Mot clé
Notification du bailleur

Saisi d'un appel formé par un créancier gagiste contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation d'information du bailleur envers les créanciers inscrits. L'établissement bancaire appelant soutenait principalement la violation par le bailleur des dispositions de l'article 29 de la loi 49-16, faute de lui avoir notifié sa demande de résiliation, et reprochait au premier juge de ne pas avoir statué sur la préservation de ses droits sur le fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du bailleur se limite à un simple devoir d'information des créanciers inscrits, lequel est satisfait dès lors que le créancier a été mis en cause et a pu présenter ses défenses. Elle précise que la loi n'assortit cette obligation d'aucune sanction procédurale telle que l'irrecevabilité de l'action en résiliation, la seule voie ouverte au créancier s'estimant lésé étant une action en responsabilité contre le bailleur. La cour rejette également le moyen tiré de la compensation avec le dépôt de garantie, au motif que le créancier gagiste est tiers au contrat de bail et ne peut en invoquer les clauses. Enfin, elle considère que les droits du créancier gagiste, garantis par la loi, n'étaient pas l'objet du litige et n'ont pas été affectés par le jugement, le juge n'ayant pas à statuer sur une simple demande de réserve de droits. Le jugement prononçant l'expulsion et le paiement des loyers est en conséquence confirmé.

En matière de contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur de la cession de ses droits par l'un des co-gérants. Le tribunal de commerce avait condamné les co-gérants au paiement des redevances de gérance. L'un des gérants soutenait en appel s'être libéré de ses obligations en cédant unilatéralement ses droits à son co-gérant, tandis que la bailleresse sollicitait, par appel incident, le paiement de charges et des redevances échues en cours d'instance. La cour retient que la cession des droits issus du contrat de gérance, intervenue sans le consentement ni même la notification du bailleur, constitue un acte unilatéral inopposable à ce dernier. Dès lors, le gérant cédant demeure tenu des obligations contractuelles, sa qualité de partie au contrat n'ayant pas été affectée par cet acte. La cour écarte en revanche la demande en paiement des charges d'eau et d'électricité, faute pour la bailleresse de justifier les avoir acquittées. Elle fait cependant droit à la demande additionnelle en paiement des redevances échues en cours de procédure, la considérant comme l'accessoire de la demande initiale en application de l'article 143 du code de procédure civile. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au paiement des redevances supplémentaires.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un virement effectué par le preneur mais non notifié au bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des arriérés et en expulsion. L'appelant soutenait que la production d'un récépissé de transfert d'argent suffisait à établir le paiement et à écarter sa défaillance, sans qu'il soit nécessaire de prouver la réception effective des fonds par le créancier. La cour écarte ce moyen en retenant que le simple récépissé émis par une agence de transfert ne constitue pas une preuve libératoire, dès lors que le bailleur en conteste la réception et n'a pas été informé de l'existence de ce virement. La cour rappelle qu'il incombe au preneur, débiteur de l'obligation de paiement, de rapporter la preuve non seulement de l'émission du virement mais également de sa notification au créancier ou de son encaissement effectif par ce dernier. Faute d'une telle preuve et en l'absence d'offres réelles formées dans le délai de la mise en demeure, la défaillance du preneur est jugée établie. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté que la résiliation du contrat de bail commercial était intervenue avant l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, une cour d’appel en déduit exactement que le litige demeure régi par les dispositions de l’article 112 du Code de commerce dans son ancienne version. Par conséquent, c’est à bon droit qu’elle retient la responsabilité du bailleur qui, en ne notifiant pas la résiliation amiable du bail au créancier titulaire d’un nantissement sur le fonds de commerce, a privé ce dernier de sa garantie, et le condamne à lui verser une indemnité dont elle apprécie souverainement le montant.

Il résulte de l'article 112 du Code de commerce que l'obligation pour le bailleur de notifier son action en résiliation du bail d'un immeuble où est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions ne vise que les créanciers nantis et le vendeur dudit fonds. En effet, seuls ces créanciers, titulaires d'une garantie directement menacée par la résiliation, doivent être informés afin de préserver leurs droits. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un créancier ayant pratiqué une saisie sur le fonds de commerce n'a pas la qualité de « créancier inscrit » au sens de ce texte et le déboute de sa demande en indemnisation pour défaut de notification.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité délictuelle du bailleur d'un local commercial qui, en procédant à l'éviction de son preneur pour défaut de paiement des loyers, a omis de notifier cette procédure au créancier titulaire d'un nantissement régulièrement inscrit sur le fonds de commerce. Une telle omission constitue une faute qui prive le créancier de la possibilité de préserver sa sûreté, lui causant un préjudice distinct de la créance initiale détenue contre le locataire. La cour d'appel apprécie souverainement le montant de l'indemnité due en réparation de ce préjudice sur la base des éléments qui lui sont soumis.

Il résulte de l'article 112 du Code de commerce que le bailleur d'un immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier aux créanciers inscrits sa demande en résiliation du bail. Ayant constaté que le bailleur avait procédé à cette notification, permettant ainsi au créancier nanti d'agir pour la préservation de ses droits, une cour d'appel en déduit exactement que le bailleur, qui a satisfait à ses obligations légales, n'est pas privé de son droit de poursuivre l'action en résiliation et d'obtenir l'expulsion du preneur défaillant.