Mot clé
Renonciation tacite du bailleur

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une clause de paiement du loyer en début de mois face à un usage contraire établi entre les parties. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail et en expulsion du preneur pour défaut de paiement.

L'appelant soutenait que le non-paiement d'un loyer réclamé par sommation, exigible en début de mois selon le contrat, suffisait à caractériser le manquement justifiant la résiliation, nonobstant toute pratique antérieure. La cour écarte ce moyen en retenant que la pratique constante de paiement en fin de mois, attestée par les quittances produites, constitue une renonciation tacite du bailleur à se prévaloir de la clause contractuelle.

Dès lors, le loyer du mois de décembre, bien que visé dans la sommation, n'était pas encore exigible au moment où le preneur a réglé les autres termes dans le délai imparti. La cour rappelle en outre que la résiliation pour défaut de paiement, en application de l'article 8 de la loi 49-16, est subordonnée à la double condition d'un défaut de paiement persistant quinze jours après la mise en demeure et d'une dette correspondant à au moins trois mois de loyer, conditions non réunies.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un recours contre une ordonnance refusant la mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée pour le recouvrement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la renonciation tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité dans le délai de trois mois prévu par l'article 28 de la loi 49.16 valait renonciation à l'éviction, privant ainsi de cause la créance du preneur et rendant la saisie infondée. La cour écarte ce moyen après avoir constaté que l'éviction avait bien été exécutée à l'initiative du bailleur.

Elle retient surtout que le mécanisme de renonciation prévu par l'article 28 ne s'applique que lorsque l'indemnité est sollicitée par voie de demande reconventionnelle dans l'instance en éviction, et non lorsqu'elle est allouée dans le cadre d'une action principale et distincte. Dès lors, la décision condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité constitue un titre exécutoire valable, justifiant les mesures d'exécution forcée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant la résolution d'un contrat de crédit-bail immobilier et ordonnant la restitution des biens, la cour d'appel de commerce examine la régularité des formalités préalables à la mise en œuvre de la clause résolutoire et les effets de paiements postérieurs. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du crédit-bailleur en constatant l'acquisition de la clause pour défaut de paiement.

L'appelant soulevait l'irrégularité de la mise en demeure amiable et de l'injonction de payer, retournées avec la mention "non réclamé", ainsi que la renonciation tacite du bailleur à la résolution du fait de l'encaissement de redevances postérieures à l'ordonnance. La cour retient que l'envoi de ces notifications par lettre recommandée à l'adresse contractuelle est régulier, la mention "non réclamé" étant imputable à la seule négligence du destinataire qui a manqué de diligence pour retirer son courrier.

Elle juge en outre que les paiements partiels effectués après la résolution acquise ne sauraient constituer une renonciation non équivoque du créancier à se prévaloir de ses droits, le contrat prévoyant qu'un seul impayé rend exigible l'intégralité de la dette et entraîne la résolution de plein droit. La cour écarte également le moyen tiré de la preuve du paiement, rappelant que les factures émises par le créancier ne constituent pas des quittances libératoires.

L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était confrontée à des moyens tirés de la nullité de la procédure et de la renonciation tacite du bailleur à son congé. La cour écarte ces moyens en retenant, d'une part, que l'effet dévolutif de l'appel purge les éventuels vices de la procédure de première instance et, d'autre part, que la renonciation à un congé doit être expresse et ne saurait se déduire de l'envoi d'un commandement de payer postérieur.

Sur le fond, la cour rappelle que le droit à l'indemnité d'éviction est acquis au preneur en cas de reprise, mais module son évaluation au regard de la situation du fonds. Elle juge que la fermeture prolongée du local, si elle ne prive pas le preneur de son droit à indemnisation, entraîne la perte des éléments incorporels liés à l'exploitation effective, tels que la clientèle et les bénéfices.

Exerçant son pouvoir d'appréciation et écartant les conclusions des expertises sur ces points ainsi que sur les améliorations non justifiées, la cour limite l'indemnité à la seule valeur du droit au bail et aux frais de déménagement. Le jugement est par conséquent confirmé quant au principe de l'éviction mais réformé sur le montant de l'indemnité due au preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la portée d'une décision antérieure ayant validé un congé et fixé une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que le dépôt de l'indemnité fixée par un arrêt rendu près de vingt ans auparavant suffisait à priver les ayants droit du preneur de tout titre d'occupation. La cour relève que l'arrêt invoqué s'était borné à rejeter la demande en nullité du congé formée par le preneur et à fixer une indemnité pour le cas où l'expulsion serait poursuivie, sans pour autant prononcer l'expulsion elle-même.

Elle retient que cette décision ne constitue pas un titre exécutoire d'expulsion, d'autant que le bailleur n'avait jamais formé de demande reconventionnelle en validation du congé et en expulsion. La cour observe en outre que les actions postérieures du bailleur, notamment des demandes en révision du loyer et des tentatives d'exercice du droit de repentir, manifestaient une volonté de poursuivre la relation locative incompatible avec l'intention d'expulser.

La demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre est donc jugée sans fondement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.