Mot clé
Violation des règles d'urbanisme

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à la mise en service des ascenseurs d'un immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'accessoire du bien loué et sur l'étendue de l'obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur.

L'appelant soutenait que ces équipements ne constituaient pas des accessoires du local, que l'article 638 du code des obligations et des contrats était inapplicable et que l'arrêt des travaux était imputable au preneur. La cour écarte ces moyens en retenant que les ascenseurs constituent bien des accessoires du local, cette qualification résultant des propres écritures du bailleur qui y reconnaissait avoir entrepris des travaux sur leur emplacement.

Elle juge en outre que l'interruption du chantier ne procède pas d'une action du preneur mais d'un ordre administratif d'arrêt des travaux, motivé par une infraction commise par le bailleur lui-même et consistant en la réduction de la cage d'ascenseur. Dès lors, la cour estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose louée et ses accessoires en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés, conformément à l'article 638 du code des obligations et des contrats, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait déterminer si des travaux réalisés sans permis de construire constituaient un manquement contractuel grave. L'appelant, bailleur, se prévalait d'un procès-verbal administratif constatant une infraction aux règles d'urbanisme pour fonder sa demande de résolution et d'expulsion.

La cour relève que le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément le preneur à effectuer des travaux d'aménagement et d'extension. Elle retient que si les modifications apportées au niveau de la mezzanine constituent une infraction au droit de l'urbanisme, elles ne sauraient pour autant constituer un motif grave de résolution du bail.

La cour rappelle à cet égard que le changement justifiant la résolution est celui qui affecte la conception et la structure de l'immeuble, ce qui n'était pas démontré. La violation des règles d'urbanisme engageant la seule responsabilité administrative du preneur et non la résolution du contrat, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la suppression d'ouvertures pratiquées dans un mur mitoyen et l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du preneur commercial et la caractérisation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, exploitant d'une salle de sport, en condamnant le propriétaire du fonds voisin à obturer lesdites ouvertures et à l'indemniser.

L'appelant contestait la qualité à agir du preneur, simple locataire, et soutenait l'absence de préjudice dès lors qu'une expertise avait conclu que les vitrages installés, étant opaques, empêchaient toute vue sur le local voisin. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'exploitant d'un fonds de commerce, en tant que preneur, a un intérêt direct et légitime à agir pour faire cesser un trouble affectant la jouissance paisible de son exploitation commerciale, sans être tenu de mettre en cause le propriétaire des murs.

Surtout, la cour retient que l'obligation de supprimer une ouverture irrégulière dans un mur mitoyen ne dépend pas de la preuve d'un préjudice visuel effectif. Elle juge que la seule création d'une telle ouverture en violation des règles d'urbanisme et des dispositions du Code des droits réels relatives à la mitoyenneté constitue en soi un trouble illicite justifiant à la fois la remise en état et l'octroi d'une indemnité au titre de la responsabilité délictuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Viole l'article 2 du Code de procédure civile, qui interdit le déni de justice, la cour d'appel qui, pour rejeter une demande en démolition d'une construction édifiée en violation des règles d'urbanisme, retient que la mise en œuvre de ces règles relève de la compétence des autorités administratives. En effet, si la constatation des infractions en matière d'urbanisme incombe à l'autorité administrative, cette compétence ne prive pas le juge judiciaire de son pouvoir de statuer sur l'action d'un particulier tendant à la réparation du préjudice causé par la violation de ces règles et d'ordonner les mesures propres à faire cesser le trouble qui en résulte.