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Vente de droits indivis

• La demande tendant à conférer l’exequatur à une sentence arbitrale interne obéit à une procédure non contradictoire. Il en résulte que le juge saisi n’est pas tenu de convoquer les parties pour statuer. Son office, strictement défini par l’article 321 du Code de procédure civile, se limite à un contrôle externe de la conformité de la sentence à l’ordre public, à l’exclusion de toute révision au fond du litige.
• L’arbitre, dont la mission est d’assurer la pleine exécution des conventions des parties, ne méconnaît pas l’étendue de ses pouvoirs lorsque, saisi d’un litige relatif à l’exécution d’une promesse de vente, il ordonne la mainlevée d’une saisie faisant obstacle à la réalisation de l’acte final. De même, le prononcé d’une astreinte relève de sa compétence, cette mesure coercitive constituant un accessoire de sa décision et se distinguant de sa liquidation et de son exécution forcée, lesquelles demeurent de la compétence exclusive des juridictions étatiques.
• Une irrégularité procédurale commise au cours de l’instance arbitrale, telle qu’une communication non contradictoire ou la réception de pièces en l’absence d’une partie, ne constitue une violation de l’ordre public justifiant le refus d’exequatur que si elle a eu pour effet de porter une atteinte substantielle et concrète aux droits de la défense. Tel n’est pas le cas lorsque, malgré ladite irrégularité, les parties ont été, en définitive, mises en mesure de faire valoir leurs prétentions dans le respect du principe du contradictoire.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande de l’acquéreur visant à la perfection de la vente de droits indivis sur un immeuble immatriculé et à l’inscription de son acquisition suite au refus du conservateur de la propriété foncière, considère que le vendeur n’est pas tenu des diligences nécessaires à cette inscription et que la charge de fournir les documents exigés incombe exclusivement à l’acquéreur.

En statuant ainsi, la cour d’appel méconnaît le principe selon lequel la vente portant sur des droits relatifs à un immeuble immatriculé ne produit ses effets translatifs de propriété qu’à compter de son inscription sur le titre foncier. De plus, elle omet de considérer que l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur, en vertu de l’article 498 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, n’est pas seulement matérielle mais s’étend également à une délivrance juridique. Cette dernière impose au vendeur d’accomplir toutes les démarches et de fournir les éléments nécessaires pour permettre à l’acquéreur de faire inscrire son droit et de parfaire ainsi le transfert de propriété. En exonérant le vendeur de cette responsabilité et en la faisant peser intégralement sur l’acquéreur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

Partant, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant la même cour, autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi.

Il résulte des règles de droit musulman et de la législation en vigueur que l'action en préemption doit être exercée, sous peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la connaissance de la vente. Par conséquent, viole ces règles la cour d'appel qui déclare recevable une telle action, alors qu'une première instance avait déjà été introduite hors délai et que la seconde, objet du litige, a été engagée plus d'un an après la décision annulant la première procédure.

Viole les articles 491 et 515 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui, pour calculer l'indemnité pour privation de jouissance due par un co-indivisaire, retient la date d'exécution d'un jugement d'attribution des droits, sans prendre en considération la date antérieure à laquelle le créancier de l'indemnité avait vendu ses droits sur l'immeuble au débiteur de celle-ci. En effet, la propriété de la chose vendue et le droit aux fruits sont transférés à l'acquéreur dès la conclusion du contrat de vente, ce qui exclut toute obligation pour ce dernier de verser une indemnité d'occupation postérieurement à cette date.

En vertu de l'article 30 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, le droit de préemption sur un bien indivis entre héritiers est régi par les règles de la charia islamique. Celles-ci établissent une hiérarchie entre les cohéritiers préempteurs, en vertu de laquelle l'héritier à part fixe prime l'héritier agnatique.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui rejette une demande en préemption en retenant que les acquéreurs de la part indivise, qui tiennent leurs droits d'une héritière à part fixe, bénéficient d'une priorité sur les demandeurs, héritiers agnatiques du de cujus.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour accueillir l’exception d’analphabétisme soulevée par un vendeur afin de contester un acte de vente sous seing privé rédigé en français, omet d’examiner les autres contrats produits par l’acquéreur. Ces éléments de preuve, constitués d’actes similaires également rédigés en français, étaient pourtant de nature à contredire les allégations du vendeur en établissant son habitude de recourir à de tels instruments pour ses transactions immobilières.

En effet, en s’abstenant d’analyser un moyen de preuve déterminant pour la solution du litige et de répondre aux conclusions qui s’y rapportent, la juridiction du fond entache sa décision d’une insuffisance de motivation assimilable à son absence, la privant par là même de toute base légale.

Viole l'article 3 du code de procédure civile, la cour d'appel qui, statuant sur une action en préemption exercée par plusieurs co-indivisaires, modifie d'office le jugement entrepris pour limiter le droit de préemption à la quote-part légale de chacun d'eux. En statuant ainsi sur une chose non demandée par les parties, la cour d'appel statue ultra petita et méconnaît les limites de sa saisine.

Il résulte de l'article 967 du Dahir des obligations et des contrats que le droit de préemption s'éteint par l'écoulement d'un an à compter du jour où le préempteur a eu connaissance de la vente. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté que l'acquéreur n'apportait aucune preuve de la connaissance de la vente par le coïndivisaire préempteur, fixe le point de départ de ce délai à la date de la demande en justice.

En l'absence de preuve contraire, la connaissance de la vente est ainsi présumée au jour de l'introduction de l'instance, rendant recevable l'action intentée dans l'année de cette date.