Mot clé
إنذار بالإخلاء

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à un bail conclu pour une durée déterminée sur un terrain agricole, mais au profit d'une société commerciale. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par le bailleur à l'échéance du contrat.

L'appelant soutenait que la nature agricole du bien loué excluait l'application du statut des baux commerciaux et que le contrat, arrivé à son terme, devait être résilié en application du droit commun des obligations. La cour d'appel de commerce retient que la destination du bien prime sur sa nature foncière.

Elle relève qu'une clause du contrat autorisait expressément le preneur, une société, à rattacher le terrain à son exploitation, ce qui établissait l'usage commercial du bien loué. Dès lors, la cour juge que le bail est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16.

Le preneur, justifiant d'une exploitation continue de plus de deux ans, bénéficie de plein droit au renouvellement du bail en application de l'article 4 de ladite loi, nonobstant la stipulation d'une durée contractuelle déterminée. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnité d'éviction du preneur d'un local commercial évincé pour cause de péril. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur, lequel avait été expulsé sur la base d'une ordonnance de référé en raison de l'état de délabrement de l'immeuble.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que prononcée en référé, ne pouvait le priver du droit à indemnité et du droit au retour prévus par le dahir du 24 mai 1955, au même titre qu'une éviction pour démolition et reconstruction. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre l'éviction pour démolition et reconstruction, qui ouvre droit à indemnité, et l'éviction pour cause de délabrement de l'immeuble.

Elle retient que dans ce second cas, l'éviction est justifiée par un état de péril constaté et non par la volonté du bailleur, ce qui exclut l'application des articles 12 et 13 du dahir. La cour rappelle que l'article 11 du même texte prive expressément le preneur de tout droit à indemnité lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison du danger qu'il représente.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce distingue le régime de l'éviction pour cause de péril de celui de l'éviction pour démolition et reconstruction en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du preneur tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction et à la reconnaissance d'un droit au retour.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que fondée sur l'état de péril de l'immeuble, devait ouvrir droit à indemnisation dès lors que le bailleur n'avait procédé à aucune reconstruction. La cour retient que l'éviction prononcée par le juge des référés était fondée exclusivement sur l'état de péril, cause exonératoire de toute indemnité d'éviction.

Elle juge en outre que le droit au retour et l'indemnité compensant sa privation ne naissent qu'après la reconstruction effective des lieux. En l'absence de reconstruction, une telle demande est donc prématurée.

La cour confirme en conséquence le premier jugement et, infirmant le second, déclare la demande irrecevable.

Dès lors qu'elle a constaté, par une appréciation des pièces du dossier, que la demande reconventionnelle en validation de congé a été présentée par la société bailleresse, en la personne de son représentant légal, laquelle était également l'auteur du congé délivré au preneur, une cour d'appel retient à bon droit que ladite société avait qualité pour agir. Le moyen du pourvoi qui confond le défaut de qualité pour agir avec les vices de forme allégués du congé est, par suite, inopérant.

En matière d’indemnité d’éviction commerciale, si les juges du fond ne sont pas liés par les conclusions d’une expertise judiciaire, leur pouvoir souverain d’appréciation ne les dispense pas de motiver leur décision lorsqu’ils s’en écartent.

La Cour suprême censure ainsi l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour fixer une indemnité inférieure à celle préconisée par l’expert, s’est bornée à qualifier le rapport d’excessif sans exposer les critères concrets sur lesquels elle a fondé son propre calcul. En omettant de justifier sa décision au regard des éléments factuels du préjudice, notamment la perte subie et le gain manqué par le preneur conformément à l’article 10 du Dahir du 24 mai 1955, la juridiction du second degré a entaché son arrêt d’un défaut de motivation équivalant à son absence, justifiant la cassation.

Le locataire d’un local commercial n’ayant pas atteint deux années de jouissance effective des lieux à la date du congé ne peut bénéficier de la propriété commerciale. Par conséquent, il ne peut invoquer les dispositions protectrices du Dahir du 24 mai 1955 relatives au renouvellement du bail.