Mot clé
Révision triennale du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de l'incertitude du montant du loyer et de l'irrégularité de la mise en demeure subséquente. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant l'application d'une clause contractuelle de révision triennale du loyer.

L'appelant contestait cette révision, arguant que le montant réclamé dans la mise en demeure était erroné. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur, sans nier expressément avoir effectué des virements bancaires au profit de la bailleresse, n'apportait aucune preuve contraire quant à la nature de ces paiements ou au règlement des loyers par un autre moyen.

Elle retient qu'il incombe au preneur, qui conteste le montant du loyer appliqué, de justifier de sa libération par des quittances ou tout autre moyen probant. Faute pour l'appelant de rapporter une telle preuve, son état de défaillance est jugé constant et ses autres moyens sont écartés comme non fondés.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation de baux commerciaux et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif et en ordonnant son expulsion. L'appelant soulevait l'irrégularité de la sommation de payer, d'une part en ce qu'elle visait une somme incluant une augmentation de loyer non activée judiciairement ou conventionnellement, et d'autre part en ce qu'elle concernait deux baux distincts dans un acte unique.

La cour d'appel de commerce retient que la clause contractuelle de révision triennale du loyer ne peut être appliquée unilatéralement par le bailleur et requiert, à défaut d'accord, une décision de justice pour devenir exigible. Par conséquent, la sommation de payer fondée sur un loyer majoré est irrégulière.

La cour relève en outre, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que la pluralité de baux conclus entre les mêmes parties impose l'envoi d'une sommation distincte pour chaque contrat, un acte unique visant plusieurs locaux étant entaché de nullité. L'inobservation de ces deux conditions de forme substantielles prive la sommation de tout effet juridique.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une sommation de payer et sur l'effet libératoire de paiements partiels. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré calculé sur la base du loyer contractuel initial. L'appelant contestait la validité de la sommation, d'une part en raison de sa notification par un clerc de huissier de justice, d'autre part en ce qu'elle visait un loyer révisé, et soutenait subsidiairement s'être acquitté des loyers. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, rappelant que le statut des commissaires judiciaires autorise la délégation de la signification à un clerc. Sur le fond, elle retient que la clause contractuelle de révision triennale automatique du loyer s'applique de plein droit, sans qu'un préavis soit nécessaire, rendant ainsi exigible le loyer révisé. Au vu du rapport d'expertise judiciaire ordonné en cause d'appel, la cour constate que les paiements effectués par le preneur, bien que réguliers, étaient partiels et ne couvraient ni l'intégralité des échéances ni le différentiel de loyer résultant de la révision. Le manquement du preneur à ses obligations étant ainsi caractérisé, la résolution du bail et l'expulsion sont jugées fondées. La cour réforme donc le jugement sur le quantum de la condamnation pécuniaire, qu'elle recalcule, mais le confirme pour le surplus et fait droit à la demande additionnelle du bailleur au titre des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause de révision automatique du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la sommation de payer, soutenant que la majoration du loyer avait été appliquée unilatéralement par le bailleur en violation des dispositions de la loi n° 07.03, faute d'un accord exprès des parties ou d'une décision judiciaire. La cour écarte ce moyen en retenant que la clause du bail stipulant une révision triennale du loyer à un taux de 10 % constitue en elle-même l'accord des parties au sens de la loi. Elle juge qu'une telle stipulation, librement convenue, n'est pas contraire aux dispositions légales et fait la loi des parties. Dès lors, la sommation délivrée sur la base du loyer contractuellement révisé est valable et le manquement du preneur à son obligation de paiement est établi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en déclarant irrecevable la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la sommation de payer et sur le calcul des loyers en présence d'une clause d'indexation automatique. Le bailleur appelant soutenait que le premier juge avait omis d'appliquer la clause contractuelle de révision triennale du loyer et que la sommation visant la clause résolutoire avait été valablement délivrée. Sur le montant des loyers, la cour, après recalcul, constate que l'application correcte de la clause d'indexation aboutirait à un montant inférieur à celui alloué en première instance. Faisant application de la règle selon laquelle l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, elle confirme le montant retenu par le tribunal de commerce. Sur la demande d'expulsion, la cour retient que la sommation délivrée à un employé sur le lieu d'exploitation du fonds de commerce est irrégulière. Elle précise qu'une telle signification aurait dû être effectuée au siège social du preneur, tel que désigné dans le contrat de bail, pour produire ses effets juridiques. Dès lors, la cour écarte les moyens de l'appelant et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application d'une clause de révision triennale du loyer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement d'un arriéré de loyer et en résiliation du bail, au motif que la révision n'avait pas été sollicitée par écrit comme le stipulait le contrat. L'appelant soutenait que la clause de révision était d'application automatique à l'échéance de chaque période triennale et que de simples mises en demeure suffisaient à en réclamer le bénéfice, sans qu'une demande formelle de révision soit nécessaire pour chaque période. La cour d'appel de commerce retient que la clause contractuelle subordonnait expressément toute augmentation du loyer à une demande écrite préalable du bailleur au début de chaque nouvelle période triennale. Elle relève qu'en l'absence de preuve de telles demandes périodiques, le bailleur ne peut réclamer rétroactivement un arriéré correspondant à des augmentations qui n'ont jamais été régulièrement activées. Dès lors, la cour considère que le manquement invoqué n'est pas caractérisé et ne saurait constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail et l'éviction du preneur au sens des dispositions de la loi 49-16. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.