Mot clé
Validité du motif du congé

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant soutenait d'une part le caractère non sérieux du motif de l'éviction, alléguant une simple intention de spéculation immobilière, et d'autre part le caractère erroné de l'évaluation de son indemnité. La cour retient que la production par le bailleur du permis de démolir et de la licence de construire, accompagnés des plans architecturaux, suffit à établir la réalité et le sérieux du motif de l'éviction, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle écarte également la critique de l'expertise, relevant que le preneur, ayant manqué à son obligation de produire ses déclarations fiscales ou tout document comptable, ne peut utilement contester une évaluation fondée sur des critères objectifs tels que la localisation du bien, sa consistance et la nature de l'activité exercée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du congé et sur l'étendue du contrôle judiciaire du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en allouant au preneur une indemnité d'éviction.

L'appelant soulevait la nullité du congé pour vice de forme dans sa notification et soutenait que le bailleur devait justifier de la réalité de son intention d'occuper les lieux. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant la régularité de la notification effectuée par un clerc d'huissier assermenté.

Sur le fond, elle juge que le congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, en application de la loi 49-16, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité de ce besoin. La cour retient que la seule obligation du bailleur est de verser au preneur une indemnité réparant l'entier préjudice causé par la perte du fonds de commerce.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour valide également l'évaluation de l'indemnité faite par les premiers juges, en écartant les conclusions des rapports d'expertise jugées excessives et en retenant que les améliorations n'étaient pas prouvées. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à une procédure d'éviction pour démolition. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur, tout en lui allouant une indemnité d'éviction.

Le preneur appelant soutenait que la procédure, initiée après l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, devait respecter les formes et délais prévus par celle-ci, notamment quant à la nécessité d'un nouveau congé et au respect du délai de forclusion pour agir en validation. La cour écarte ce moyen au motif que le congé, notifié antérieurement à la loi nouvelle, constitue un acte juridique dont les effets sont préservés.

Elle relève qu'un premier jugement, passé en force de chose jugée, avait déjà statué sur la validité du motif du congé en rejetant la demande en nullité formée par le preneur. Dès lors, en application de l'article 38 de la loi n° 49-16 qui exclut la remise en cause des actes et jugements antérieurs, le bailleur n'était pas tenu de réitérer son congé selon les formes nouvelles.

Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif du congé et les modalités de calcul de l'indemnité due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fixée par expertise.

L'appelant contestait la validité du motif d'éviction et le caractère objectif de l'expertise, qui n'aurait pas correctement évalué les éléments incorporels du fonds. La cour rappelle que le congé pour usage personnel constitue un motif sérieux et légitime d'éviction, ouvrant droit pour le preneur à une indemnité complète.

Elle retient cependant, en application de l'article 7 de la loi 49.16, que faute pour le preneur de produire ses déclarations fiscales des quatre années précédant la notification du congé, la compensation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale n'est pas due. La cour considère dès lors que l'expertise, respectant les conditions de forme et de fond, ne peut être écartée et que le montant alloué est suffisant.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, fondée sur la nécessité de démolir les lieux pour les besoins d'une opération de lotissement.

La cour rappelle toutefois, au visa des articles 6 et 26 de la loi 49-16, que les causes de résiliation d'un bail commercial sont d'interprétation stricte et limitativement énumérées par la loi. Elle juge que le motif invoqué par le bailleur, à savoir la démolition en vue de finaliser un lotissement, ne constitue pas l'un des cas légaux autorisant la résiliation, lesquels visent notamment la démolition pour reconstruction et non pour un simple aménagement foncier.

Le congé étant ainsi dépourvu de fondement juridique, il ne peut produire aucun effet. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé avec refus de renouvellement de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du motif du congé et sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait annulé le congé en retenant que son motif était imprécis. La cour retient que le refus de renouvellement, complété par la demande reconventionnelle du bailleur en reprise pour usage personnel, constitue un motif valable d'éviction ouvrant droit à indemnité au profit du preneur en application du dahir du 24 mai 1955. Elle juge cependant que l'indemnité d'éviction ne peut inclure la perte de la clientèle et de l'achalandage dès lors que le preneur ne produit aucune déclaration fiscale ni aucun document comptable attestant d'une activité commerciale effective. La cour écarte ainsi les rapports d'expertise judiciaire ayant procédé à une évaluation forfaitaire de ces éléments immatériels et souligne que la fermeture prolongée du local, établie par des constats et des attestations administratives, justifie l'absence d'indemnisation de ce chef. Fixant souverainement le montant de l'indemnité due au titre des autres éléments du fonds, notamment le droit au bail, la cour infirme le jugement entrepris, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur, subordonnée au paiement de ladite indemnité.

Saisi d'un appel et d'un appel incident contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise. Le preneur appelant contestait la recevabilité de l'action, faute d'avoir été intentée par tous les co-indivisaires, ainsi que l'absence de justification du motif du congé. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que l'action émanait du seul co-indivisaire auteur du congé et bénéficiaire d'un partage de jouissance. Elle rappelle que le droit du bailleur à la reprise pour usage personnel, lorsqu'il est assorti d'une offre d'indemnité complète, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité du motif, le contrôle du juge ne portant pas sur ce point. Statuant sur les deux appels qui contestaient le montant de l'indemnité, la cour relève une erreur de méthode dans l'expertise judiciaire ayant conduit à surévaluer le droit au bail. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.