Mot clé
Modification substantielle des lieux loués

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour modification substantielle des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur et prononcé la nullité du congé délivré. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la création d'un nouveau local commercial distinct, extrait des lieux originels, ne constitue pas une simple réparation mais une modification structurelle engageant la responsabilité du preneur au visa de l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats. Elle écarte le moyen tiré du consentement tacite du bailleur, au motif que les obligations nées d'un contrat écrit ne sauraient être modifiées que par un écrit, rendant inopérants les témoignages contraires. La cour rejette également l'exception de prescription en rappelant que le délai biennal pour agir en éviction court à compter de la date de réception de l'injonction et non de la date des travaux. Le manquement grave du preneur étant ainsi caractérisé, il est déchu de tout droit à une indemnité d'éviction. Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris, ordonne l'expulsion du preneur et rejette le surplus des demandes.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur faute de preuve desdites modifications. L'appelant soutenait que l'existence des transformations était établie par un procès-verbal de constat et constituait un motif grave justifiant la résiliation du bail. La cour relève que le procès-verbal de constat invoqué par le bailleur a été produit pour la première fois en appel, après la mise en délibéré de l'affaire en première instance. Dès lors, le premier juge a légitimement considéré que la demande n'était pas étayée au moment où il a statué. La cour ajoute, au surplus, qu'une mezzanine en bois ne constitue pas une modification substantielle affectant la sécurité de l'immeuble, d'autant que le constat produit démontre que ses supports sont fixés au sol et non aux murs. En conséquence, la cour d'appel de commerce écarte le moyen et confirme le jugement entrepris.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et dénaturation de la preuve, l'arrêt qui retient un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur d'un bail commercial, en se fondant sur une modification substantielle des lieux loués, tout en dénaturant les conclusions claires et précises d'un rapport d'expertise judiciaire. Viole ainsi l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui qualifie de murs en dur des séparations que l'expert avait décrites comme des cloisons métalliques et en bois amovibles, assimilables à des étagères, et qui écarte sans motivation pertinente des témoignages concordants qui infirmaient la thèse du bailleur, privant ainsi sa décision de fondement juridique.

Ayant relevé qu’un moyen nouveau mélangé de fait et de droit est irrecevable devant la Cour de cassation, une cour d’appel retient à bon droit que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, confère qualité pour agir en validation de congé, indépendamment des droits de propriété du bailleur sur le bien loué. Elle écarte également à juste titre l’exception de la chose jugée en considérant que deux instances successives fondées sur des congés distincts n’ont pas le même objet, quand bien même les parties et la cause seraient identiques.

Enfin, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation et se fondant sur un rapport d’expertise corroboré par des témoignages, constate que le preneur a procédé à la réunion de deux locaux distincts en démolissant le mur qui les séparait, caractérisant ainsi une modification substantielle des lieux loués constituant un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, conformément à l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne l'éviction d'un preneur aux motifs que les transformations substantielles apportées aux lieux loués sans autorisation du bailleur sont établies par le procès-verbal d'un agent public assermenté, un tel document constituant un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux. Ayant relevé que la cession du droit au bail était intervenue après la notification de l'avertissement d'éviction au preneur initial, la cour d'appel en déduit exactement que cet avertissement demeure productif d'effets tant à l'encontre du preneur initial que de son successeur.

Le locataire d’un bail commercial qui, sans l’accord préalable du bailleur, opère des transformations substantielles – notamment la jonction de deux locaux distincts – et occasionne des dégradations à l’immeuble manque à ses obligations contractuelles ; ce manquement autorise la résiliation du bail et son expulsion.
Constatant, sur la foi d’une expertise judiciaire, la réalité des travaux (abattage de mur séparatif, câblage, détérioration d’éléments porteurs) et l’alourdissement des charges pour le bailleur, la cour d’appel a jugé fondé le congé délivré.  En l’absence d’autorisation, l’inexécution du preneur était caractérisée ; l’expulsion s’imposait.

La Cour de cassation approuve cette motivation : elle rappelle que, selon les articles 345 et 346 du Code de procédure civile, seule la minute conservée au greffe doit être signée, les expéditions revêtues du cachet de conformité étant régulières. En conséquence, le moyen tiré du vice de forme est écarté et le pourvoi rejeté.

Saisie d’un pourvoi portant sur un litige relatif à l’exécution d’un bail commercial, la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation d’instruction des juges du fond en présence de procès-verbaux de constat d’huissier présentant des contradictions quant à la modification alléguée des locaux loués.

En l’espèce, le bailleur sollicitait la résiliation du bail assortie d’une indemnisation, reprochant au preneur d’avoir substantiellement modifié les lieux loués en procédant à leur division matérielle interne pour y exercer deux activités commerciales distinctes, en violation tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l’article 24 de la loi n° 49.16 régissant les baux commerciaux. À l’appui de ses prétentions, le bailleur versait aux débats un procès-verbal d’huissier constatant expressément la division effective du local en deux parties distinctes. De son côté, le preneur produisait un procès-verbal ultérieur se limitant à relever, depuis l’extérieur des lieux, la présence de deux portes métalliques ainsi que l’absence apparente de modification de la superficie initialement louée.

Pour rejeter les prétentions du bailleur, la cour d’appel avait écarté le constat produit par ce dernier, estimant qu’il établissait seulement l’existence simultanée de deux activités commerciales distinctes, sans démontrer de manière explicite la matérialité de la division du local, tout en privilégiant le constat produit par le preneur, pourtant limité à une appréciation sommaire et extérieure.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle considère qu’en présence de constats contradictoires portant sur un élément factuel déterminant pour l’issue du litige – en l’occurrence la modification matérielle interne des locaux loués –, la cour d’appel ne pouvait légalement se déterminer sur la base d’un procès-verbal superficiel se bornant à une simple observation extérieure des lieux. Elle aurait dû, en application des principes directeurs du procès et conformément à son obligation d’instruction, recourir à une mesure complémentaire appropriée, telle qu’une expertise judiciaire ou un transport sur place, afin de vérifier précisément la réalité de la division alléguée par le bailleur.

Faute d’avoir ordonné cette mesure d’instruction nécessaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale et l’a entachée d’un défaut de motivation équivalant à son absence.

Par ces motifs, la Cour de cassation prononce la cassation et l’annulation de l’arrêt attaqué, renvoyant les parties devant la même cour d’appel autrement composée afin qu’il soit procédé à la mesure d’investigation indispensable à la juste résolution du litige, conformément aux exigences de motivation prévues par la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux.