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Vente d'immeuble immatriculé

Le versement de l’intégralité du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, mandaté d’un commun accord par les parties pour diligenter les formalités de la cession immobilière, opère libération des acquéreurs de leur obligation principale de paiement. Le fait que les fonds aient été ultérieurement détournés par le notaire, empêchant leur remise effective au vendeur et la réalisation de la condition suspensive liée à l’immatriculation, constitue une circonstance extérieure aux acquéreurs qui ne saurait remettre en cause la perfection de la vente, le vendeur conservant son droit de recours en réparation contre le dépositaire défaillant.

En outre, l’acte de vente qui ne satisfait pas aux exigences de forme de l’acte authentique, en raison de l’absence de signature du notaire consécutive à son incarcération, n’est pas entaché de nullité absolue. Nonobstant le défaut de formalisme notarial requis par la loi régissant la profession de notaire et le code des droits réels, un tel instrument conserve sa pleine efficacité juridique en tant qu’acte sous seing privé. Il fait foi des conventions qu’il renferme et lie irrévocablement les parties, justifiant dès lors la condamnation du vendeur à parfaire la vente et à procéder aux formalités de transfert de propriété sur les registres fonciers.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.

Ayant constaté que la venderesse, bénéficiaire d'une décision administrative lui attribuant une parcelle de terrain, s'était acquittée de l'intégralité du prix auprès de l'organisme cédant, une cour d'appel en déduit à bon droit que la propriété lui était acquise. Par conséquent, elle retient légalement que la vente consentie par cette dernière à un tiers est valable nonobstant l'absence d'inscription préalable de ses droits sur le titre foncier, et ordonne l'inscription des droits de l'acquéreur. Est par ailleurs irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation tiré de l'existence de ventes multiples portant sur le même bien.

Ayant constaté que l'occupante d'un immeuble immatriculé avait prouvé l'avoir acquis du propriétaire originel et obtenu un jugement définitif ordonnant aux héritiers de ce dernier de permettre l'inscription de la vente sur le titre foncier, une cour d'appel en déduit à bon droit que son occupation est justifiée et rejette la demande d'expulsion formée à son encontre. Par ailleurs, l'effet suspensif du pourvoi en cassation prévu par l'article 361 du Code de procédure civile ne s'applique qu'aux litiges nés au cours de la procédure d'immatriculation, à l'exclusion des décisions rendues sur des immeubles ayant déjà fait l'objet d'un titre foncier définitif.