Mot clé
Effet de purge

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente sur adjudication, la cour d'appel de commerce examine la forclusion applicable à une telle action. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif qu'elle avait été introduite après la vente, en application de l'article 484 du code de procédure civile qui impose de soulever les nullités des procédures de saisie avant l'adjudication.

L'appelant, créancier saisissant, soutenait que sa demande ne portait pas sur la procédure de saisie mais sur la nullité de la vente elle-même pour défaut de sa convocation à l'audience d'adjudication, vice non soumis à la forclusion de l'article 484. La cour écarte ce moyen en retenant que l'inscription du procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier emporte, au visa de l'article 222 de la loi sur les droits réels, un effet de purge transférant la propriété à l'adjudicataire libre de toute charge.

Elle en déduit que les droits des créanciers sont reportés sur le prix et que toute contestation des formalités de la vente doit être soulevée avant l'adjudication, laquelle devient définitive et insusceptible de recours après sa conclusion. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande d’inscription d’un acte d’achat sur un titre foncier, retient que l’acquéreur a négligé de déposer son acte durant la procédure d’immatriculation et que son droit est par conséquent éteint en application de l’effet purgatif attaché à l’établissement du titre foncier, prévu par l’article 62 du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière.

En effet, la Cour de cassation rappelle que la règle de la purge, telle que prévue par ledit article 62, ne s’applique qu’aux droits et conventions invoqués par les tiers, lesquels sont tenus de les déclarer au cours de la procédure d’immatriculation, conformément aux dispositions de l’article 84 du même dahir. Cette règle n’est cependant pas opposable au successeur particulier à qui le requérant de l’immatriculation (le vendeur) a transmis l’immeuble avant l’établissement du titre foncier. L’acquéreur, dans une telle situation, n’est pas considéré comme un tiers au sens de la législation foncière, mais comme un ayant cause particulier du vendeur.

Par conséquent, l’établissement du titre foncier au nom du vendeur, ou de ses héritiers, ne saurait le libérer des obligations contractées antérieurement, notamment celle de transférer la propriété du bien vendu. Le vendeur demeure tenu d’exécuter ses engagements, que ce soit volontairement ou judiciairement, en application des dispositions de l’article 229 du Dahir des obligations et contrats. En méconnaissant ces principes, la cour d’appel a fondé sa décision sur une motivation erronée et l’a privée de base légale.

En matière de bail commercial portant sur un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation précise les conséquences juridiques du dépôt du jugement d’expropriation auprès de la Conservation foncière sur la situation du bailleur initial. En l’espèce, le litige concernait la recevabilité d’une action en paiement des loyers et en expulsion introduite par l’ancien propriétaire bailleur postérieurement au transfert effectif de propriété au profit de l’État et à l’enregistrement du jugement d’expropriation.

Se fondant sur l’article 37 de la loi n° 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour rappelle que l’inscription du jugement translatif de propriété auprès de la Conservation foncière entraîne immédiatement et automatiquement le transfert de la propriété à l’autorité expropriante et purge le bien immobilier de toutes les charges et droits réels préexistants.

Dès lors, les droits des anciens titulaires, y compris ceux du bailleur, ne subsistent plus qu’à travers un droit à indemnisation. À compter de l’inscription foncière, l’ancien propriétaire perd définitivement sa qualité de propriétaire ainsi que celle de bailleur, cette dernière étant indispensable pour agir valablement en paiement des loyers ou en expulsion du locataire.

Par conséquent, la Cour affirme que toute action intentée par l’ancien propriétaire, visant l’exécution ou la résiliation du bail après la date de dépôt du jugement d’expropriation, est irrecevable faute de qualité pour agir. Elle précise également que le maintien dans les lieux du locataire postérieurement au transfert de propriété ne modifie en rien l’absence de légitimité juridique de l’ancien bailleur à poursuivre l’exécution du bail ou à réclamer ses loyers.

Dans un litige opposant les acquéreurs d’un droit indivis aux héritiers de la venderesse ayant inscrit leur dévolution successorale avant la transcription de la vente, la Cour Suprême rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond qui avaient ordonné l’annulation de l’inscription de l’hérédité et l’enregistrement de l’acte de vente.

La Cour écarte d’abord les moyens contestant la validité de la vente. Elle juge que l’allégation de conclusion de l’acte durant la maladie de la mort de la venderesse ne peut prospérer sur la seule base d’un certificat médical n’établissant pas une altération du discernement. Par voie de conséquence, le grief subsidiaire tiré du tawlij, qui suppose une vente consentie durant cette maladie, est logiquement écarté. De même, le moyen fondé sur la fausseté de l’acte, dont la date d’établissement est postérieure au décès, est jugé inopérant dès lors que la convention a été reçue par les adouls du vivant de la partie venderesse. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté, pour défaut d’utilité, la procédure d’inscription de faux, en application de l’article 92 du Code de procédure civile.

Enfin, la Cour Suprême déclare irrecevable le moyen fondé sur le principe de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière, qui aurait selon les héritiers rendu définitive l’inscription de leur hérédité. Elle rappelle à ce titre qu’un moyen mêlant des éléments de fait et de droit ne peut être invoqué pour la première fois devant la juridiction de cassation.

Tawlij (التوليج) : Notion technique du droit successoral marocain issue du droit musulman (rite malékite), le tawlij désigne la vente consentie par une personne durant sa maladie de la mort (marad al-mawt) à l’un de ses héritiers présomptifs pour un prix de faveur, manifestement inférieur à la valeur réelle du bien. Lorsque ces trois conditions cumulatives (maladie de la mort, qualité d’héritier de l’acquéreur et prix préférentiel) sont réunies, l’acte est requalifié par la jurisprudence. Il n’est plus analysé comme une vente mais comme une libéralité, assimilable à un testament. Cette requalification a pour finalité de protéger les droits des autres héritiers en sanctionnant tout avantage visant à contourner les règles impératives de la dévolution successorale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'une commune en annulation d'un titre foncier, en retenant que les principes de la législation sur l'immatriculation foncière confèrent au titre un caractère définitif et purgent l'immeuble de toute revendication antérieure non inscrite. La cour d'appel en déduit exactement qu'aucune disposition légale n'excepte les collectivités publiques de l'application de ce principe, dès lors qu'il est constant que la commune n'a pas fait inscrire son propre titre d'acquisition.

Ayant relevé qu'un copropriétaire avait, par un acte distinct, renoncé à réclamer sa quote-part des revenus d'un immeuble, une cour d'appel retient à bon droit que cette renonciation constitue un droit personnel et non un droit réel. Elle en déduit exactement que cette obligation, qui lie les parties en vertu de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, n'est pas soumise à l'inscription sur le titre foncier et, partant, n'est pas affectée par l'effet de purge attaché à l'établissement dudit titre.