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Héritiers du preneur décédé

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier et ordonné la restitution du bien, la cour d'appel de commerce examine les obligations du crédit-bailleur au décès du preneur. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du bailleur suite à un défaut de paiement des échéances.

Les héritiers du preneur décédé soutenaient que le contrat de crédit-bail était adossé à une assurance-vie obligatoire dont la mise en œuvre primait sur toute action en résiliation. La cour retient que la clause du contrat imposant la souscription d'une assurance-vie et décès constitue une stipulation essentielle liant les parties.

Au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, elle juge qu'après le décès du preneur, il incombait au crédit-bailleur de mettre en jeu la garantie de l'assureur pour le paiement des loyers et non d'agir en résiliation contre les héritiers. La demande du bailleur est donc considérée comme mal fondée, le risque de non-paiement étant contractuellement couvert par le mécanisme d'assurance.

Par conséquent, la cour infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, rejette la demande initiale.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé délivré aux héritiers d'un preneur décédé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion.

Les appelants, héritiers du preneur, soulevaient la nullité du congé au motif qu'il n'avait pas été adressé individuellement à chacun d'eux, mais collectivement à la succession. La cour écarte ce moyen en retenant que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur.

Elle juge qu'un congé valablement adressé aux héritiers en leur qualité collective, et réceptionné par l'un d'eux au local loué, produit ses effets à l'égard de tous. Cette solution, conforme aux dispositions des articles 38 et 39 du code de procédure civile, s'appuie sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Dès lors, le congé étant jugé régulier, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fixée par expert.

L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il avait été délivré par un indivisaire décédé et que l'action en justice était dirigée contre des héritiers non identifiés nominativement, tout en critiquant l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la validité du congé n'est pas affectée par le décès d'un des bailleurs indivisaires dès lors que les co-auteurs restants détiennent la majorité des trois quarts requise pour sa délivrance.

Elle rejette également le second moyen, rappelant que les bailleurs ne sont pas tenus de rechercher l'identité des héritiers du preneur décédé, une action dirigée contre la succession étant recevable. Concernant l'indemnité, la cour, se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, considère que le montant doit être réévalué pour réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce, en tenant compte de la longue durée d'occupation et de la faiblesse du loyer.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction des héritiers d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité formelle d'un congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

Les appelants contestaient la validité de la procédure, arguant d'une part que l'action avait été dirigée contre les "héritiers de..." sans les désigner nommément, et d'autre part que le congé n'avait pas été notifié individuellement à chaque cohéritier. La cour retient que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé et qu'une action dirigée contre sa succession est recevable.

Elle juge en outre la notification régulière dès lors qu'elle a été valablement remise à l'un des héritiers qui l'a acceptée pour lui-même et pour les autres, conformément à l'article 38 du code de procédure civile. La cour rappelle enfin, au visa de l'article 34 de la loi 49-16, que le congé en matière de bail commercial peut être délivré par commissaire de justice sans qu'une ordonnance présidentielle préalable soit requise.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé aux héritiers du preneur et sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction complète formulée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction des preneurs moyennant une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer.

Les appelants soutenaient, d'une part, la nullité du congé faute de notification individuelle à chaque héritier et, d'autre part, leur droit à une indemnité d'éviction complète dès lors que le projet de reconstruction ne prévoyait pas de local de remplacement. Sur le premier point, la cour rappelle que la jurisprudence constante considère que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé, un congé délivré collectivement à leur adresse étant suffisant.

Sur le second point, la cour retient que la demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, en lieu et place de l'indemnité provisionnelle, constitue une demande nouvelle irrecevable en appel. La cour précise qu'une telle demande aurait dû être formée en première instance par voie de demande reconventionnelle et donner lieu au paiement des taxes judiciaires afférentes.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un nouveau contrat de location consenti par la bailleresse après le décès du preneur initial. L'appelante soulevait la prescription de l'action et soutenait que le bail originaire avait été résilié amiablement du vivant du preneur, ce qui la rendait libre de contracter à nouveau.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription mensuelle de l'article 389 du code des obligations et des contrats, rappelant que l'action en nullité d'un contrat est soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu à l'article 387 du même code. Sur le fond, la cour retient l'aveu judiciaire de la bailleresse qui, lors de l'enquête, a reconnu que le preneur initial ne lui avait jamais restitué les clés du local et qu'elle n'avait conclu le nouveau bail qu'après son décès.

Cet aveu établit la persistance de la relation locative jusqu'au décès, emportant de plein droit le transfert du droit au bail aux héritiers du preneur. Dès lors, la cour considère que les allégations de résiliation amiable sont contredites par l'aveu même de la bailleresse.

Le nouveau bail, conclu alors que la bailleresse n'avait pas la libre disposition du bien, est donc jugé nul en application de l'article 306 du code des obligations et des contrats, faute d'un de ses éléments constitutifs. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Une cour d'appel retient à bon droit la nullité d'un congé pour démolition et reconstruction signifié à un seul des héritiers du preneur décédé. Il appartient en effet au bailleur, nouveau propriétaire des lieux, de s'assurer de l'identité de l'ensemble des héritiers, devenus cotitulaires du bail par l'effet de la succession, et de leur notifier individuellement le congé.

La circonstance que l'un des héritiers gérait seul le local et payait les loyers ne saurait dispenser le bailleur de cette diligence, dont l'omission vicie la procédure d'éviction.