Mot clé
Péremption du permis

Saisi d'un double appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition et les composantes du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une expertise judiciaire, décision contestée par les deux parties.

Le preneur soulevait la péremption du permis de construire, tandis que le bailleur contestait la qualification de fonds de commerce du local exploité, qu'il considérait comme un simple entrepôt n'ouvrant pas droit à indemnisation pour la perte de clientèle ou du droit au bail. La cour écarte le moyen tiré de la péremption du permis de construire, le bailleur justifiant d'un renouvellement de son autorisation administrative.

Elle retient ensuite, au vu des déclarations fiscales, que le local constituait bien un point de vente et de stockage, rendant exigible une indemnité pour la perte de la clientèle en application de l'article 7 de la loi 49-16. La cour souligne que la localisation du bien dans une zone résidentielle, loin de minorer la valeur du droit au bail, l'augmente au contraire en raison de la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent.

La cour exclut cependant du calcul les éléments incorporels non visés par la loi, tels le nom et l'enseigne, ainsi que les éléments matériels que le preneur conserve après l'éviction. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la production d'un permis de construire, même ancien, suffisait à fonder son action en éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur doit impérativement justifier d'un permis de construire en cours de validité au moment de la délivrance du congé.

Elle constate que l'autorisation produite par le bailleur était déjà expirée à la date de la notification de l'acte au preneur. Faute de respect de cette formalité substantielle, la demande est jugée formellement irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la licence de construire durant la procédure d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable au motif que le plan de construction certifié n'avait pas été produit.

Le débat en appel portait principalement sur la caducité de la licence de construire au regard du droit de l'urbanisme et sur la portée de la production en cause d'appel du plan manquant. La cour retient que, en application de l'article 18 de la loi n° 49-16, la licence de construire demeure valide pendant toute la durée de la procédure judiciaire, nonobstant les règles de péremption prévues par le droit de l'urbanisme, sauf pour le preneur à rapporter la preuve de son retrait ou de son annulation par l'autorité compétente.

La cour écarte également le moyen tiré de l'ancienneté du certificat de propriété, en relevant que la date de délivrance du document est sans incidence sur la date d'acquisition du bien. Dès lors, la production en appel du plan de construction certifié régularise la procédure.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur moyennant le versement d'une indemnité provisionnelle et rejette les autres demandes.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'autorisation de construire fondant l'action. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le permis de construire produit était périmé.

L'appelant soutenait que la production en appel d'une nouvelle autorisation pouvait régulariser la procédure et que le premier juge aurait dû l'inviter à compléter son dossier. La cour écarte ce moyen et retient que la validité de l'autorisation de construire, exigée par la loi relative aux baux commerciaux, s'apprécie à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors, la production ultérieure d'un permis renouvelé ne saurait purger le vice initial affectant une action engagée sur le fondement d'une autorisation déjà caduque. La cour ajoute que l'absence d'une autorisation valide ne constitue pas une simple omission de pièce susceptible d'être corrigée sur injonction du juge, mais un défaut affectant le fondement même de l'action.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé rejetant une demande d'arrêt d'exécution d'une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la notion de difficulté d'exécution. Le tribunal de commerce avait écarté l'existence d'une telle difficulté.

L'appelant soulevait, d'une part, la nullité des poursuites faute de notification régulière de la décision d'expulsion et, d'autre part, une difficulté juridique tirée de l'inapplication des dispositions de la loi 49-16 relatives au délai de consignation de l'indemnité d'éviction et à la péremption du permis de démolir. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en retenant que l'avertissement de procéder à l'expulsion, délivré par l'agent d'exécution en application de l'article 440 du code de procédure civile, suffit à la régularité de la procédure d'exécution.

Sur la difficulté juridique, la cour rappelle que la décision d'expulsion, ayant été rendue sous l'empire du dahir de 1955, n'est pas soumise au délai de consignation de trois mois prévu par la loi 49-16, en vertu du principe de non-rétroactivité consacré par l'article 38 de cette même loi. Elle ajoute que la difficulté d'exécution ne peut être fondée sur des faits antérieurs à la décision à exécuter, mais doit résulter de circonstances nouvelles, et que la péremption du permis de démolir ne saurait être invoquée alors que l'exécution a été entravée par le preneur lui-même.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de sursis à l'exécution d'un arrêt d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté d'exécution en matière de bail commercial. L'appelant, preneur évincé, invoquait une difficulté juridique tirée d'une part de l'irrégularité de la notification de l'arrêt d'expulsion, et d'autre part de l'inapplication des dispositions de la loi nouvelle relative au délai de consignation de l'indemnité d'éviction et à la péremption du permis de démolir.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification, considérant que l'avertissement délivré par l'agent d'exécution en application de l'article 440 du code de procédure civile suffit à la régularité de la procédure. Elle retient ensuite, au visa de l'article 38 de la loi 49-16, que les décisions rendues sous l'empire du droit antérieur ne sont pas soumises aux nouvelles dispositions, ce qui rend inopérant le moyen tiré du non-respect du délai de consignation de l'indemnité.

La cour rappelle enfin que la difficulté d'exécution ne peut naître que de faits postérieurs à la décision dont l'exécution est poursuivie, et non de faits préexistants qui relèvent des défenses au fond. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

En matière de bail commercial et d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, mais avait déclaré irrecevable la demande du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle, tout en l'autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu'au début des travaux. L'appelant principal soutenait notamment la péremption du permis de construire, l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et le droit d'obtenir dès la procédure d'éviction la fixation de l'indemnité due en cas de non-réintégration. La cour écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, la décision antérieure n'ayant statué qu'en la forme, et de la péremption du permis de construire, l'article 18 de la loi 49.16 prévoyant sa validité pour toute la durée de l'instance sauf preuve de son retrait. La cour retient cependant que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle est recevable dès l'instance en validation du congé, son exigibilité seule étant subordonnée à la privation effective du droit au retour. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour juge en revanche que la loi 49.16 ne prévoit pas le maintien du preneur dans les lieux jusqu'au début des travaux, cette disposition étant dépourvue de base légale. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ces points.

Justifie sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé avec offre d'une indemnité d'éviction limitée, écarte les moyens tirés de l'irrégularité formelle du congé et de la péremption du permis de construire, dès lors qu'aucun préjudice n'a été causé au preneur, lequel a pu exercer ses droits. Ayant souverainement retenu que le congé pour démolition et reconstruction était justifié par un projet d'usage personnel du bailleur, elle en déduit à bon droit, en application des dispositions du dahir du 24 mai 1955, que l'indemnité d'éviction est légalement fixée à un montant équivalent à trois années de loyer, ce qui rend inutile une expertise visant à évaluer la valeur du fonds de commerce.

Saisis d’un congé fondé sur un projet de travaux de modification, les juges du fond peuvent, par le biais d’une expertise judiciaire, déterminer la nature réelle des opérations envisagées. S’il s’avère que celles-ci impliquent une démolition totale de l’immeuble, ils doivent qualifier le motif de « démolition et reconstruction ». En procédant à cette requalification, la cour ne statue pas au-delà de ce qui est demandé, mais restitue aux faits leur exacte portée juridique afin d’apprécier le sérieux du motif du congé.

Cette qualification déclenche l’application du régime de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, qui accorde au locataire une indemnité limitée et un droit de priorité pour réintégrer les lieux, à l’exclusion de l’indemnité d’éviction intégrale. L’argument relatif à la péremption du permis de construire est par ailleurs inopérant, la protection du preneur étant assurée non par la validité de cette autorisation administrative, mais par les garanties substantielles de retour et d’indemnisation prévues aux articles 12, 13 et 20 du même texte.