Mot clé
تطهير الرسم العقاري

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente tout en rejetant la demande indemnitaire du bénéficiaire, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause prévoyant l'anéantissement de l'acte à l'expiration d'un délai convenu. L'appelant, bénéficiaire de la promesse, soutenait que l'inexécution par le promettant de son obligation de purger l'immeuble des inscriptions qui le grevaient constituait une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

La cour retient que la promesse de vente, qui ne produit aucun effet translatif de propriété, était assortie d'un terme extinctif stipulant son annulation de plein droit à une date déterminée, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire. Elle juge qu'à l'expiration de ce délai, le promettant s'est trouvé délié de toutes ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la cour écarte toute responsabilité du promettant pour les préjudices invoqués par le bénéficiaire, considérant que les engagements pris par ce dernier envers des tiers, tel un contrat de bail, l'ont été à ses risques et périls avant l'acquisition de tout droit réel sur l'immeuble. Le jugement ayant prononcé la résolution de la promesse et rejeté la demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné la mainlevée d'une hypothèque tout en refusant d'en prononcer la radiation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du recours judiciaire en la matière. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de radiation au motif qu'elle devait être préalablement soumise au conservateur de la propriété foncière.

L'appel portait sur l'interprétation des articles 91 et 93 de la loi sur l'immatriculation foncière, et plus précisément sur la question de savoir si le recours judiciaire en radiation est subordonné à un refus préalable du conservateur. La cour retient que le recours direct au conservateur n'est ouvert qu'au porteur d'un acte ou d'un jugement valant titre pour la radiation.

En l'absence d'un tel titre, et dès lors que l'extinction de la dette par le jeu d'une assurance-décès est avérée, le débiteur est fondé à saisir directement la juridiction commerciale pour obtenir un jugement ordonnant la radiation. La cour considère que la radiation de l'hypothèque est la conséquence nécessaire de l'extinction de la créance garantie, privant l'inscription de tout fondement juridique.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement et, statuant à nouveau, ordonne directement au conservateur de procéder à la radiation de l'inscription hypothécaire.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

Dans un litige opposant les acquéreurs d’un droit indivis aux héritiers de la venderesse ayant inscrit leur dévolution successorale avant la transcription de la vente, la Cour Suprême rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond qui avaient ordonné l’annulation de l’inscription de l’hérédité et l’enregistrement de l’acte de vente.

La Cour écarte d’abord les moyens contestant la validité de la vente. Elle juge que l’allégation de conclusion de l’acte durant la maladie de la mort de la venderesse ne peut prospérer sur la seule base d’un certificat médical n’établissant pas une altération du discernement. Par voie de conséquence, le grief subsidiaire tiré du tawlij, qui suppose une vente consentie durant cette maladie, est logiquement écarté. De même, le moyen fondé sur la fausseté de l’acte, dont la date d’établissement est postérieure au décès, est jugé inopérant dès lors que la convention a été reçue par les adouls du vivant de la partie venderesse. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté, pour défaut d’utilité, la procédure d’inscription de faux, en application de l’article 92 du Code de procédure civile.

Enfin, la Cour Suprême déclare irrecevable le moyen fondé sur le principe de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière, qui aurait selon les héritiers rendu définitive l’inscription de leur hérédité. Elle rappelle à ce titre qu’un moyen mêlant des éléments de fait et de droit ne peut être invoqué pour la première fois devant la juridiction de cassation.

Tawlij (التوليج) : Notion technique du droit successoral marocain issue du droit musulman (rite malékite), le tawlij désigne la vente consentie par une personne durant sa maladie de la mort (marad al-mawt) à l’un de ses héritiers présomptifs pour un prix de faveur, manifestement inférieur à la valeur réelle du bien. Lorsque ces trois conditions cumulatives (maladie de la mort, qualité d’héritier de l’acquéreur et prix préférentiel) sont réunies, l’acte est requalifié par la jurisprudence. Il n’est plus analysé comme une vente mais comme une libéralité, assimilable à un testament. Cette requalification a pour finalité de protéger les droits des autres héritiers en sanctionnant tout avantage visant à contourner les règles impératives de la dévolution successorale.

En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, toute inscription sur le titre foncier ne peut être annulée au préjudice d'un tiers acquéreur de bonne foi. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande en annulation de vente, retient, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, la bonne foi des acquéreurs qui se sont fondés sur les inscriptions du titre foncier ne révélant aucun litige ou charge au moment de la transaction. Ayant ainsi caractérisé la bonne foi des acquéreurs, la cour d'appel en déduit exactement que l'annulation ultérieure du titre de propriété de leurs vendeurs ne leur est pas opposable.