Mot clé
Absence de motif grave

La cour d'appel de commerce rappelle que la résiliation d'un bail commercial pour modification des lieux loués n'est encourue que si les changements affectent la sécurité de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur, se fondant sur un second rapport d'expertise contredisant un premier.

L'appelant soutenait que les modifications apportées par le preneur, consistant notamment en la démolition d'éléments porteurs, constituaient un motif grave justifiant la résiliation du bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire pour trancher la contradiction entre les rapports produits en première instance, la cour retient les conclusions du troisième expert selon lesquelles aucune modification affectant la structure ou la solidité de l'immeuble n'a été réalisée par le preneur.

Au visa de l'article 8 de la loi 49-16, la cour énonce que seules les modifications qui portent atteinte à la sécurité de la construction ou en augmentent les charges peuvent justifier l'éviction. Dès lors, les aménagements mineurs, quand bien même ils seraient avérés, ne constituent pas un motif légitime de résiliation en l'absence de péril pour le bâtiment.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine si la création par le preneur d'une société exploitant le fonds de commerce dans les lieux loués constitue un motif grave et légitime de résiliation. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, au motif que ni la sous-location ni la cession du droit au bail n'étaient établies. L'appelant soutenait que la constitution d'une personne morale par le preneur, suivie de la cession de ses parts sociales, s'analysait en une cession déguisée du droit au bail et un abandon de l'exploitation personnelle, en violation des clauses du contrat. La cour retient que la création d'une société par le preneur pour exploiter son fonds de commerce ne constitue pas en soi une violation des obligations du bail, le preneur conservant le droit de disposer de son fonds. Elle rappelle que le défaut de notification au bailleur d'une éventuelle cession du droit au bail à cette société n'entraîne pas la résiliation du contrat mais a pour seule sanction l'inopposabilité de l'acte au bailleur. Dès lors, le preneur initial demeure seul tenu des obligations contractuelles, ce que confirme en l'occurrence la perception continue des loyers par le bailleur entre les mains du preneur personne physique. La cour écarte également le grief tiré de l'abandon des lieux, contredit par le paiement régulier des loyers. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'activité du preneur au regard de la clause de destination exclusive des lieux. Le bailleur soutenait que l'utilisation des locaux, loués à usage de dépôt, comme point de livraison à la clientèle et comme atelier, constituait un changement de destination prohibé par l'article 22 de la loi n° 49-16. La cour retient que la livraison de marchandises aux clients depuis un entrepôt ne constitue pas une activité additionnelle mais s'inscrit dans l'exploitation normale d'un local de stockage par une société commerciale. Elle précise qu'une telle exploitation est conforme à la destination contractuelle dès lors que les lieux ne sont pas ouverts au public pour la vente directe et que les biens n'y sont pas exposés. La qualification d'atelier est également écartée, la présence de personnel étant justifiée par les seules nécessités de la manutention des marchandises. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour changement de destination, modification des lieux et sous-location, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du congé fondé sur ces motifs au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la caractérisation des manquements, soutenant d'une part que les activités exercées étaient connexes à l'activité principale autorisée, et d'autre part qu'il avait, en tout état de cause, procédé à la remise en état des lieux dans le délai légal prévu par l'article 8 de la loi 49-16. La cour retient que l'exercice d'activités de vente et de réparation de téléphones constitue une activité connexe et nécessaire à celle de téléboutique, compte tenu de l'évolution du marché. Elle relève surtout que le preneur, en produisant un procès-verbal de constat attestant de la remise en état des lieux dans le délai de trois mois suivant le congé, a neutralisé les effets de l'infraction alléguée, privant ainsi le congé de son fondement. De même, la cour écarte le grief de sous-location, faute de preuve d'un contrat de bail au profit du tiers présent dans les lieux, la simple gérance de l'activité ne constituant pas une sous-location prohibée. Concernant la demande reconventionnelle du preneur en annulation du congé, la cour rappelle que la loi 49-16 ne prévoit pas une telle action autonome, la contestation des motifs du congé ne pouvant être soulevée que par voie de défense à l'action en validation du bailleur. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du bail et l'expulsion, et confirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait qualifier la nature des travaux réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une extension, la démolition d'un mur et la modification des façades constituaient des changements substantiels justifiant la résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce, se fondant sur un constat d'huissier, retient que les travaux consistant en la pose d'une toiture légère, le carrelage d'une surface et l'installation de parois vitrées ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble ni à sa sécurité. Elle rappelle, au visa des dispositions de la loi n° 49-16, que le changement qui n'occasionne aucun préjudice à l'immeuble loué ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation. Dès lors, les travaux litigieux ne sauraient justifier l'application des sanctions prévues à l'article 8 de ladite loi. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et l'appréciation du caractère sérieux du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le grief n'était pas fondé. L'appelant soutenait que le preneur avait, en violation du contrat, démoli un mur séparant deux locaux distincts visés au bail. La cour relève que le contrat, bien que visant deux titres fonciers, stipulait une somme locative unique et autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de construction, ce qui inclut la démolition nécessaire à l'unification des lieux pour les besoins de son activité. La cour retient surtout que le bailleur lui-même, dans des procédures antérieures visant notamment l'augmentation du loyer, avait constamment qualifié les lieux de local commercial unique, contredisant ainsi sa propre argumentation. Dès lors, la cour considère que le motif de l'éviction tiré de la modification des lieux manque de sérieux, l'accord du bailleur résultant tant des clauses du bail que de son comportement antérieur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui rejette la demande d'éviction d'un preneur à bail commercial au motif que la cause invoquée dans le congé n'est pas sérieuse. En effet, selon les dispositions du dahir du 24 mai 1955, l'absence de motif grave et légitime a pour seule conséquence d'ouvrir droit au preneur évincé au paiement d'une indemnité d'éviction et ne saurait faire obstacle au droit du bailleur de refuser le renouvellement du bail, dès lors que ce dernier a manifesté sa volonté de verser ladite indemnité.