Réf
64335
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4367
Date de décision
06/10/2022
N° de dossier
2022/8201/3523
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Restitution de l'acompte, Obligation du vendeur, Expiration du délai de validité, Droit de l'acquéreur, Dispense d'action en résolution, Contrat préliminaire, Contrat de réservation, Caducité
Source
Non publiée
En matière de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'expiration d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande en restitution de l'acompte versé par les acquéreurs, au motif qu'une action préalable en résolution du contrat était nécessaire.
Devant la cour, les appelants soutenaient que l'absence de signature du contrat préliminaire dans les délais rendait le contrat de réservation caduc. La cour retient que l'acte en cause est un contrat de réservation dont la durée de validité légale est de six mois non renouvelable.
Elle juge qu'à défaut de conclusion du contrat préliminaire dans ce délai, le contrat de réservation est privé d'effet par la seule application de la loi, sans qu'il soit besoin d'en solliciter la résolution judiciaire. La demande en restitution de l'acompte devient dès lors recevable.
Le jugement est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, condamne le vendeur à la restitution des sommes versées.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم كل من فاطمة الزهراء (كن.) و حمزة (كد.) بواسطة محاميهما بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 16/06/2022، يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 4091 بتاريخ 14/04/2022 في الملف عدد 2680/8201/2022 ، القاضي بعدم قبول الطلب مع تحميل رافعه الصائر .
في الشكل :
حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد أن الطاعنين فاطمة الزهراء (كن.) و حمزة (كد.) بلغا بالحكم المستأنف، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله .
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنفين فاطمة الزهراء (كن.) و حمزة (كد.) تقدما بواسطة محاميهما بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 09/03/2022 , عرضا فيه أنهما أبرما مع المدعى عليها عقد وعد بالبيع ، بموجبه تم حجز شقة بالملكية المشتركة بمشروع (م.) وان العارضة قامت بإيداع مبلغ 50000.00 درهم كتسبيق عن الحجز، ولظروف مادية قاهرة ناتجة عن توقف زوجها عن العمل بسبب جائحة كورونا و عدم تمكينه من الحصول على قرض لإتمام المبلغ المتبقي طبقا للشروط المنصوص عليها في الفصل 6 من العقد لإتمام إجراءات البيع ووجهت للمدعى عليها إشعارا بالبيع توصلت به بتاريخ 25/01/2021 تخبرها فيه باستعمال حق الخيار المخول في استرجاع المبلغ المؤدى داخل 7 أيام من التوصل، غير أن الإشعار بقي بدون جواب رغم مرور الأجل المحدد فيه ، لأجله يلتمسان الحكم على المدعى عليها بإرجاعها للعارضة فاطمة الزهراء (كن.) مبلغ 50000.00 درهم المودع من طرفها شخصيا عن حجز الشقة الكائنة بمشروع (م.) مع الفوائد القانونية من تاريخ الكلب مع الصائر، وأرفقا المقال بأصل العقد، أصل التوصيل الحامل لمبلغ 20000.00درهم أصل التوصيل الحامل لمبلغ 30000.00 درهم وإشعار للشركة بتاريخ 25/01/2022 ومحضر مفتش الشغل لإثبات فصل الزوج من العمل.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها والتي أثارت من خلالها بأنه بالرجوع إلى العقد الرابط بين الطرفين يتضح بأنه ليس به أي اتفاق على انه يمكن للمحجوز لفائدتهم مراسلة العارضة قبل تبليغهم برسالة منها من أجل استرجاع المبلغ المؤدى داخل أجل 7 أيام ، ذلك أن الأطراف اتفقا في البند 8 من العقد على أسباب انقضائه ، حيث يبقى للعارضة الحق في الاحتفاظ بنسبة 10 بالمائة أو 20 بالمائة بحسب الحالات من الثمن الإجمالي من البيع في حالة إذا ما عبر المحجوز لفائدتهم عن التنازل عن العقد وفق مقتضيات الفقرة 2 من الفصل 8 من العقد مما يؤدي لفسخه ، وان المدعيين لم يعبرا عن الرغبة في إعمال مقتضيات الفصل 8-2 في رسالتهما أو حتى في مقالهما الافتتاحي، كما أن الرسالة المتمسك بها صادرة عن السيدة فاطمة الزهراء (كن.) بمفردها فقط دون شريكها، وفي جميع الأحوال فإن العقد يعتبر شريعة المتعاقدين وان المطالبة باسترجاع المبلغ في ظل عقد قائم يجعل طلب المدعيان سابق لأوانه ، مما ينبغي معه رفضه، لأجله تلتمس في الشكل مراقبة مدى توافر المقال الافتتاحي على الشروط المطلوبة قانونا تحت طائلة عدم القبول و في الموضوع رفض الطلب وتحميل المدعيان الصائر.
وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 14/04/2022 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.
أسباب الاستئناف:
حيث يعيب الطاعنان الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم والخطأ في التعليل ، في الوقت الذي أوجب فيه تقديم دعوى الفسخ قبل المطالبة باسترداد الثمن ، والحال انه استنادا للفصل 581 من ق.ل.ع إذا اشترط بمقتضى العقد أو العرف المحلي أن البيع يفسخ إذا لم يؤد الثمن ، فإن العقد ينفسخ بقوة القانون بمجرد عدم أداء الثمن في الأجل المتفق عليه ، وبما أن المستأنفين لم يتوصلا من المستأنف عليها بأي إنذار لمطالبتهما بأداء المبلغ المتبقى ، كما تشترط ذلك المادة 8 من عقد الوعد بالبيع، فإن الفصل 611 من ق.ل.ع لا يجوز الإتفاق على ما يخالفها ، لأنه إذا اختار المتعاقد نقص البيع اعتبر كأن لم يكن ووجب على كل المتعاقدين أن يرد للآخر ما سبق أن أخذه منه ، ومادام ان الطرفان لا يزالان في مرحلة الوعد بالبيع وأن العقد بيع نهائي لم يتم إبرامه بعد للظرف القاهر، فيبقى من حق المستأنفة الأولى استرجاع مبلغ التسبيق المؤدى. والتمس إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب وبعد التصدي الحكم وفق المقال الإفتتاحي . وأرفق المذكرة بنسخة من حكم ونسخة من عقد وتواصيل ومحضر مفتش الشغل .
وبناء على إدراج القضية بجلسة 29/09/2022 تقدم خلالها دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية عرض فيها أن المقال الإفتتاحي يبقى مختل شكلا لأن المستأنفان طالبا باسترجاع المبالغ مباشرة وكأنها دين في ذمة العارضة بدون سبب، ولم يتطرقا لمآل العقد الذي بسببه قدمت المبالغ، وكان عليها المطالبة بفسخ العقد أولا، وان ما أثاره الطاعنان بمقتضى مقالهما الإستئنافي يعتبر من قبيل الطلبات الجديدة ، كما أن العقد الرابط بين الطرفين لم ينص على الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم أداء الثمن ، والتمس رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف ، وبعد تسليم دفاع المستأنفان نسخة من المذكرة اسند النظر للمحكمة ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 06/10/2022 .
محكمة الإستئناف
حيث يتمسك الطاعنان بأن عقد البيع لم يتم إبرامه وانه من حقهما استرجاع المبلغ الذي دفعته المستأنفة الأولى فاطمة الزهراء (كن.) .
وحيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنين أبرما عقد تخصيص مع المستأنف عليها من أجل اقتناء شقة ، استنادا لمقتضات الفصل 618-3 مكرر مرتين الذي ينص على انه "يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد الإبتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز" ، وهو العقد الجوازي المؤقت الذي يسبق إبرام العقد الإبتدائي والذي حددت مدة صلاحيته في 6 أشهر غير قابلة للتجديد استنادا للفصل 618-3 مكرر ثلاث مرات ، ومؤدى الفصل المذكور أن المستأنف عليها كبائعة تبقى ملزمة في الحالة التي لم يتراجع فيها المقتني داخل أجل شهر من إبرام عقد التخصيص أن تشعره بإبرام العقد الإبتدائي وفقا لمقتضيات الفصلين 618-3 و 618-3 مكرر قبل انتهاء صلاحية عقد التخصيص والذي لا تخضع مدة صلاحيته للتجديد ، لأن العقد الإبتدائي هو الذي يحل محل عقد التخصيص وهو الذي يحق للبائعة – بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص- أن تتمسك به لإلزام المقتني باحترام بنوده ، ونفس الأمر بالنسبة للمقتني ، وبذلك فإن عدم إبرام العقد الإبتدائي بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص ، يجعل كل طرف من المتعاقدين مجردا من التزاماته المنصوص عليها في العقد المذكور ، مما يبقى معه من حق المستأنفة فاطمة الزهراء (كن.) – وهي التي دفعت مبلغ 50.000,00 درهم للمستأنف عليها حسب ما هو ثابت من وصولات الأداء- ، أن تسترد المبلغ المذكور بعد انتهاء صلاحية عقد التخصيص دون أن يلجأ الطرفان إلى إبرام العقد الإبتدائي ، والحكم المستأنف في الوقت الذي قضى فيه بعدم قبول الطلب بعلة أن المستأنفين لم يطالبا بفسخ العقد أولا، بالرغم من أن العقد المنتهي الصلاحية لا يستوجب فسخه ، لأنه يعتبر معدوما بانتهاء صلاحيته قد جانب الصواب ، مما يتعين معه اعتبار الإستئناف وإلغاء الحكم المستأنف في ما قضى به من عدم قبول الطلب والحكم من جديد بقبوله شكلا وفي الموضوع بأداء المستأنف عليها لفائدة المستأنفة فاطمة الزهراء (كن.) مبلغ 50.000,00 درهم ، مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب طالما أنها أشعرت المستأنف عليها بإرجاع المبلغ المدفوع حسب ما هو ثابت من رسالة الإشعار مع التوصل دون أن تمكنها منه ، وتحميلها الصائر .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
- في الشكل : قبول الإستئناف .
- في الموضوع : باعتباره وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب والحكم من جديد بقبوله شكلا وفي الموضوع بأداء المستأنف عليها لفائدة المستأنفة فاطمة الزهراء (كن.) مبلغ 50.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب وتحميلها الصائر .
