Mot clé
Imputabilité des travaux

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Le bailleur soutenait que toute modification sans son autorisation constituait un motif grave d'éviction, indépendamment de son incidence sur la solidité de l'immeuble.

La cour rappelle que pour justifier l'éviction sans indemnité, les changements doivent non seulement être non autorisés, mais également nuire à la construction, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges. Or, elle retient sur la base du rapport d'expertise que les constructions extérieures litigieuses avaient été démolies par les autorités et que les modifications intérieures, consistant en un simple déplacement du comptoir et la suppression de cloisons non porteuses, n'affectaient nullement la sécurité de l'immeuble.

La cour ajoute qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que ces modifications, dont la date est indéterminée, sont imputables à la preneuse qui prétendait avoir loué le bien en l'état. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. Le bailleur reprochait au preneur d'avoir, sans son consentement, démoli un mur pour adjoindre un local voisin à la chose louée.

La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour ce motif est subordonnée à la double condition que les travaux portent atteinte à la solidité de l'immeuble, affectent sa sécurité ou augmentent ses charges. Or, la cour retient que les expertises judiciaires ordonnées en première instance, dont elle privilégie les conclusions, ont formellement écarté toute incidence des modifications litigieuses sur la sécurité de la construction ou ses charges.

La cour relève en outre que l'imputabilité des travaux au preneur actuel n'est pas établie avec certitude, l'une des expertises n'excluant pas que les modifications soient antérieures à son entrée dans les lieux. Faute de réunion des conditions légales cumulatives, le jugement ayant rejeté la demande d'éviction est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise les conditions cumulatives de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, se fondant sur un rapport d'expertise qui, tout en constatant l'existence d'une mezzanine non conforme aux plans, avait conclu à l'absence de danger pour la solidité de l'immeuble.

L'appelant, bailleur, soutenait que la seule preuve de la réalisation de travaux non prévus au bail suffisait à justifier l'éviction. La cour retient d'une part que la charge de la preuve de l'imputabilité des travaux au preneur incombe au bailleur.

D'autre part, elle rappelle que, pour justifier une éviction en application de la loi n° 49-16, les modifications doivent non seulement être non autorisées, mais également porter une atteinte démontrée à la sécurité de l'immeuble ou augmenter ses charges. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence d'un tel préjudice et que le bailleur n'a pas prouvé que le preneur était l'auteur desdits travaux, la demande d'éviction ne peut prospérer.

La cour ajoute que l'expert n'a pas à outrepasser sa mission pour rechercher des preuves au profit d'une partie, écartant ainsi la demande de contre-expertise. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la charge de la preuve de l'inexécution par le preneur de son obligation de conserver la chose louée, invoquée par le bailleur au soutien d'une demande de résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'adjonction d'une mezzanine en béton armé par la preneuse était établie par la non-conformité des lieux aux plans de construction originels et qu'une expertise judiciaire aurait dû être ordonnée. La cour retient que la charge de la preuve des modifications non autorisées incombe exclusivement au bailleur.

Elle juge que ni un constat d'huissier décrivant l'état des lieux sans dater les ouvrages, ni des plans de construction antérieurs de plusieurs années au début du bail ne constituent une preuve suffisante de l'imputabilité des travaux au preneur. Dès lors, en l'absence d'un commencement de preuve rendant vraisemblable l'allégation du bailleur, la cour n'était pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur faute de preuve.

L'appelant soutenait que le rapport d'expertise qu'il produisait suffisait à établir la matérialité des transformations imputables au preneur et justifiait la résiliation du bail. La cour retient que pour constituer une preuve suffisante, le rapport doit non seulement décrire les modifications, mais également établir leur date, leur imputabilité certaine au preneur actuel et leur éventuel impact sur la solidité de l'immeuble.

En l'absence de ces éléments et faute pour le bailleur de produire les plans d'architecte, le rapport est qualifié de simple constatation des lieux, inapte à prouver le motif grave et légitime fondant le congé. La cour écarte également la demande subsidiaire d'une nouvelle expertise, au motif qu'une telle mesure ne peut être ordonnée en l'absence d'un commencement de preuve rendant le grief vraisemblable.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve incombant au bailleur. L'appelant invoquait une violation des droits de la défense et une mauvaise appréciation de la preuve des transformations reprochées au preneur, notamment la réunion de deux locaux commerciaux. Après avoir écarté le moyen procédural, la cour rappelle, au visa de l'article 8 de la loi n° 49.16, que la preuve des modifications dommageables et non autorisées pèse sur le bailleur. Elle retient que le procès-verbal de constat, s'il établit l'absence de mur de séparation, ne démontre pas que cette modification est imputable au preneur en l'absence de contrat de bail décrivant l'état initial des lieux. La cour juge en outre que l'installation d'une structure métallique extérieure, aisément démontable, ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant l'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve relative aux travaux d'amélioration réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait réduit l'indemnité proposée par l'expert en écartant la valeur de ces travaux, au motif que les factures produites étaient antérieures à la date du contrat de bail versé aux débats. L'appelant soutenait que ce contrat n'était qu'un renouvellement d'un bail antérieur, rendant les factures pertinentes. La cour retient qu'il appartient au bailleur, qui conteste l'imputabilité des travaux au preneur, de rapporter la preuve que les améliorations ont été réalisées par un locataire précédent. Faute pour le bailleur d'établir cette preuve, les dépenses d'amélioration doivent être intégrées dans le calcul de l'indemnité. Exerçant toutefois son pouvoir d'appréciation et prenant en compte l'amortissement desdits travaux, la cour fixe souverainement un nouveau montant. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est rehaussé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, se fonde sur les résultats d'une enquête testimoniale. Ayant souverainement apprécié les dépositions et constaté que la preuve de l'imputabilité au preneur des travaux litigieux n'était pas rapportée, elle en déduit légalement que le congé, fondé sur un motif non établi, doit être annulé, sans être tenue de répondre à d'autres moyens de preuve devenus inopérants.