Mot clé
Pluralité de baux

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation de baux commerciaux et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif et en ordonnant son expulsion. L'appelant soulevait l'irrégularité de la sommation de payer, d'une part en ce qu'elle visait une somme incluant une augmentation de loyer non activée judiciairement ou conventionnellement, et d'autre part en ce qu'elle concernait deux baux distincts dans un acte unique.

La cour d'appel de commerce retient que la clause contractuelle de révision triennale du loyer ne peut être appliquée unilatéralement par le bailleur et requiert, à défaut d'accord, une décision de justice pour devenir exigible. Par conséquent, la sommation de payer fondée sur un loyer majoré est irrégulière.

La cour relève en outre, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que la pluralité de baux conclus entre les mêmes parties impose l'envoi d'une sommation distincte pour chaque contrat, un acte unique visant plusieurs locaux étant entaché de nullité. L'inobservation de ces deux conditions de forme substantielles prive la sommation de tout effet juridique.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande du bailleur rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la novation d'un bail commercial par la conclusion d'un second bail portant sur le même local mais avec un preneur distinct. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en expulsion au motif que, bien que le premier bail n'ait pas été résilié, le local était exploité par le second preneur.

La cour retient que le premier contrat de bail, n'ayant fait l'objet d'aucune résiliation formelle, conserve sa pleine force obligatoire. Elle juge que la conclusion ultérieure d'un nouveau bail avec une société, fût-elle représentée par le preneur initial, ne saurait emporter résiliation implicite ou novation du premier engagement.

Une telle substitution requiert une manifestation de volonté expresse des parties, absente des deux conventions successives. Dès lors, le preneur initial demeure personnellement tenu des obligations découlant du premier bail, notamment le paiement des loyers.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail aux torts du preneur, ordonne son expulsion et le condamne au paiement de l'arriéré locatif.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de la relation locative, le preneur soutenant l'existence d'un contrat unique ayant fait l'objet d'une novation, tandis que le bailleur invoquait deux baux distincts portant sur des locaux adjacents. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, prononcé la résiliation du bail initial et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait le jugement en soutenant que l'unique contrat de bail en vigueur avait été conclu avec une personne morale, rendant ainsi nul l'avertissement délivré à la gérante à titre personnel, et que le paiement des loyers avait été valablement effectué sur la base de ce second contrat. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire et l'analyse des deux contrats produits. Elle retient que les deux actes, conclus à des dates différentes, entre des parties distinctes (une personne physique puis une personne morale), pour des loyers différents et sans clause de novation, établissent l'existence de deux relations locatives indépendantes portant sur deux locaux commerciaux distincts. Dès lors, l'avertissement visant le premier contrat et délivré au preneur personne physique était régulier. La cour ajoute que l'offre de paiement effectuée par le preneur sur la base du second contrat ne pouvait valoir apurement de la dette locative née du premier, caractérisant ainsi l'état de manquement justifiant la résiliation. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, après déduction de la quote-part revenant aux appelantes en leur qualité de cohéritières. Le jugement est par conséquent confirmé sur la résiliation et l'expulsion, et réformé sur le quantum des sommes dues.

En matière de bail commercial, la pluralité de contrats portant sur des locaux distincts impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque bail.

La Cour Suprême censure le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à mettre fin à deux baux commerciaux distincts. La Cour suprême juge ce raisonnement erroné, rappelant que la validité d’un congé s’apprécie au regard du contrat de bail qu’il entend résilier, et non au regard de l’unicité des parties ou du motif de résiliation invoqué, en l’occurrence la démolition et la reconstruction.

Dès lors, chaque contrat de bail devant faire l’objet d’un congé indépendant, la décision qui valide un congé global pour plusieurs baux est entachée d’une motivation viciée et encourt la cassation.