Mot clé
Obligation d'éviction

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge de la validité d'une clause contractuelle prévoyant l'expiration de plein droit du bail à l'arrivée de son terme, au regard des dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par la bailleresse, fondée sur une telle clause.

L'appelante soutenait que le principe de l'autonomie de la volonté autorisait les parties à convenir d'un terme extinctif, les dispositions légales sur le droit au renouvellement ne s'appliquant qu'aux baux à durée indéterminée. La cour écarte ce moyen en rappelant que la résiliation d'un bail commercial est impérativement soumise aux formalités de l'article 26 de la loi n° 49-16.

Elle retient que toute clause dérogeant à cette procédure, notamment en prévoyant une obligation d'éviction à l'échéance du contrat, est nulle comme contraire à des dispositions d'ordre public. Dès lors, la simple arrivée du terme contractuel ne pouvait fonder l'action en expulsion, faute pour la bailleresse d'avoir délivré un congé conforme aux exigences légales.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière de gérance libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du contrat et la force probante du serment décisoire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat pour non-paiement des redevances et arrivée du terme, ordonnant l'expulsion du gérant.

L'appelant soutenait que la résiliation était subordonnée à la réalisation d'une expertise comptable préalable et à la restitution de sa garantie, tout en déférant le serment décisoire au bailleur sur la réalité du paiement des redevances. La cour retient que le serment décisoire, une fois prêté par le bailleur intimé affirmant ne pas avoir reçu les paiements, tranche définitivement le litige sur ce point et établit la créance.

Elle juge ensuite, au regard des clauses contractuelles, que l'obligation de paiement de la redevance était inconditionnelle et que le contrat, conclu pour une durée déterminée, était arrivé à son terme. Dès lors, l'inexécution de cette obligation justifiait la résiliation sans qu'il soit nécessaire de procéder à une expertise, cette dernière n'étant contractuellement prévue que pour la restitution de la garantie, laquelle n'avait pas été régulièrement demandée.

La cour déclare par ailleurs irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'expertise formulée par le gérant. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le contrat de gérance libre stipulant une durée déterminée et une faculté de renouvellement par accord exprès des parties exclut tout renouvellement tacite, même en présence d'une relation contractuelle ancienne. Le tribunal de commerce avait constaté la résiliation du contrat arrivé à son terme, ordonné l'expulsion du gérant et l'avait condamné au paiement des redevances échues ainsi que d'une indemnité d'occupation. L'appelant principal soutenait l'existence d'un renouvellement tacite, tandis que l'appelant incident sollicitait la requalification de l'indemnité d'occupation et l'octroi d'une astreinte. La cour écarte le moyen tiré du renouvellement tacite dès lors que le propriétaire du fonds avait notifié son intention de ne pas renouveler le contrat avant son échéance et qu'aucune clause ne prévoyait une telle modalité. Elle confirme également la qualification d'indemnité d'occupation pour les sommes dues postérieurement au terme, le contrat étant éteint, et rejette la demande de dommages et intérêts supplémentaires pour perte de chance au motif du non-cumul des indemnisations pour un même préjudice. Le jugement est donc confirmé, la cour y ajoutant la condamnation du gérant au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période écoulée en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'interprétation d'une clause d'un bail commercial comme valant clause résolutoire au sens de la loi n° 49-16. Le juge des référés du tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour constater l'acquisition de la clause, au motif que celle-ci n'était pas expressément qualifiée de résolutoire dans le contrat. L'appelant, bailleur, soutenait que la clause obligeant le preneur à libérer les lieux en cas de non-paiement des loyers devait s'analyser en un pacte commissoire exprès, justifiant la compétence du juge des référés pour en constater les effets. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que sa compétence, fondée sur l'article 33 de la loi n° 49-16, est subordonnée à la double condition de l'existence d'un arriéré locatif et de la stipulation expresse d'une clause résolutoire dans le bail. La cour retient qu'en l'absence d'une telle clause explicitement formulée dans le contrat, le juge des référés ne peut se borner à constater la résiliation. Dès lors, l'ordonnance d'incompétence est confirmée.