Mot clé
Fermeture prolongée des locaux

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résolution d'un contrat qualifié de gérance libre et l'expulsion de l'exploitant, la cour d'appel de commerce examine les critères de distinction entre le bail commercial et la gérance libre. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en retenant l'existence d'un contrat de gérance.

Pour requalifier la convention en bail commercial, la cour retient que la commune intention des parties visait une telle opération, caractérisée par une redevance mensuelle fixe et non une participation aux bénéfices, ainsi que par la propriété exclusive des marchandises par l'exploitant. Elle relève en outre que l'élément essentiel du fonds de commerce, à savoir la clientèle, avait disparu en raison de la fermeture du local pendant plus de trois ans avant l'entrée dans les lieux du preneur, fait corroboré par les témoignages recueillis.

La cour juge que ni l'immatriculation du fonds au nom de la bailleresse ni le paiement de certains impôts par cette dernière ne sauraient prévaloir sur la réalité de la convention. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résolution et d'expulsion, fondée sur un régime juridique inapplicable, est rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration d'un preneur dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la procédure de restitution prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur, qui avait obtenu la reprise des lieux sur le fondement de leur abandon, soutenait que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité des loyers dus au jour de sa demande en restitution et que le fonds de commerce avait disparu du fait de la fermeture prolongée des locaux.

La cour écarte ces moyens en retenant que le litige est exclusivement régi par les dispositions de l'article 32 de la loi n° 49-16. Elle juge que le preneur, en agissant dans le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de reprise et en justifiant du paiement des loyers échus à cette date, a satisfait aux seules conditions requises pour obtenir sa réintégration, rendant inopérants les arguments relatifs à l'état du fonds.

Concernant l'appel incident formé par un nouveau preneur, la cour relève que l'ordonnance de reprise des lieux n'emporte pas résiliation du bail initial, de sorte que le nouveau bail consenti par le bailleur est inopposable au preneur originaire dont le titre locatif subsiste. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, tout en condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs. Le preneur appelant contestait le montant de l'indemnité, arguant de l'insuffisance de l'expertise initiale et produisant une contre-expertise antérieure évaluant le fonds à une valeur nettement supérieure. Le bailleur intimé soulevait la déchéance du droit à indemnité, le fonds de commerce ayant selon lui perdu sa clientèle du fait d'une fermeture prolongée des locaux. La cour écarte ce moyen, retenant que les éléments produits par le bailleur ne suffisaient pas à établir la fermeture alléguée, tandis qu'un procès-verbal d'exécution antérieur attestait de la présence d'un employé dans les lieux. Dès lors, la cour ordonne une nouvelle expertise judiciaire pour évaluer le préjudice du preneur. Elle retient que les conclusions de ce second rapport, qui propose une indemnité réévaluée, reposent sur des critères objectifs et ont été établies contradictoirement. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction, qui est portée au montant fixé par la seconde expertise.

L’éviction d’un locataire de locaux commerciaux, motivée par la volonté du bailleur de reprendre les lieux pour son usage personnel, ouvre droit, en vertu de l’article 7 de la loi n° 49-16, à une indemnité d’éviction couvrant l’intégralité du préjudice subi. Ce droit subsiste même lorsque le fonds de commerce n’est plus exploité dans les lieux loués du fait d’une fermeture prolongée ayant entraîné la disparition de la plupart de ses éléments incorporels, le droit au bail demeurant le seul élément subsistant.

La Cour de cassation rappelle que les exonérations prévues à l’article 8 de la même loi – notamment celle fondée sur la fermeture des locaux pendant plus de deux ans – sont inapplicables lorsque le congé est délivré pour reprise à usage personnel. Le bailleur ne peut donc utilement s’en prévaloir pour refuser l’indemnité.

Confirmant l’arrêt d’appel, la Haute juridiction rejette le pourvoi : elle valide l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont alloué au locataire une indemnité d’éviction complète, fixée à 350 000 DH sur la base de la valeur du droit au bail, augmentée des améliorations établies par factures. Ainsi motivée, la décision est jugée conforme au droit positif.