Mot clé
تعويض عن الحرمان من الانتفاع

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur pour trouble de jouissance résultant de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la garantie du bailleur et les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur, maître d'ouvrage des travaux, à indemniser le preneur pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux. L'appelant principal contestait sa responsabilité en invoquant le fait des entreprises chargées des travaux, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'annulation des loyers et la suppression des ouvrages litigieux. La cour retient la responsabilité du bailleur en sa qualité de maître d'ouvrage et de titulaire d'un contrat de concession, considérant que son obligation de garantie de jouissance paisible s'étend aux troubles causés par les entreprises qu'il a mandatées. Sur l'évaluation du préjudice, la cour écarte la première expertise et retient la perte de résultat net, calculée sur la base des documents comptables et fiscaux, ainsi que les frais de remise en état, mais rejette la demande au titre des salaires et charges sociales faute de justificatifs. Elle alloue en outre une indemnité distincte pour la dépréciation de la valeur du local consécutive à l'installation d'ouvrages permanents, tout en rappelant que le preneur ne peut prétendre à la propriété d'un fonds de commerce sur le domaine public. Le jugement est donc réformé par une réduction du montant de l'indemnité, l'appel incident étant par ailleurs rejeté.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de délivrance et de garantie du bailleur lorsque les locaux loués sont dépourvus de raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du preneur en résiliation du bail, restitution des loyers et indemnisation. L'appelant soutenait que le défaut de raccordement constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible et une délivrance conforme à la destination des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les termes du contrat de bail, lequel ne mettait à la charge du bailleur aucune obligation spécifique de procéder aux raccordements. Elle relève en outre que le preneur avait, par une clause expresse, reconnu avoir pris possession des lieux après les avoir inspectés et acceptés en l'état. Dès lors, en l'absence de manquement contractuel avéré du bailleur, la cour retient que les conditions de la résiliation du bail pour inexécution ne sont pas réunies. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une demande de paiement émise par un bailleur après l'échéance du terme d'un bail à durée déterminée, et sur son aptitude à constituer un renouvellement tacite du contrat nonobstant un congé préalablement délivré. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant le contrat arrivé à son terme. L'appelant soutenait que la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à une période d'occupation postérieure au terme valait renonciation au congé et emportait renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa des articles 347 et 690 du code des obligations et des contrats, que le renouvellement ne se présume pas et que le maintien du preneur dans les lieux ne peut entraîner de reconduction tacite dès lors qu'un congé a été régulièrement signifié. Elle retient que la demande de paiement postérieure au terme ne s'analyse pas en une perception de loyers au titre d'un contrat renouvelé, mais en une réclamation d'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu sans droit ni titre dans les lieux. Faisant partiellement droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement du solde de cette indemnité et des charges impayées, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts. Le jugement est par conséquent confirmé.

La demanderesse, bailleresse de huit bureaux commerciaux sis à Casablanca, a engagé une action en responsabilité contractuelle contre la locataire, à laquelle elle reprochait des transformations substantielles et non autorisées des lieux loués. Selon les contrats de bail notariés, toute modification devait faire l’objet d’une autorisation écrite préalable. Lors de la restitution des locaux, un commissaire de justice a constaté la destruction de cloisons et la réunion des bureaux en deux grands espaces ouverts, altérant leur affectation originelle.

La bailleresse a sollicité une expertise judiciaire afin d’évaluer les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état initial et chiffrer le préjudice lié à la perte de loyers pendant les travaux. L’expert désigné a confirmé la réalité des dégradations affectant l’aménagement interne, évalué les réparations à 628.100 dirhams et estimé à quatre mois la durée des travaux rendant impossible toute relocation.

La défenderesse a contesté sa responsabilité en soutenant que les lieux lui avaient été remis en l’état actuel, sans transformation de sa part, en l’absence d’un état des lieux contradictoire au début de la location. Elle a également mis en cause la compétence et l’objectivité du premier expert, arguments écartés par le tribunal au regard de la régularité des constatations et de l’objectivité du rapport technique versé par le second expert désigné judiciairement.

La juridiction a écarté l’argument tiré de l’article 3 de la loi n°49-16, au motif que les contrats notariés faisaient office de description précise de l’état des lieux loués, ce qui permettait d’identifier les modifications litigieuses. Elle a confirmé la responsabilité de la locataire sur le fondement des articles 230, 231 et 678 du Code des obligations et des contrats.

Le tribunal a accordé à la bailleresse une indemnisation de 628.100 dirhams au titre des travaux de remise en état, et a évalué souverainement à 200.000 dirhams chacun les préjudices liés à la perte de loyers pendant les deux mois suivant la remise des clés, ainsi que pendant la période estimée des travaux, soit un total de 1.028.100 dirhams. Il a rejeté les autres demandes, notamment celle afférente à une période additionnelle de quatre mois, faute de chiffrage et de paiement des frais afférents.