Mot clé
Effet translatif

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente tout en rejetant la demande indemnitaire du bénéficiaire, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause prévoyant l'anéantissement de l'acte à l'expiration d'un délai convenu. L'appelant, bénéficiaire de la promesse, soutenait que l'inexécution par le promettant de son obligation de purger l'immeuble des inscriptions qui le grevaient constituait une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

La cour retient que la promesse de vente, qui ne produit aucun effet translatif de propriété, était assortie d'un terme extinctif stipulant son annulation de plein droit à une date déterminée, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire. Elle juge qu'à l'expiration de ce délai, le promettant s'est trouvé délié de toutes ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la cour écarte toute responsabilité du promettant pour les préjudices invoqués par le bénéficiaire, considérant que les engagements pris par ce dernier envers des tiers, tel un contrat de bail, l'ont été à ses risques et périls avant l'acquisition de tout droit réel sur l'immeuble. Le jugement ayant prononcé la résolution de la promesse et rejeté la demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge commercial pour connaître d'une demande de mainlevée d'un avis à tiers détenteur émis antérieurement à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire. Le juge des référés du tribunal de commerce avait ordonné cette mainlevée au motif que la créance, bien que garantie par une mesure d'exécution, était antérieure à l'ouverture de la procédure collective. Se conformant strictement au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel retient que le litige ne porte pas sur une simple créance antérieure mais sur la nature et les effets d'une mesure de recouvrement de droit public. Elle juge que l'appréciation de l'effet translatif de propriété de l'avis à tiers détenteur au profit du Trésor public relève de l'application du code de recouvrement des créances publiques. Une telle contestation échappe dès lors à la compétence d'attribution du tribunal de commerce et ressortit à la compétence exclusive de la juridiction administrative, en application de l'article 141 dudit code et de l'article 8 de la loi instituant les tribunaux administratifs. Par conséquent, la cour infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, déclare le juge commercial incompétent.

Encourt la cassation pour manque de base légale, au regard de l'article 488 du Code de procédure civile, l'arrêt qui maintient une saisie-arrêt sur des loyers en se fondant uniquement sur l'antériorité de l'ordonnance de saisie par rapport à un acte de donation du bien loué, sans rechercher si, par l'effet translatif de cet acte, le débiteur saisi n'avait pas perdu sa qualité de créancier des loyers échus postérieurement à la donation, et si, par conséquent, la condition tenant à ce que le tiers saisi soit le débiteur du débiteur saisi était toujours remplie.

Encourt la cassation l’arrêt qui, statuant sur l’annulation d’une sentence arbitrale, admet la saisine du tribunal arbitral par le cédant du contrat, méconnaissant ainsi les effets translatifs de la cession de contrat acceptée, tels qu’énoncés à l’article 194 DOC.

En effet, par cette cession, le cessionnaire se substitue au cédant dans tous les droits et obligations découlant du contrat, y compris la clause compromissoire, privant dès lors le cédant de qualité pour agir.

La cour d’appel, en omettant de vérifier la persistance d’une convention d’arbitrage valide à l’égard du cédant (conformément à l’article 327-36 CPC), et en négligeant d’exercer un contrôle effectif sur les griefs tirés notamment du dépassement par le tribunal arbitral des limites de sa mission (ce qui inclut le fait de statuer ultra petita, en violation de l’article 3 du CPC et de l’article 327-36 alinéa 3 du CPC) et de l’insuffisance de motivation de la sentence, a entaché sa décision d’une motivation erronée et insuffisante, ne donnant pas de base légale à son rejet du recours en annulation.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce a prononcé une annulation partielle de la sentence arbitrale, en conformité avec les motifs retenus par la Cour de cassation (Arrêt n° 5570, dossier n° 2021/8230/3318, du 22 novembre 2021, réf. 36218).

Ne commet pas de faute de service le conservateur foncier qui refuse d’inscrire un jugement tenant lieu d’acte de vente, lorsque l’effet translatif de cette décision est subordonné à la carence du vendeur, préalablement et formellement constatée.

Saisie d’une action en responsabilité contre l’administration, la Cour de cassation juge que le conservateur était fondé à exiger la preuve du refus du vendeur de parfaire la vente, condition nécessaire pour que la décision de justice puisse opérer transfert de propriété. Le demandeur ne pouvait se contenter d’une simple sommation, mais devait engager les voies d’exécution requises pour faire constater officiellement cette défaillance.

Le refus d’inscription étant ainsi légitime, il ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’administration. La demande d’indemnisation est, par conséquent, rejetée comme étant dépourvue de fondement juridique.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

La vente d’un immeuble sous saisie conservatoire n’est pas nulle mais fait naître à la charge du vendeur une obligation de délivrance incluant la mainlevée de la saisie. L’acquéreur est par conséquent fondé à agir en justice pour l’exécution de cette obligation et l’inscription de son droit sur le titre foncier.

L’exception tirée de l’analphabétisme d’un contractant est strictement personnelle ; ses héritiers sont irrecevables à l’invoquer pour la première fois après son décès.

Bien que l’acte de vente sous seing privé non contesté constitue un titre suffisant pour agir en justice, l’effet translatif de propriété demeure subordonné à son inscription sur le titre foncier, seule à opérer le transfert du droit réel.