Dès lors, la production en appel du plan de construction certifié régularise la procédure.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle et rejette les autres demandes.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la clause d'un contrat de gérance libre autorisant le preneur à effectuer des travaux de rénovation et d'embellissement des lieux loués couvre la démolition d'une cloison non porteuse. Ayant souverainement constaté, au vu des photographies versées au dossier, que ces travaux, nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale convenue, ne portaient atteinte ni à la structure de l'immeuble ni à ses éléments essentiels et n'occasionnaient aucun préjudice au bailleur, elle en déduit exactement que le preneur n'a pas commis de manquement justifiant la résiliation du contrat.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour valider un congé pour démolition et reconstruction, retient que la production par le bailleur des plans architecturaux et du permis de construire du nouvel édifice suffit à établir le caractère sérieux du motif. Elle en déduit à bon droit que l’absence d’un permis de démolir spécifique n’invalide pas le congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition préalable de l’immeuble existant.

Sont irrecevables les moyens soulevés pour la première fois devant la Cour de cassation qui, étant mélangés de fait et de droit, n’ont pas été soumis à l’appréciation des juges du fond et impliqueraient un examen d’éléments relevant de leur pouvoir souverain.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux n'impose pas au bailleur, qui donne congé pour démolir et reconstruire l'immeuble loué, de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Ayant constaté que le bailleur justifiait du caractère sérieux de son motif par la production du permis de démolir et du plan de construction, elle en déduit exactement que les droits du preneur sont suffisamment garantis par le droit au maintien dans les lieux jusqu'au début effectif des travaux et au paiement d'une indemnité égale à trois ans de loyer, ainsi que par son droit de priorité pour louer le nouveau local, conformément aux articles 12, 13 et 14 dudit dahir.

En matière de bail commercial, le congé fondé sur la volonté de démolir pour reconstruire ne saurait être annulé au seul motif d’une erreur matérielle dans l’identification du preneur, dès lors que cette erreur ne lui a causé aucun préjudice et ne l’a pas empêché d’exercer ses droits en temps utile. La Cour de cassation estime qu’en pareille circonstance, l’erreur sur le prénom du preneur dans l’acte de congé est sans incidence sur sa validité, la finalité de la notification ayant été atteinte.

Par ailleurs, la Cour rappelle que les moyens invoqués pour la première fois devant elle sont irrecevables. Ainsi, le preneur ne peut valablement contester en cassation la validité du permis de construire ou la nature du projet de plan de construction produits par le bailleur, s’il n’a pas soulevé ces contestations devant les juges du fond.

Enfin, le droit du preneur au maintien dans les lieux loués jusqu’au commencement effectif des travaux de démolition, prévu par l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, est un droit qui découle de la loi elle-même. Son omission dans le dispositif d’une décision judiciaire n’affecte en rien sa validité ni ne constitue une violation de la loi, ce droit étant acquis au preneur de plein droit.