Mot clé
Loyer et charges

Saisi d'un appel portant sur la liquidation des arriérés locatifs et l'application d'une clause pénale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'absence de contestation du preneur en première instance. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une somme calculée sur la base du loyer nu, écartant les charges contractuelles et l'indemnité de retard stipulée.

L'appelant soutenait que le loyer devait inclure l'ensemble des charges et taxes prévues au contrat et que la clause pénale stipulant une majoration des sommes dues devait recevoir application. La cour retient que le preneur, en n'ayant pas contesté le décompte des loyers et charges en première instance, est réputé l'avoir admis, rendant ainsi exigible la totalité des sommes réclamées.

Elle rappelle également que la clause pénale, valablement consentie, constitue la loi des parties au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats et doit recevoir pleine application. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement sur le principe de la condamnation et de la résiliation mais le réforme sur les quantums, en allouant au bailleur l'intégralité des loyers et l'indemnité contractuelle.

Saisi d'un appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de taxe d'édilité.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de savoir si le paiement tardif des loyers et le non-paiement de la taxe d'édilité caractérisaient un manquement justifiant la résiliation, tandis que l'appel incident du preneur contestait la qualité du bailleur à agir en recouvrement de cette taxe sans justifier de son paiement préalable à l'administration fiscale. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement des loyers, retenant que la mise en demeure, bien que visant trois mois, n'a été délivrée qu'au début du troisième mois, alors que la dette n'était exigible que pour deux mois au regard de la tolérance antérieure du bailleur.

La cour rappelle que le défaut de paiement des charges locatives, telle la taxe d'édilité, ne saurait fonder une demande de résiliation pour manquement grave au sens de l'article 8 de la loi 49-16, cette disposition d'interprétation stricte ne visant que le défaut de paiement de la redevance locative principale. En revanche, la cour juge que le bailleur a qualité et intérêt à réclamer le paiement de la taxe d'édilité dès lors que le contrat de bail la met à la charge du preneur, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de prouver qu'il s'en est lui-même acquitté au préalable.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement d'arriérés locatifs et en expulsion, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la taxe de propreté constituait une charge distincte du loyer et si son non-paiement justifiait la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait considéré que cette taxe était incluse dans le loyer et que le preneur n'était pas en situation de défaut.

En appel, le bailleur soutenait que le contrat de bail distinguait clairement le loyer de la taxe de propreté, constituant deux obligations distinctes. La cour retient que l'interprétation des clauses contractuelles démontre que la taxe de propreté est bien une charge due par le preneur en sus du loyer, et non une composante de celui-ci.

Elle juge cependant que le défaut de paiement de cette taxe, qui ne constitue pas un élément de la contrepartie locative principale, ne peut fonder une demande d'expulsion. Dès lors, la cour rappelle que seul le défaut de paiement du loyer proprement dit est une cause de résiliation du bail commercial.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la taxe de propreté, mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait écarté l'intégralité des prétentions du bailleur. L'appelant soutenait, d'une part, que le paiement des loyers par une société tierce au contrat ne pouvait valoir libération du preneur, personne physique, et, d'autre part, que le non-paiement de la taxe de services communaux constituait un manquement justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que le bailleur, en délivrant des quittances de loyer sans réserve au nom de la société exploitante, a valablement accepté le paiement et ne peut plus se prévaloir de l'identité du payeur pour contester son caractère libératoire. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe de services communaux en relevant que le contrat de bail en mettait expressément la charge sur le preneur. Toutefois, la cour rappelle que le défaut de paiement de ces charges, qui ne constituent pas un élément de la redevance locative, ne saurait justifier la résiliation du bail. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la taxe mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation et d'éviction.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des charges locatives et les conditions de forme de la mise en demeure visant à l'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en expulsion, considérant que les charges n'étaient pas incluses dans le loyer principal et validant les paiements partiels du preneur. L'appelant contestait cette dissociation entre loyer et charges et soutenait que le manquement du preneur était caractérisé. La cour retient, au visa de l'article 5 de la loi 49-16, que les charges convenues font partie intégrante de la redevance locative et que leur non-paiement intégral constitue un manquement justifiant une condamnation au paiement du solde. Elle écarte cependant la demande d'expulsion, au motif que la mise en demeure, bien que visant le paiement, n'avait pas expressément mentionné le délai imparti au preneur pour quitter les lieux sous peine d'éviction, en violation des exigences de l'article 26 de la même loi. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement et confirmé pour le surplus, notamment quant au rejet de la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'une clause de charges dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur leur caractère exigible et sur les sanctions du défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites charges tout en rejetant les demandes du bailleur en dommages-intérêts et en résiliation. L'appelant principal contestait la créance faute de justification des dépenses réelles, tandis que l'appelant incident soutenait que le non-paiement de ces charges justifiait la résiliation du bail et l'octroi d'une indemnité pour le retard. La cour retient que la clause litigieuse, en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, obligeait le preneur à régler sa quote-part sur première demande et sans contestation, tant que le montant n'excédait pas le plafond contractuel de 10% du loyer annuel. Elle rejette cependant l'appel incident, jugeant d'une part que l'octroi des intérêts légaux exclut une indemnisation supplémentaire pour le même préjudice, et d'autre part que les charges de gestion ne constituent pas des loyers et accessoires dont le défaut de paiement emporte résiliation du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce était saisie de la nature juridique des charges de gestion et de maintenance stipulées dans un bail commercial et des conséquences de leur non-paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites charges, tout en rejetant les demandes du bailleur en dommages-intérêts pour résistance abusive et en résiliation du bail. Le preneur soutenait en appel que la créance n'était pas justifiée, faute pour le bailleur de détailler la nature et la répartition des dépenses. Par un appel incident, le bailleur arguait que le non-paiement de ces charges constituait un manquement justifiant l'octroi de dommages-intérêts et la résiliation du bail. La cour écarte le moyen du preneur en retenant que la clause contractuelle litigieuse l'obligeait à régler sa quote-part des charges, sans contestation possible, dès lors que leur montant n'excédait pas un plafond de 10 % du loyer annuel. Faisant application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour considère que cette stipulation claire et expresse s'impose aux parties. La cour rejette également l'appel incident du bailleur, considérant d'une part que l'octroi des intérêts légaux constitue une réparation suffisante du préjudice financier, excluant un cumul avec des dommages-intérêts. D'autre part, elle retient que les charges de maintenance, distinctes du loyer et de ses accessoires définis par une autre clause du contrat, ne sauraient fonder une demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une clause attributive de juridiction et l'étendue des obligations du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et charges, mais rejeté la demande du bailleur au titre de la taxe sur la valeur ajoutée et de la taxe d'habitation. Le preneur, appelant principal, contestait la compétence territoriale du premier juge, la régularité des notifications et le principe des charges, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait le paiement des taxes. La cour écarte les moyens du preneur en rappelant la pleine validité de la clause attributive de juridiction librement consentie et la force probante des actes de notification non contestés par les voies de droit. Elle retient que les obligations contractuelles, y compris le paiement des charges, s'imposent aux parties en application de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Faisant droit à l'appel incident, la cour juge que la clause du bail mettant expressément les taxes à la charge du preneur doit recevoir application, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de justifier d'un paiement préalable auprès de l'administration fiscale. La cour rejette en conséquence l'appel principal, accueille l'appel incident et réforme le jugement en condamnant le preneur à l'intégralité des sommes réclamées, taxes comprises.