Mot clé
Indemnité d'attente

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du dépassement du délai légal de remise des nouveaux locaux. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce.

L'appelant principal, le bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant une cause étrangère et critiquait l'évaluation de l'indemnité, notamment la prise en compte du droit au bail. L'appelant incident, le preneur, sollicitait la majoration de l'indemnité et la réparation de préjudices annexes.

La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, retenant que les retards administratifs invoqués ne sauraient justifier le non-respect du délai de trois ans prévu par l'article 11 de la loi 49.16. Elle valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle a évalué le droit au bail sur la base du différentiel entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, le distinguant des éléments de clientèle et de réputation commerciale.

La cour rappelle que le droit à une indemnité d'éviction complète pour perte du fonds se substitue au droit au retour et exclut toute indemnisation pour la période d'attente. Elle confirme également que les frais de licenciement ou la perte de matériel ne figurent pas dans la liste limitative des préjudices réparables fixée par l'article 7 de ladite loi.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité au preneur pour la durée excessive des travaux de reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur évincé, considérant le préjudice né d'un retard de près de dix ans dans la réintégration des lieux.

L'appelant, bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant d'une part la faute du preneur qui aurait prolongé le délai par des actions judiciaires relatives au loyer, et d'autre part le fondement juridique de la demande. La cour écarte ces moyens en retenant que l'exercice par le preneur de son droit d'agir en justice concernant le nouveau loyer ne le prive pas de son droit à réparation pour le retard dans la livraison.

Elle précise que la demande est fondée non sur l'indemnité d'éviction totale, mais sur l'indemnité spécifique due au titre de la privation de jouissance pendant la période d'attente, conformément à l'article 9 de la loi 49-16. La cour relève en outre que le bailleur ne démontre pas avoir mis le preneur en demeure de réintégrer les lieux dès l'achèvement des travaux, ce qui suffit à caractériser sa défaillance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'expertise d'un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré d'une telle action. Le preneur sollicitait la désignation d'un expert afin de déterminer si les futurs locaux permettraient l'exercice de son droit de retour et, subsidiairement, d'évaluer son indemnité d'éviction et ses frais d'attente.

La cour retient que la demande est prématurée dès lors que l'immeuble n'a pas encore été reconstruit. Elle juge qu'en l'absence de réalisation des travaux, le preneur ne peut justifier d'une privation actuelle et certaine de son droit de retour, lequel lui est garanti par la loi et par les plans de reconstruction produits.

La demande d'évaluation des frais d'attente est également jugée prématurée, faute de preuve de leur engagement effectif par le preneur. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé, la cour ne réformant la décision qu'aux fins de rectifier une erreur matérielle.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.