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Procédure de congé

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre un protocole d'accord prévoyant la résiliation future d'un bail commercial et les dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion du bailleur irrecevable, faute pour ce dernier d'avoir respecté la procédure d'avis préalable imposée par la loi.

L'appelant soutenait que l'accord des parties sur la fin du bail valait résiliation amiable, le dispensant ainsi de notifier un congé conforme aux exigences de l'article 26 de ladite loi. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que le protocole d'accord n'a pas mis fin immédiatement à la relation locative mais a seulement organisé une phase d'occupation temporaire à loyer réduit.

Elle en déduit que le bail initial demeurait soumis aux dispositions impératives de la loi n° 49-16, notamment son article 6 qui rend toute clause contraire nulle. Dès lors, la résiliation ne pouvait être mise en œuvre qu'au moyen d'un congé respectant le préavis légal, ce qui n'a pas été le cas, le bailleur n'ayant délivré qu'une sommation assortie d'un délai de quinze jours.

La cour d'appel de commerce rejette par conséquent l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour fermeture du local, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la procédure prévue à l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que la relation locative n'était pas établie.

Devant la cour, l'appelant produisait la preuve du bail et invoquait la fermeture prolongée du local pour justifier l'éviction du preneur sans indemnité. La cour, tout en reconnaissant la relation locative, examine la régularité de la procédure de congé pour local fermé.

Elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 précité, ne peut être établie par une unique tentative de notification infructueuse. La preuve de cette continuité suppose la production d'un procès-verbal de l'agent instrumentaire faisant état de plusieurs passages à des dates distinctes, ce qui n'était pas le cas.

En l'absence d'une telle preuve, la procédure de validation du congé est jugée irrégulière. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion fondée sur la violation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'articulation entre la clause résolutoire contractuelle et les dispositions impératives de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bailleur ne rapportait pas la preuve des modifications non autorisées imputées au preneur.

L'appelant soutenait que la clause résolutoire devait s'appliquer de plein droit en vertu de la force obligatoire des contrats, le manquement étant établi par un procès-verbal de constat. La cour retient que la résiliation du bail pour un motif autre que le défaut de paiement est soumise à la procédure d'ordre public édictée par l'article 26 de la loi n° 49-16, lequel impose au bailleur de délivrer un congé motivé accordant au preneur un préavis de trois mois.

Elle constate que le congé délivré par le bailleur n'a pas respecté ce formalisme substantiel. Par conséquent, la cour juge que le non-respect de cette procédure rend la demande irrecevable, sans qu'il y ait lieu d'examiner le bien-fondé du manquement contractuel invoqué.

Le jugement entrepris est donc confirmé, par substitution de motifs.

Ayant souverainement constaté, au vu d'un rapport d'expertise, l'état de délabrement d'un local commercial constituant un danger imminent pour ses occupants, une cour d'appel retient à bon droit que l'élément d'urgence justifiant l'intervention du juge des référés est caractérisé. En application de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, elle en déduit exactement que ce juge est compétent pour ordonner l'éviction du preneur afin de mettre fin au péril, sans qu'il y ait lieu d'appliquer la procédure de congé prévue par le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux.