Mot clé
Engagement du vendeur

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation pour non-respect des formes impératives et ordonné la restitution des acomptes versés. L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acte devait être qualifié de simple accord préliminaire non soumis au formalisme de la loi n° 44-00, et que le retrait du réservataire justifiait l'application de la clause pénale stipulée.

La cour écarte cette qualification en retenant que l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé en contrepartie du paiement du prix par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux caractérise un contrat de vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, un tel contrat est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 44-00, notamment quant aux mentions obligatoires et aux formes de sa conclusion.

Constatant que l'acte litigieux ne respectait pas ces exigences formelles, la cour en déduit qu'il est entaché d'une nullité de plein droit. La cour rappelle qu'un engagement nul de plein droit ne peut produire aucun effet, à l'exception de la restitution des sommes indûment perçues, ce qui rend inopérante la clause pénale dont se prévalait le promoteur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une clause de délivrance d'un immeuble libre de toute occupation. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration d'une covenderesse dans un local commercial situé au sein de l'immeuble cédé, au motif que son bail commercial n'avait pas été expressément résilié par l'acte de vente. L'acquéreur soutenait que l'engagement contractuel de l'ensemble des vendeurs, y compris l'intimée, de livrer le bien libre de tout bail ou occupation valait renonciation à tout droit locatif. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour retient que la clause litigieuse constitue une obligation de résultat qui traduit l'intention claire et non équivoque des parties de mettre fin à toute relation locative préexistante. Elle juge que la pénalité de retard stipulée au contrat ne sanctionne que le délai d'exécution de cette obligation de délivrance et ne saurait se substituer à l'obligation principale elle-même. Dès lors, la covenderesse ne peut se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux qui serait en contradiction directe avec ses propres engagements formels. La cour réforme par conséquent le jugement, rejette la demande de réintégration et confirme le surplus des dispositions.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

En matière de vente d’un immeuble immatriculé, le vendeur est tenu d’une obligation de garantie qui emporte celle d’assurer à l’acquéreur la plénitude des effets juridiques du contrat. Cette obligation implique de parfaire la vente en accomplissant toutes les formalités nécessaires pour permettre l’inscription du droit de l’acheteur sur le titre foncier.

Le refus du vendeur de procéder à la mainlevée d’une hypothèque grevant le bien vendu constitue un manquement à son obligation de garantie du transfert du droit de propriété. En effet, la persistance de cette inscription fait obstacle à l’enregistrement du contrat de vente par l’acquéreur, le privant ainsi de l’opposabilité de son droit aux tiers et de la finalité même de l’opération.

Ne saurait prospérer le moyen du vendeur invoquant une prétendue impossibilité juridique de procéder à une mainlevée partielle de l’hypothèque. Un tel argument, soulevé pour la première fois devant la Cour Suprême, est irrecevable. De surcroît, le raisonnement des juges du fond, qui retiennent que l’engagement du vendeur de purger le bien de toute charge est une condition substantielle de la vente, est juridiquement fondé et suffisamment motivé au regard des exigences du Code de procédure civile.