Mot clé
Héritiers de l'acquéreur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente immobilière pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité aux héritiers d'un acte de renonciation souscrit par leur auteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des ayants droit de l'acquéreur décédé en ordonnant la résolution du contrat et la restitution des sommes versées.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que la résolution était exclue en raison d'un acte par lequel la de cujus aurait, de son vivant, renoncé à l'opération au profit de l'un de ses héritiers, acte qui lierait l'ensemble de la succession. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte de renonciation, à le supposer valable, ne régit que les rapports internes entre la défunte et l'héritier bénéficiaire.

Elle juge qu'un tel acte n'est pas opposable à la succession dans ses rapports avec le promoteur, faute pour ce dernier de démontrer que la de cujus l'avait formellement avisé d'une substitution de partie au contrat. Dès lors, les héritiers, agissant en qualité de successeurs universels, conservent leur plein droit de solliciter la résolution pour inexécution des obligations du promoteur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité d'une promesse de vente sous seing privé pour non-respect des conditions de forme et sur la prescription applicable à l'action en restitution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité et en restitution formée par les héritiers de l'acquéreur.

L'appelant soutenait que la promesse, conclue après l'entrée en vigueur de la loi n° 44.00, était nulle faute d'avoir été établie par acte authentique ou par acte à date certaine, et que l'action n'était pas soumise à la prescription quinquennale commerciale. La cour retient que la promesse, conclue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi précitée, était soumise au formalisme impératif édicté par l'article 618-3 du code des obligations et des contrats, de sorte que son établissement sous seing privé entraîne sa nullité.

La cour écarte par ailleurs la prescription quinquennale, rappelant que dans un acte mixte, la prescription commerciale de l'article 5 du code de commerce n'est pas opposable à la partie civile, l'action étant alors soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu par l'article 387 du code des obligations et des contrats. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris, prononce la nullité de la promesse de vente et ordonne la restitution de l'acompte versé.

En matière de résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre d'une clause pénale à l'encontre des héritiers de l'acquéreur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution intégrale de l'acompte versé. L'appelant soutenait que le contrat, conclu intuitu personae, n'était pas transmissible aux héritiers et que, subsidiairement, le défaut de paiement du solde par l'acquéreur initial, constaté par une mise en demeure, justifiait l'application de la clause pénale. La cour écarte le premier moyen en rappelant, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, que les obligations se transmettent aux héritiers et que la clause interdisant la cession des droits ne saurait faire échec à la dévolution successorale. La cour retient ensuite que le promoteur ne justifie pas d'une mise en demeure régulière, faute de produire l'accusé de réception exigé par le contrat pour faire courir le délai de mise en conformité. Dès lors, en application de l'article 235 du même code, le promoteur, tenu d'exécuter son obligation de mise en demeure en premier, ne pouvait se prévaloir de l'inexécution de l'obligation de paiement par les héritiers pour retenir l'indemnité contractuelle. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.