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Congé pour fermeture

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour fermeture du local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de la fermeture continue au sens de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que trois tentatives de signification infructueuses, effectuées par un commissaire de justice à des jours et heures variés sur une période de onze jours, suffisaient à caractériser cette fermeture continue. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une telle durée est trop brève pour établir la continuité exigée par la loi, laquelle implique des visites plus espacées dans le temps.

Elle précise en outre que la preuve de la fermeture doit résulter des seules diligences accomplies pour la signification du congé lui-même, ce qui rend inopérantes les attestations administratives ou les constats antérieurs à cette diligence. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé pour fermeture du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de preuve de la fermeture continue. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour le bailleur de justifier d'une fermeture d'une durée minimale de deux ans.

Devant la cour, l'appelant invoquait la force probante de constats et de procédures antérieurs pour établir la durée de la fermeture. La cour écarte cet argumentaire en application de l'article 26 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que la preuve du caractère continu de la fermeture, condition de validation du congé lorsque le local est clos, doit résulter des seules diligences de l'huissier de justice accomplies pour la signification du congé dont la validation est sollicitée. Dès lors, des tentatives de signification multiples mais concentrées sur une période de quatorze jours sont jugées insuffisantes pour caractériser la fermeture continue, les éléments de preuve tirés de procédures antérieures étant inopérants.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour fermeture du local, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la procédure prévue à l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que la relation locative n'était pas établie.

Devant la cour, l'appelant produisait la preuve du bail et invoquait la fermeture prolongée du local pour justifier l'éviction du preneur sans indemnité. La cour, tout en reconnaissant la relation locative, examine la régularité de la procédure de congé pour local fermé.

Elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 précité, ne peut être établie par une unique tentative de notification infructueuse. La preuve de cette continuité suppose la production d'un procès-verbal de l'agent instrumentaire faisant état de plusieurs passages à des dates distinctes, ce qui n'était pas le cas.

En l'absence d'une telle preuve, la procédure de validation du congé est jugée irrégulière. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé pour fermeture du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de preuve de cette fermeture. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur faute de preuve suffisante de l'impossibilité de notifier l'acte au preneur. L'appelant soutenait qu'un unique procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice suffisait à caractériser la fermeture continue au sens de la loi sur les baux commerciaux. Au visa de l'article 26 de la loi n° 49.16, la cour rappelle que le bailleur peut agir en validation du congé si sa notification est rendue impossible en raison de la fermeture continue du local. Elle retient toutefois qu'un seul procès-verbal est insuffisant à établir le caractère continu de cette fermeture. La cour juge que la preuve d'une telle situation exige des visites multiples, effectuées à des moments différents, afin de démontrer que la fermeture n'est pas simplement ponctuelle. Faute d'une telle preuve, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validation du congé pour fermeture continue du local commercial. Le bailleur soutenait qu'un unique procès-verbal de constat de fermeture suffisait à satisfaire aux exigences de l'article 26 de la loi 49.16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte ce moyen et retient que la preuve d'une fermeture continue, au sens de cette disposition, ne saurait résulter d'un seul constat d'huissier. Elle juge en effet que cette condition suppose la réalisation de visites multiples et à des moments différents, seules à même d'établir l'impossibilité de notifier le congé au preneur. Faute pour le bailleur de rapporter une telle preuve, la procédure de validation du congé ne pouvait être valablement engagée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé du congé pour fermeture des locaux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité du motif, imputant au bailleur le mauvais état des lieux, et soulevait une violation des droits de la défense. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le dossier était en état d'être jugé. Sur le fond, elle s'appuie sur un rapport d'expertise judiciaire corroboré par des témoignages de voisinage pour constater la fermeture effective et prolongée des locaux, qui étaient destinés à une activité bancaire. La cour retient que l'état de délabrement des lieux est imputable au preneur, qui, aux termes du contrat, était tenu de les maintenir en bon état et autorisé à y effectuer les travaux nécessaires, rendant inopérant le moyen tiré de l'inertie du bailleur. Elle considère dès lors que les conditions de la résiliation sans indemnité d'éviction pour fermeture, prévues par l'article 8 de la loi n° 49-16, sont réunies. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application des dispositions relatives à la résiliation du bail pour fermeture et perte de la clientèle à des locaux contractuellement destinés à un usage d'entrepôt. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que l'usage des lieux en tant que simple entrepôt, en l'absence de toute activité de vente directe, ne permettait pas au preneur de bénéficier du statut des baux commerciaux et justifiait la résiliation pour perte des éléments du fonds de commerce, en application de l'article 8 de la loi 49-16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que la commune intention des parties, dès l'origine du contrat, était de destiner les locaux à un usage exclusif d'entrepôt. Elle retient que les dispositions de l'article 8 de la loi 49-16, relatives à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale par suite de la fermeture du local, ne s'appliquent qu'aux locaux où une activité commerciale a effectivement été exercée. Dès lors que les lieux n'ont jamais abrité une telle activité mais ont constamment servi d'annexe à un fonds de commerce principal dont l'existence est par ailleurs établie, le motif de résiliation invoqué par le bailleur est jugé inopérant. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l’arrêt qui valide un congé délivré au preneur au motif que le local est fermé, sans vérifier si cette fermeture présentait un caractère continu et permanent, condition requise par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal pour que le bailleur puisse engager une action en validation du congé.