Mot clé
Ratification ultérieure

En matière de bail commercial et d'indivision, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du congé délivré par un co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur, estimant que l'introduction de l'instance par l'ensemble des co-indivisaires valait ratification de l'acte.

Le preneur appelant soulevait la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré par un seul indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour retient que la délivrance d'un congé constitue un tel acte et ne peut émaner que de l'indivisaire ou des indivisaires détenant la majorité qualifiée.

Elle juge que l'acquiescement ultérieur des autres co-indivisaires, manifesté par leur participation à l'instance en validation, ne saurait purger le vice originel d'un congé nul ab initio. La nullité du congé rendant sans objet l'examen des autres moyens, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par un seul bailleur indivis, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme de la mise en demeure en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et d'éviction, tout en condamnant le preneur au paiement des loyers et d'une indemnité pour retard. Le débat en appel portait sur la validité du congé délivré par un co-indivisaire ne détenant pas les trois quarts du bien et sur la possibilité de sa ratification ultérieure par les autres bailleurs. La cour retient que la délivrance d'un congé constitue un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, requiert l'intervention des propriétaires détenant au moins les trois quarts des parts indivises. Faute de réunir cette majorité, le congé est jugé radicalement nul et non susceptible de ratification par l'introduction ultérieure d'une instance par l'ensemble des co-bailleurs. La cour en déduit, au visa de l'article 255 du même code, que cet acte nul ne peut valoir mise en demeure et, par conséquent, ne peut fonder une condamnation à des dommages et intérêts pour retard de paiement. Le jugement est donc réformé en ce qu'il avait alloué une indemnité pour retard, mais confirmé quant au rejet de la demande d'éviction et à la condamnation au paiement des loyers, à laquelle s'ajoute le règlement des termes échus en cours d'instance.

En matière de gestion d'un bien indivis donné à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par un seul co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion et de paiement, faute pour le demandeur de justifier de sa qualité à agir. L'appelant, rejoint par les autres co-indivisaires intervenant volontairement en cause d'appel, soutenait que leur ratification de l'acte en cours d'instance suffisait à régulariser le congé. La cour retient que l'envoi d'un congé constitue un acte d'administration qui, au visa de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, requiert le consentement des indivisaires représentant au moins les trois quarts du bien. Elle juge qu'un congé délivré par un indivisaire ne disposant pas de cette majorité est entaché d'un défaut de qualité à agir qui ne peut être couvert par une ratification ultérieure des autres co-indivisaires. Dès lors, le congé est considéré comme n'ayant produit aucun effet juridique à l'égard du preneur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.