Mot clé
Exclusion de la loi n° 49-16

Saisi d'un appel portant sur la qualification d'un contrat d'occupation d'un local commercial appartenant à une collectivité territoriale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la relation contractuelle et les conséquences d'un défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de contrat de gérance libre, prononcé sa résiliation pour défaut de paiement des redevances et ordonné l'expulsion de l'occupant.

L'appelant soutenait qu'il s'agissait d'un bail commercial et non d'un contrat de gérance, ce dernier étant nul faute de respecter les conditions de forme du code de commerce, et soulevait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie des redevances réclamées. La cour écarte la qualification de bail commercial au motif que le local, propriété d'une collectivité territoriale, est expressément exclu du champ d'application de la loi relative aux baux commerciaux.

Elle retient dès lors que la relation contractuelle doit s'analyser en un contrat de gérance régi par les usages commerciaux propres à ce type de biens, écartant ainsi l'argument tiré du non-respect des formalités de l'article 153 du code de commerce. Le défaut de paiement étant avéré et le moyen tiré de la prescription n'affectant pas la période retenue par les premiers juges, la résiliation et l'expulsion sont justifiées.

La cour fait en outre droit à la demande additionnelle en paiement des redevances échues en cours d'instance, l'appelant ayant reconnu la dette. Le jugement est par conséquent confirmé et la demande additionnelle accueillie.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial portant sur un local situé dans un centre commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que le bail, étant exclu du champ d'application de la loi n° 49-16, était régi par le droit commun des obligations et que la clause attributive de compétence au juge des référés était donc licite. La cour retient qu'en application de l'article 2 de la loi n° 49-16, les baux de locaux situés dans les centres commerciaux sont effectivement soustraits à ce régime spécial et demeurent régis par le code des obligations et des contrats.

Dès lors, la clause contractuelle prévoyant la compétence du juge des référés pour constater la résolution de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers après mise en demeure est valable. Ayant constaté que le preneur, régulièrement mis en demeure, n'avait pas réglé les loyers dus, la cour considère que la clause résolutoire a produit ses effets et que l'occupation des lieux est devenue sans droit ni titre.

La cour d'appel de commerce infirme par conséquent l'ordonnance d'incompétence et, statuant à nouveau, constate la résolution du bail et prononce l'expulsion du preneur, tout en rejetant la demande de fixation d'une astreinte.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un protocole d'accord transactionnel sur la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'évacuation tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

Le bailleur soutenait que le protocole ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire dès lors que le preneur était défaillant dans le paiement des loyers révisés, tandis que le preneur invoquait l'inexécution par le bailleur de son obligation de signer un avenant global et l'inapplicabilité de la clause au regard des dispositions de la loi 49-16. La cour retient que le protocole d'accord, bien que modifiant la base de calcul du loyer, n'a pas anéanti le contrat de bail initial ni la clause résolutoire qu'il contient.

Elle juge que l'obligation de payer les loyers, tels que fixés par l'expert désigné d'un commun accord, était exigible indépendamment de la signature d'un avenant formel. Dès lors, le défaut de paiement par le preneur dans le délai imparti par la mise en demeure, postérieure au rapport d'expertise, suffit à caractériser le manquement contractuel justifiant la résolution.

La cour écarte en outre l'application de la loi 49-16, considérant que les locaux, bien que situés en dehors de l'enceinte principale, sont économiquement rattachés à un centre commercial et bénéficient de son attractivité, ce qui les exclut du champ d'application de ladite loi. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'évacuation et, statuant à nouveau, prononce l'expulsion du preneur tout en confirmant le jugement pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur le régime juridique de la sous-location d'un local situé dans un centre commercial. Le bailleur soutenait que la sous-location par le preneur constituait un manquement à ses obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail. La cour rappelle que les baux portant sur des locaux situés dans un centre commercial sont expressément exclus du champ d'application de la loi n° 49-16 et demeurent soumis aux seules dispositions du code des obligations et des contrats. Elle retient qu'au visa de l'article 668 de ce code, le preneur a le droit de sous-louer son local ou de céder son bail sauf stipulation contractuelle contraire. En l'absence de toute clause interdisant la sous-location dans le contrat et faute pour le bailleur de rapporter la preuve de l'existence même d'un contrat de sous-location, la demande en résiliation ne peut prospérer. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.