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Droit d'agir du bailleur

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une action en validation de congé pour reprise personnelle et sur une demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et prononcé l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action en validation ayant été introduite au-delà du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que le délai de forclusion a été suspendu pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, ce qui rendait l'action du bailleur recevable.

Concernant la demande d'indemnité d'éviction, la cour la déclare sans objet, relevant que le preneur avait déjà obtenu une indemnisation définitive à ce titre dans le cadre d'une instance distincte. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur prévue par l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable comme tardive.

L'appelant soutenait que son action en expulsion pour défaut de paiement relevait du droit commun et n'était pas soumise au délai de déchéance de six mois, lequel ne s'appliquerait qu'à la seule action en validation de la sommation. La cour écarte cette distinction et retient que toute action en expulsion fondée sur une sommation de payer constitue une demande de validation de ladite sommation au sens de l'article précité.

Elle rappelle que le bailleur doit impérativement agir dans les six mois suivant l'expiration du délai de paiement accordé au preneur dans l'acte. Faute d'avoir introduit son action dans ce délai, le bailleur est déchu de son droit et la sommation est privée de tout effet juridique, rendant inopérant l'examen du caractère tardif des paiements effectués par le preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en validation de la mise en demeure et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux. La cour accueille le moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de demander la validation de la mise en demeure s'il n'agit pas dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'action a été introduite plus d'un an après la date à laquelle le preneur a été mis en demeure, la demande est jugée irrecevable sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens. Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'intervention volontaire formée par l'acquéreur de l'immeuble, celle-ci étant accessoire à une demande principale irrecevable.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour cause de forclusion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait soulevé d'office l'expiration de ce délai pour déclarer l'action du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait qu'il s'agissait d'un délai de prescription, non d'ordre public, et qu'une première action en justice en avait interrompu le cours. La cour d'appel de commerce retient que ce délai, institué par une loi spéciale, constitue un délai de forclusion et non de prescription.

Elle en déduit qu'il revêt un caractère d'ordre public, autorisant le juge à le soulever d'office, et que les règles du droit commun des obligations relatives à l'interruption de la prescription ne lui sont pas applicables. Le jugement ayant constaté la déchéance du droit d'agir du bailleur est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action en validation du congé. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné l'expulsion et le paiement des arriérés.

Le preneur appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action ayant été introduite au-delà du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16, ainsi que le défaut de qualité à agir de l'un des indivisaires. La cour retient que le délai de déchéance a été suspendu par l'effet du décret-loi instaurant l'état d'urgence sanitaire, rendant ainsi l'action recevable car introduite dans le délai légal prorogé.

Elle écarte également le moyen tiré du défaut de qualité à agir, qualifiant l'erreur sur le nom d'un des bailleurs d'erreur matérielle non préjudiciable, et rappelle que la preuve du paiement des loyers incombe au preneur. La cour déclare en revanche sans objet la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, leur montant ayant été consigné par le preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant par ailleurs sur le rejet de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet de la suspension des délais légaux durant l'état d'urgence sanitaire sur le délai de déchéance de l'action en validation d'un congé. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le droit d'agir du bailleur était éteint, l'action en validation de l'injonction de payer ayant été introduite hors du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que la période de suspension des délais instituée par le décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire a interrompu le cours du délai de déchéance, rendant l'action introduite après la reprise des délais recevable.

Elle rejette également les moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur, rappelant que le décès du représentant légal n'affecte pas la personnalité morale de la société, et de la compensation, faute pour le preneur de justifier d'une créance certaine. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la computation des délais d'action en période d'état d'urgence sanitaire et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité jugée insuffisante.

L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur, l'action ayant selon lui été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que le délai a été valablement suspendu en application du décret-loi relatif à l'état d'urgence sanitaire, rendant l'action du bailleur recevable.

S'agissant de l'indemnité, la cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, rappelle que son calcul doit se limiter aux seuls éléments du fonds de commerce expressément énumérés par l'article 7 de la loi 49-16. Elle retient ainsi la valeur du droit au bail et le préjudice lié à la perte de clientèle, mais exclut les autres postes de préjudice non prévus par ce texte.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement revalorisé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion de l'action du bailleur. L'appelant soutenait la validité de la procédure engagée au moyen de deux mises en demeure successives, la première pour constater le défaut de paiement et la seconde pour notifier le congé fondé sur ce manquement.

Sans examiner le bien-fondé de ce moyen, la cour relève d'office la déchéance du droit d'agir du bailleur. Elle rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n°49-16 relative aux baux commerciaux, le droit de demander la validation du congé est éteint par l'écoulement d'un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans le congé.

L'action ayant été introduite après l'expiration de ce délai, la demande d'éviction est jugée irrecevable. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce s'est prononcée sur le calcul du délai de déchéance de l'action en validation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait la déchéance du droit d'agir du bailleur, faute pour ce dernier d'avoir introduit son action dans le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que ce délai a été suspendu pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, en application des dispositions du décret-loi n° 2.20.293.

Elle en déduit que l'action introduite après la levée de cette suspension a été engagée dans le délai légal recalculé et se trouve donc recevable. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'indemnité d'éviction et d'expertise formée pour la première fois en appel, la qualifiant de demande nouvelle.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la compétence matérielle des juridictions commerciales et les conditions de validation d'une mise en demeure. Le preneur appelant soulevait l'incompétence du tribunal de commerce, l'apurement de sa dette et la forclusion du droit d'agir du bailleur.

La cour écarte le déclinatoire de compétence en retenant que les actions relatives aux loyers d'un local commercial ressortissent à la catégorie des litiges concernant les fonds de commerce, au sens de l'article 5 de la loi instituant les juridictions commerciales. Elle juge ensuite que le paiement de loyers postérieurs à la période visée par la mise en demeure ne constitue pas une preuve de l'apurement de la dette antérieure et n'interdit pas au bailleur de poursuivre la résiliation.

La cour relève enfin que l'action en validation a été introduite dans le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49.16, écartant ainsi le moyen tiré de la forclusion. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des arriérés et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'action en validation de la mise en demeure avait été introduite tardivement. La cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49.16, le droit du bailleur de demander la validation de la mise en demeure se prescrit par six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'instance a été introduite après l'écoulement de ce délai, le droit du bailleur de solliciter l'expulsion sur le fondement de cet acte est éteint. La cour écarte en revanche le moyen tiré du paiement des loyers, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, la cour statuant à nouveau rejette cette demande, et il est confirmé quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une nouvelle action en éviction initiée par un bailleur n'ayant pas exécuté une précédente décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de la nouvelle action, arguant que le bailleur, qui n'avait pas consigné l'indemnité d'éviction due au titre de la première procédure, ne démontrait pas être déchu de son droit d'exécuter le premier jugement. La cour rappelle qu'en application de l'article 28 de la loi n° 49-16, le bailleur qui omet de consigner l'indemnité d'éviction dans les trois mois suivant la date à laquelle le jugement devient exécutoire est réputé avoir renoncé à son exécution.

Elle retient que cette renonciation à l'exécution, acquise par le simple écoulement du délai, n'emporte pas renonciation au droit substantiel à l'éviction lui-même. Le bailleur est donc fondé à engager une nouvelle procédure sur la base d'un nouveau congé.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai de déchéance de l'action en validation du congé et sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formulée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. L'appelant soulevait la déchéance du droit d'agir du bailleur pour saisine tardive et présentait une demande d'indemnisation. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance en précisant que le délai de six mois prévu à l'article 26 de la loi 49-16 court à compter de l'expiration du préavis de trois mois et non de la date de réception du congé. Elle juge ensuite que la demande d'indemnité d'éviction, n'ayant pas été présentée de manière régulière en première instance, constitue une demande nouvelle irrecevable au stade de l'appel. La cour retient qu'en application de l'article 27 de la même loi, le preneur doit formuler sa demande de compensation au cours de l'instance en validation, et non la présenter pour la première fois devant la juridiction du second degré. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle se fondait sur un congé ayant déjà fait l'objet d'une précédente décision fixant une indemnité d'éviction conditionnelle. L'appelant soutenait que cette première décision, ayant déclaré sa demande d'expulsion irrecevable et non mal fondée, ne faisait pas obstacle à une nouvelle action après consignation de l'indemnité. La cour d'appel de commerce, soulevant d'office un moyen d'ordre public, écarte ce raisonnement. Elle retient que le droit pour le bailleur d'agir en validation du congé est enfermé dans un délai de forclusion de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur, en application de l'article 26 de la loi 49.16. Dès lors que l'action a été introduite bien après l'expiration de ce délai, le droit du bailleur d'invoquer le congé est éteint. Par substitution de ce motif de pur droit, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur le péril de l'immeuble. L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit d'agir du bailleur pour non-respect du délai de six mois prévu par la loi n° 49-16 pour saisir la juridiction compétente, ainsi qu'une erreur sur l'adresse du local. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance en retenant que la saisine initiale de la justice par le bailleur, bien que devant une juridiction qui s'est ultérieurement déclarée incompétente, a valablement interrompu le délai de forclusion. Elle rejette également le grief relatif à l'erreur d'adresse, dès lors que l'appelant a lui-même identifié le local sous l'adresse litigieuse dans son propre acte d'appel, ce qui constitue un aveu judiciaire. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en expulsion pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif que le preneur avait justifié du paiement des loyers réclamés. Sans examiner les moyens relatifs au bien-fondé de la créance, la cour relève que l'action en justice a été introduite plus de six mois après la date de délivrance du commandement de payer. Elle retient qu'en application des dispositions de la loi n° 49.16, l'expiration de ce délai de six mois entraîne la déchéance du droit pour le bailleur de se prévaloir dudit commandement pour solliciter la résiliation. Le commandement de payer étant ainsi privé de tout effet juridique, la demande en expulsion qui en découle ne peut prospérer. Par substitution de motifs, la cour confirme en conséquence le jugement ayant rejeté la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le preneur justifiait du paiement des loyers réclamés. La cour soulève d'office la question de la forclusion de l'action en validation de la mise en demeure. Elle retient, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que l'action doit être introduite dans un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans la mise en demeure. Ce délai étant un délai de forclusion, son expiration entraîne l'extinction du droit d'agir du bailleur. Constatant que l'action a été introduite plus de dix mois après la notification de la mise en demeure, la cour déclare l'action irrecevable. Par substitution de ce motif, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et ordonné l'expulsion des héritiers du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'acte et la recevabilité de l'action en validation. Les appelants soulevaient l'irrecevabilité de la demande au motif que le congé avait déjà fondé une action antérieure rejetée, ainsi que sa nullité pour vices de forme et la déchéance du droit d'agir du bailleur. La cour écarte le premier moyen en retenant que le jugement antérieur, qui avait sanctionné la prématurité de l'action, n'interdisait pas au bailleur d'agir à nouveau après l'expiration du délai de préavis. Elle juge ensuite que le congé délivré aux héritiers sans les désigner nominativement est régulier. La cour relève enfin que l'action a été introduite dans le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16, écartant ainsi la déchéance invoquée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.