Mot clé
Perception de loyers

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu en fraude des droits des propriétaires d'un fonds de commerce et pour faire échec à l'exécution d'une précédente décision d'expulsion. Le tribunal de commerce avait prononcé l'annulation du bail, l'expulsion du preneur et la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts pour enrichissement sans cause.

L'appelant soutenait principalement que la demande se heurtait à l'autorité de la chose jugée et que le tribunal avait appliqué à tort les règles de la vente de la chose d'autrui à un contrat de bail. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que l'action en annulation du bail a une cause distincte de l'action initiale en expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Elle retient que le premier juge a fait une juste application de la loi en prononçant l'annulation du bail sur le fondement de l'article 632 du dahir des obligations et des contrats, lequel étend expressément au louage de choses les règles régissant la vente de la chose d'autrui. La perception de loyers par le bailleur, privé de tout droit sur le fonds, caractérise dès lors un enrichissement sans cause justifiant réparation.

La cour confirme également le rejet de la demande reconventionnelle en radiation du fonds de commerce, rappelant que cette action relève de la compétence du président du tribunal de commerce et que l'inexploitation est imputable aux manœuvres dilatoires de l'appelant. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. Le débat portait sur l'opposabilité d'un avenant de résiliation amiable du bail, dont le bailleur contestait la force probante au motif qu'il n'était produit qu'en photocopie.

La cour d'appel de commerce retient que l'avenant, dont la signature était certifiée conforme, établissait l'accord des parties pour mettre fin au contrat à une date antérieure à la période litigieuse. Elle écarte l'argument tiré de l'article 440 du code des obligations et des contrats en rappelant, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, qu'une photocopie peut être admise comme moyen de preuve dès lors que son contenu n'est pas sérieusement contesté par la partie adverse.

La cour relève en outre que le preneur justifiait du versement d'une indemnité de résiliation convenue, tandis que le bailleur ne rapportait pas la preuve de la perception de loyers postérieurement à la date de résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en paiement.

L'appelant, preneur évincé sur la base d'une ordonnance de référé ultérieurement réformée, contestait le jugement du tribunal de commerce ayant rejeté sa demande d'indemnisation formée contre le bailleur. Il soutenait que l'éviction, obtenue par des manœuvres frauduleuses, ainsi que le refus initial du bailleur de le réintégrer, engageaient la responsabilité de ce dernier et lui ouvraient droit à réparation du préjudice subi et à restitution des loyers perçus d'un tiers durant la période d'éviction.

La cour d'appel de commerce écarte la demande relative aux loyers perçus par le bailleur. Elle retient que la reprise de possession du local, bien que fondée sur une décision de justice infirmée par la suite, conférait au bailleur un droit de jouissance et d'exploitation de son bien, rendant légitime la perception de loyers d'un nouveau preneur.

La cour relève en outre que le caractère frauduleux des pièces ayant fondé l'ordonnance d'expulsion n'était pas judiciairement établi, celle-ci ayant été réformée pour un motif de compétence et non pour cause de faux. S'agissant du refus temporaire de réintégration, la cour considère que si ce dernier constitue une faute, le preneur n'apporte pas la preuve du préjudice spécifique en résultant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une demande de paiement émise par un bailleur après l'échéance du terme d'un bail à durée déterminée, et sur son aptitude à constituer un renouvellement tacite du contrat nonobstant un congé préalablement délivré. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant le contrat arrivé à son terme.

L'appelant soutenait que la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à une période d'occupation postérieure au terme valait renonciation au congé et emportait renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa des articles 347 et 690 du code des obligations et des contrats, que le renouvellement ne se présume pas et que le maintien du preneur dans les lieux ne peut entraîner de reconduction tacite dès lors qu'un congé a été régulièrement signifié.

Elle retient que la demande de paiement postérieure au terme ne s'analyse pas en une perception de loyers au titre d'un contrat renouvelé, mais en une réclamation d'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu sans droit ni titre dans les lieux. Faisant partiellement droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement du solde de cette indemnité et des charges impayées, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, portait sur la prescription applicable à une action en restitution de loyers indûment perçus par un ancien propriétaire au détriment du nouveau. Le tribunal de commerce avait fait application de la prescription quinquennale de l'article 391 du code des obligations et des contrats, propre aux créances périodiques, et rejeté la demande pour la période excédant cinq ans.

Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'absence de toute relation contractuelle de bail entre les parties fait obstacle à une telle qualification. Elle juge que l'action relève en réalité de l'enrichissement sans cause, régi par l'article 66 du même code, et se trouve par conséquent soumise à la prescription de droit commun de quinze ans prévue à l'article 387.

La cour infirme donc le jugement en ce qu'il a appliqué la prescription quinquennale et, statuant à nouveau, fait droit à la demande dans la limite de la prescription de quinze ans, confirmant le jugement pour le surplus et accueillant une demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en constatation du renouvellement d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la valeur probante de quittances de loyer émises après la résiliation judiciaire du contrat. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du preneur.

L'appelant soutenait que la perception de loyers par les nouveaux propriétaires du local, postérieurement à un jugement d'expulsion ayant acquis l'autorité de la chose jugée, emportait renouvellement du bail. La cour retient que la relation locative initiale ayant été définitivement éteinte par décision de justice, la naissance d'un nouveau contrat ne peut résulter que d'un acte positif et non équivoque des parties.

Elle juge à ce titre que la délivrance de quittances de loyer au preneur qui se maintient dans les lieux malgré l'expulsion prononcée ne constitue pas la preuve d'un nouveau bail, mais atteste seulement du versement d'une indemnité d'occupation. En l'absence d'un écrit manifestant une volonté claire de contracter, et au regard des exigences de la loi n° 49-16, la cour écarte le moyen tiré d'un renouvellement tacite.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la continuation d'un contrat de location d'une autorisation d'exploitation de taxi après le décès du bailleur initial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la reconduction tacite et l'effet relatif des conventions. Le tribunal de commerce avait ordonné la cessation de l'exploitation tout en rejetant la demande tendant à voir déclarer inopposable à l'héritière le contrat conclu par son défunt époux. L'appelant principal, locataire de l'autorisation, soutenait que la perception des loyers par l'héritière pendant plusieurs années valait reconduction tacite du contrat. La cour écarte ce moyen en retenant que l'autorisation d'exploitation, de nature personnelle, a été annulée au décès de son titulaire et réattribuée à l'héritière par une nouvelle décision administrative. Dès lors, le contrat conclu par le défunt ne peut produire d'effets à l'égard de la nouvelle titulaire, en application du principe de l'effet relatif des conventions posé par l'article 228 du code des obligations et des contrats. La cour précise que ni la perception de loyers par l'héritière avant la réattribution de l'autorisation, ni les virements unilatéraux effectués par le locataire, ne sauraient caractériser un consentement à la continuation du contrat, d'autant que la nouvelle titulaire avait mis en demeure le locataire de cesser l'exploitation. En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille l'appel incident et, réformant le jugement, déclare le contrat initial inopposable à l'héritière tout en confirmant la cessation de l'exploitation.