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Paiement du prix entre les mains du notaire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'une cession de fonds de commerce pour dol par réticence d'une procédure d'éviction, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité au cessionnaire du non-paiement effectif du prix aux cédants. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du prix de cession.

Les appelants, cédants, contestaient l'annulation en soulevant principalement le non-paiement de la majeure partie du prix, prétendument détournée par le notaire instrumentaire, et le refus du premier juge de mettre en cause ledit notaire et le fonds de garantie. La cour écarte ce moyen en retenant que le notaire et les organismes de garantie sont des tiers au contrat de cession, dont la validité constitue l'unique objet du litige.

Sur le paiement du prix, la cour relève que l'acte de cession contient une quittance expresse libérant le cessionnaire de son obligation de paiement. Elle en déduit que le cessionnaire a valablement exécuté son obligation, peu important que les cédants n'aient pas effectivement appréhendé les fonds versés entre les mains du notaire.

Dès lors, l'annulation du contrat pour dol entraîne pour les cédants l'obligation de restituer l'intégralité du prix dont le paiement est contractuellement constaté. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En application de l'article 414 du Dahir des obligations et des contrats, l'acte authentique fait pleine foi des faits que l'officier public y atteste avoir accomplis ou constatés jusqu'à inscription de faux. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que l'acquéreur d'un bien immobilier qui verse le solde du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire avant l'échéance contractuelle, tel qu'attesté par ce dernier, a valablement exécuté son obligation.

Ayant souverainement constaté que le paiement avait été effectué dans le délai convenu, la cour d'appel en déduit exactement que la clause pénale pour retard de paiement est inapplicable, ce versement au notaire étant libératoire pour l'acquéreur, et ce, nonobstant les autres actions en justice intentées par ce dernier.

Le versement de l’intégralité du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, mandaté d’un commun accord par les parties pour diligenter les formalités de la cession immobilière, opère libération des acquéreurs de leur obligation principale de paiement. Le fait que les fonds aient été ultérieurement détournés par le notaire, empêchant leur remise effective au vendeur et la réalisation de la condition suspensive liée à l’immatriculation, constitue une circonstance extérieure aux acquéreurs qui ne saurait remettre en cause la perfection de la vente, le vendeur conservant son droit de recours en réparation contre le dépositaire défaillant.

En outre, l’acte de vente qui ne satisfait pas aux exigences de forme de l’acte authentique, en raison de l’absence de signature du notaire consécutive à son incarcération, n’est pas entaché de nullité absolue. Nonobstant le défaut de formalisme notarial requis par la loi régissant la profession de notaire et le code des droits réels, un tel instrument conserve sa pleine efficacité juridique en tant qu’acte sous seing privé. Il fait foi des conventions qu’il renferme et lie irrévocablement les parties, justifiant dès lors la condamnation du vendeur à parfaire la vente et à procéder aux formalités de transfert de propriété sur les registres fonciers.