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Héritiers du preneur décédé

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier et ordonné la restitution du bien, la cour d'appel de commerce examine les obligations du crédit-bailleur au décès du preneur. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du bailleur suite à un défaut de paiement des échéances.

Les héritiers du preneur décédé soutenaient que le contrat de crédit-bail était adossé à une assurance-vie obligatoire dont la mise en œuvre primait sur toute action en résiliation. La cour retient que la clause du contrat imposant la souscription d'une assurance-vie et décès constitue une stipulation essentielle liant les parties.

Au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, elle juge qu'après le décès du preneur, il incombait au crédit-bailleur de mettre en jeu la garantie de l'assureur pour le paiement des loyers et non d'agir en résiliation contre les héritiers. La demande du bailleur est donc considérée comme mal fondée, le risque de non-paiement étant contractuellement couvert par le mécanisme d'assurance.

Par conséquent, la cour infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, rejette la demande initiale.

Saisi d'une demande en résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité non autorisé, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour le bailleur de rapporter la preuve du manquement contractuel.

En appel, le bailleur produisait de nouveaux constats d'huissier pour établir le changement d'activité et sollicitait l'expulsion des héritiers du preneur, décédé en cours de procédure. La cour écarte cependant les débats sur la preuve du manquement pour relever d'office un moyen tiré de l'inefficacité de la mise en demeure.

Elle constate en effet que l'injonction, qui constitue le fondement de l'action en résiliation, a été notifiée au preneur après son décès. La cour rappelle qu'un tel acte juridique, pour produire ses effets, doit être dirigé contre une personne jouissant de la capacité juridique.

Par conséquent, une mise en demeure adressée à une personne décédée est dépourvue de tout effet légal et ne peut valablement fonder l'action. Le jugement de première instance est donc confirmé dans son dispositif de rejet.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé délivré aux héritiers d'un preneur décédé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion.

Les appelants, héritiers du preneur, soulevaient la nullité du congé au motif qu'il n'avait pas été adressé individuellement à chacun d'eux, mais collectivement à la succession. La cour écarte ce moyen en retenant que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur.

Elle juge qu'un congé valablement adressé aux héritiers en leur qualité collective, et réceptionné par l'un d'eux au local loué, produit ses effets à l'égard de tous. Cette solution, conforme aux dispositions des articles 38 et 39 du code de procédure civile, s'appuie sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Dès lors, le congé étant jugé régulier, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'éviction d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et le montant de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fixée par expert.

L'appelant contestait la validité du congé au motif qu'il avait été délivré par un indivisaire décédé et que l'action en justice était dirigée contre des héritiers non identifiés nominativement, tout en critiquant l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la validité du congé n'est pas affectée par le décès d'un des bailleurs indivisaires dès lors que les co-auteurs restants détiennent la majorité des trois quarts requise pour sa délivrance.

Elle rejette également le second moyen, rappelant que les bailleurs ne sont pas tenus de rechercher l'identité des héritiers du preneur décédé, une action dirigée contre la succession étant recevable. Concernant l'indemnité, la cour, se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, considère que le montant doit être réévalué pour réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce, en tenant compte de la longue durée d'occupation et de la faiblesse du loyer.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction des héritiers d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité formelle d'un congé pour reprise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion.

Les appelants contestaient la validité de la procédure, arguant d'une part que l'action avait été dirigée contre les "héritiers de..." sans les désigner nommément, et d'autre part que le congé n'avait pas été notifié individuellement à chaque cohéritier. La cour retient que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé et qu'une action dirigée contre sa succession est recevable.

Elle juge en outre la notification régulière dès lors qu'elle a été valablement remise à l'un des héritiers qui l'a acceptée pour lui-même et pour les autres, conformément à l'article 38 du code de procédure civile. La cour rappelle enfin, au visa de l'article 34 de la loi 49-16, que le congé en matière de bail commercial peut être délivré par commissaire de justice sans qu'une ordonnance présidentielle préalable soit requise.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre des héritiers du preneur initial et sur la régularité de la notification du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant contestait la validité du congé en soulevant, d'une part, le défaut de qualité des héritiers pris collectivement au profit de l'héritière titulaire du fonds de commerce et, d'autre part, l'irrégularité de la notification, délivrée à un tiers se présentant comme un préposé. La cour écarte le premier moyen en retenant que la qualité de preneur des héritiers avait été tranchée par une précédente décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, et que cette qualité était corroborée par les offres réelles et paiements de loyers effectués par les héritiers en leur nom collectif.

Sur le second moyen, la cour juge la notification régulière au visa de l'article 38 du code de procédure civile, dès lors que la remise de l'acte au local loué, entre les mains d'une personne se déclarant préposée des preneurs et dont l'identité a été relevée par l'agent instrumentaire, constitue une notification valable. La cour ajoute que la preuve contraire tendant à dénier la qualité de préposé au réceptionnaire n'est pas rapportée, le contrat de gérance produit visant un autre local.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé aux héritiers du preneur et sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction complète formulée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction des preneurs moyennant une indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer.

Les appelants soutenaient, d'une part, la nullité du congé faute de notification individuelle à chaque héritier et, d'autre part, leur droit à une indemnité d'éviction complète dès lors que le projet de reconstruction ne prévoyait pas de local de remplacement. Sur le premier point, la cour rappelle que la jurisprudence constante considère que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur décédé, un congé délivré collectivement à leur adresse étant suffisant.

Sur le second point, la cour retient que la demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, en lieu et place de l'indemnité provisionnelle, constitue une demande nouvelle irrecevable en appel. La cour précise qu'une telle demande aurait dû être formée en première instance par voie de demande reconventionnelle et donner lieu au paiement des taxes judiciaires afférentes.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un nouveau contrat de location consenti par la bailleresse après le décès du preneur initial. L'appelante soulevait la prescription de l'action et soutenait que le bail originaire avait été résilié amiablement du vivant du preneur, ce qui la rendait libre de contracter à nouveau.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription mensuelle de l'article 389 du code des obligations et des contrats, rappelant que l'action en nullité d'un contrat est soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu à l'article 387 du même code. Sur le fond, la cour retient l'aveu judiciaire de la bailleresse qui, lors de l'enquête, a reconnu que le preneur initial ne lui avait jamais restitué les clés du local et qu'elle n'avait conclu le nouveau bail qu'après son décès.

Cet aveu établit la persistance de la relation locative jusqu'au décès, emportant de plein droit le transfert du droit au bail aux héritiers du preneur. Dès lors, la cour considère que les allégations de résiliation amiable sont contredites par l'aveu même de la bailleresse.

Le nouveau bail, conclu alors que la bailleresse n'avait pas la libre disposition du bien, est donc jugé nul en application de l'article 306 du code des obligations et des contrats, faute d'un de ses éléments constitutifs. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de bail conclu avec la veuve d'un preneur décédé, la cour d'appel de commerce examine la question de la continuation du bail initial au profit de l'ensemble des héritiers. Le tribunal de commerce avait annulé le nouveau contrat au motif qu'il avait été conclu avec une personne n'ayant pas qualité, et déclaré les héritiers du preneur initial continuateurs du bail originaire. L'appelant, bailleur, soutenait principalement le défaut de qualité à agir des héritiers, la prescription de leur droit et le fait que le premier juge avait statué sur un fondement non invoqué par les demandeurs. La cour retient que le bail initial, n'ayant jamais été résilié, s'est poursuivi de plein droit au profit de l'ensemble des héritiers du preneur après son décès, en application de l'article 698 du dahir des obligations et des contrats. Dès lors, le nouveau contrat conclu avec la seule veuve du preneur, qui n'avait pas qualité pour contracter au nom de tous les ayants droit, est entaché de nullité. La cour écarte également la demande reconventionnelle en paiement et en expulsion, jugeant son objet distinct de celui de la demande principale en nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure adressée à l'un des héritiers du preneur décédé. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif de l'irrégularité de l'acte. L'appelant soutenait la validité de la mise en demeure adressée à la seule veuve du preneur initial, au motif que celle-ci agissait comme propriétaire apparente du fonds de commerce, rendant ainsi l'acte opposable à l'ensemble de l'indivision successorale. La cour écarte ce moyen en relevant une contradiction dans la démarche du bailleur : l'action en justice étant dirigée contre l'ensemble des héritiers en leur qualité de preneurs, la mise en demeure préalable ne pouvait valablement être adressée à la seule veuve en son nom personnel. La cour retient que pour produire ses effets à l'égard de l'indivision, l'acte doit être adressé aux héritiers collectivement, et non à l'un d'eux isolément, peu important que ce dernier se comporte en gérant de fait. La mise en demeure étant ainsi jugée défectueuse, elle ne pouvait valablement constituer les preneurs en état de demeure. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé délivré pour occupation sans titre et péril de l'immeuble à un seul des héritiers du preneur initial. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de cet acte au motif que la relation locative était établie et que le congé n'avait pas été signifié à tous les cohéritiers. L'appelant, nouveau propriétaire des lieux, soutenait l'absence de tout lien contractuel, se prévalant d'un acte par lequel l'intimé reconnaissait son occupation précaire et s'engageait à quitter les lieux. La cour retient que la relation locative, prouvée par des décisions de justice antérieures entre le preneur décédé et les anciens propriétaires, s'est transmise à l'ensemble de ses héritiers. Elle juge que la reconnaissance d'occupation sans titre signée par un seul héritier est inopérante et ne peut anéantir un droit au bail préexistant et judiciairement constaté. La cour rappelle que le congé visant à mettre fin au bail doit, à peine de nullité, être signifié à tous les cotitulaires du droit au bail. Le jugement ayant prononcé la nullité du congé est en conséquence confirmé.

Une cour d'appel retient à bon droit la nullité d'un congé pour démolition et reconstruction signifié à un seul des héritiers du preneur décédé. Il appartient en effet au bailleur, nouveau propriétaire des lieux, de s'assurer de l'identité de l'ensemble des héritiers, devenus cotitulaires du bail par l'effet de la succession, et de leur notifier individuellement le congé.

La circonstance que l'un des héritiers gérait seul le local et payait les loyers ne saurait dispenser le bailleur de cette diligence, dont l'omission vicie la procédure d'éviction.