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Conditions de forme du congé

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé pour défaut de paiement délivré au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif qu'il ne comportait qu'un seul délai pour le paiement, sans prévoir un délai distinct pour l'éviction. La cour écarte ce moyen en retenant que la procédure de résiliation pour défaut de paiement, régie par l'article 26 de ladite loi, n'impose qu'un seul délai pour constater le manquement et fonder la demande d'expulsion.

Elle distingue cette hypothèse de celle visée à l'article 8 de la même loi, relative à l'éviction sans indemnité pour motif grave, qui obéit à un régime distinct. Le congé étant dès lors jugé régulier, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la production d'un permis de construire, même ancien, suffisait à fonder son action en éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur doit impérativement justifier d'un permis de construire en cours de validité au moment de la délivrance du congé.

Elle constate que l'autorisation produite par le bailleur était déjà expirée à la date de la notification de l'acte au preneur. Faute de respect de cette formalité substantielle, la demande est jugée formellement irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé délivré au preneur. Le bailleur appelant soutenait que la sommation de payer visant les arriérés, délivrée conformément à l'article 26 de la loi 49-16 et restée infructueuse dans le délai de quinze jours, suffisait à fonder sa demande en résiliation et en expulsion.

La cour écarte ce moyen en rappelant que les dispositions de l'article précité exigent que l'acte introductif mentionne expressément, outre le motif de la résiliation, l'intention du bailleur de mettre fin à la relation locative et d'obtenir l'éviction. Or, la cour relève que la sommation litigieuse se bornait à réclamer le paiement des loyers sans faire aucune référence à une demande d'éviction.

En conséquence, cet acte ne peut valoir congé au sens de la loi et ne saurait fonder une action en expulsion. Le jugement de première instance est donc confirmé.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour besoin personnel et le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme du congé et les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une première expertise.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé pour erreur matérielle dans le nom du preneur, considérant qu'une telle erreur est sans incidence dès lors qu'elle n'a causé aucun grief à son destinataire. Face à la contestation du montant de l'indemnité par les deux parties, la cour ordonne une nouvelle expertise et retient les conclusions du second rapport pour réévaluer le droit au bail en fonction de l'ancienneté de l'occupation, de la localisation du bien et de la modicité du loyer.

Elle rejette en outre l'argument du bailleur tiré de l'existence de transformations non autorisées, rappelant que le juge est exclusivement lié par le motif d'éviction visé dans l'acte de congé. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est revalorisé après déduction des frais d'améliorations non justifiés par le preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait écarté la demande d'expulsion. L'appelant soutenait que la défaillance persistante du preneur et son comportement rendant impossible toute notification justifiaient la résiliation du bail. La cour écarte cet argument en se fondant sur l'irrégularité de la mise en demeure préalable. Elle retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, que l'acte visant à mettre fin à la relation locative doit impérativement mentionner le motif invoqué et accorder au preneur un délai pour libérer les lieux. Faute pour l'injonction délivrée par le bailleur de contenir ces mentions obligatoires, la demande d'éviction était nécessairement infondée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'éviction. L'appelant soulevait l'irrégularité de l'injonction au motif qu'elle ne respectait pas les formalités substantielles imposées par le dahir du 24 mai 1955, applicable au moment de sa délivrance. La cour accueille ce moyen et retient que l'injonction est privée d'effet pour fonder l'expulsion, dès lors qu'elle omettait de mentionner le préavis légal de six mois et les dispositions impératives de l'article 27 dudit dahir. Elle juge cependant que l'irrégularité de cet acte, si elle fait obstacle à la demande d'expulsion, ne dispense pas le preneur de son obligation de payer les loyers, dont le défaut n'est pas valablement contesté. Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de l'expulsion, la cour rejetant cette demande, mais confirmé s'agissant de la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel valide un congé pour démolition et reconstruction délivré à un locataire commercial en retenant que l'erreur matérielle sur le visa de l'article applicable du dahir du 24 mai 1955 est sans incidence dès lors que le contenu de l'acte est explicite sur son objet. Ayant constaté que le congé, notifié par huissier de justice, émanait des co-indivisaires détenant la majorité des parts, et ce, conformément à l'article 971 du dahir formant Code des obligations et des contrats, elle en déduit exactement que la demande d'expertise du locataire visant à déterminer le montant de l'indemnité d'éviction est prématurée et irrecevable, l'indemnité en la matière étant légalement déterminée par l'article 12 dudit dahir.