Mot clé
Substitution des héritiers

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la transmission du contrat de bail aux héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, faute pour les héritiers de lui avoir notifié la cession de créance de loyers conformément aux dispositions des articles 195 et 199 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que la transmission du patrimoine aux héritiers, qui sont des ayants cause universels, s'opère de plein droit et n'est pas soumise au formalisme de la cession de créance applicable aux transferts conventionnels.

La cour relève que la sommation de payer, en mentionnant expressément la qualité d'héritiers des créanciers et en visant l'acte d'hérédité, constituait une information suffisante pour le preneur, le mettant en demeure de s'acquitter des loyers échus. Le défaut de paiement dans le délai imparti caractérisant le manquement du preneur, le jugement prononçant la résiliation du bail est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de bail conclu avec la veuve d'un preneur décédé, la cour d'appel de commerce examine la question de la continuation du bail initial au profit de l'ensemble des héritiers. Le tribunal de commerce avait annulé le nouveau contrat au motif qu'il avait été conclu avec une personne n'ayant pas qualité, et déclaré les héritiers du preneur initial continuateurs du bail originaire. L'appelant, bailleur, soutenait principalement le défaut de qualité à agir des héritiers, la prescription de leur droit et le fait que le premier juge avait statué sur un fondement non invoqué par les demandeurs. La cour retient que le bail initial, n'ayant jamais été résilié, s'est poursuivi de plein droit au profit de l'ensemble des héritiers du preneur après son décès, en application de l'article 698 du dahir des obligations et des contrats. Dès lors, le nouveau contrat conclu avec la seule veuve du preneur, qui n'avait pas qualité pour contracter au nom de tous les ayants droit, est entaché de nullité. La cour écarte également la demande reconventionnelle en paiement et en expulsion, jugeant son objet distinct de celui de la demande principale en nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Viole l'article 229 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui déclare irrecevable l'action en résiliation de bail pour non-paiement des loyers engagée par les héritiers du bailleur, au motif que ces derniers n'ont pas justifié de leur qualité lors de l'envoi de la mise en demeure au preneur. En effet, en vertu de ce texte, les héritiers se substituent de plein droit à leur auteur dans l'ensemble de ses droits et obligations, cette substitution légale n'étant subordonnée à aucune formalité de notification au cocontractant.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.