Mot clé
Défaut de qualité de propriétaire du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pertinence des moyens tirés du défaut de qualité de propriétaire du bailleur et d'une erreur sur la superficie des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soutenait que le bailleur n'était pas le véritable propriétaire et qu'il avait été trompé sur la superficie réelle du local, ce qui devait le décharger de son obligation de paiement. La cour écarte le premier moyen en retenant que le litige, portant sur une relation locative et non sur un droit de propriété, est exclusivement régi par le contrat de bail non contesté dans son existence.

Elle rejette également le second moyen, considérant que l'obligation de payer le loyer naît de la jouissance effective des lieux, que le preneur a acceptés en l'état lors de la conclusion du contrat, et que l'allégation d'une erreur sur la contenance ne saurait le dispenser de s'acquitter du prix de cette jouissance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, ce dernier soulevait le défaut de qualité de propriétaire du bailleur ainsi que l'exception d'inexécution. L'appelant prétendait en effet avoir été empêché de jouir paisiblement des lieux loués, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que la relation contractuelle est établie par un contrat de bail valide créant des obligations réciproques entre les parties. Elle relève que l'allégation du preneur relative à l'impossibilité de jouir du local n'est étayée par aucun élément de preuve versé au dossier.

Dès lors, le preneur, régulièrement mis en demeure de payer et n'ayant pas déféré à cette sommation, se trouve en état de défaut caractérisé. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'expulsion pour loyers impayés, initiée par un commandement de payer signifié à une adresse autre que le domicile élu au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononçant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

En appel, le preneur soulevait principalement la nullité de cette signification, effectuée à l'adresse des lieux loués en violation de la clause d'élection de domicile contractuelle, ainsi que le défaut de qualité de propriétaire du bailleur. La cour retient que la clause d'élection de domicile s'impose aux parties et que la signification d'un acte à une autre adresse, fût-elle celle du local commercial, la rend irrégulière et la prive de ses effets juridiques.

La cour écarte en revanche le moyen tiré du défaut de qualité du bailleur, la relation contractuelle suffisant à fonder l'action en paiement. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, le défaut de contestation sur ce point valant reconnaissance de dette.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, déclare cette demande irrecevable, tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers et en y ajoutant les arrérages postérieurs.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur découle du contrat de bail lui-même, indépendamment du droit de propriété sur le bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux, et soulevait la nullité de la mise en demeure en raison d'une contradiction avec une précédente sommation. La cour écarte le premier moyen en retenant que la preuve de la qualité de bailleur résulte de l'existence du contrat de bail, lequel fait la loi des parties, et qu'il n'est pas requis pour le bailleur de justifier d'un titre de propriété. Dès lors, le simple risque d'une éviction future par le véritable propriétaire ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers tout en continuant à jouir du bien. S'agissant de la mise en demeure, la cour juge que chaque sommation est indépendante et que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité des loyers impayés, faute pour le preneur de rapporter la preuve de leur règlement. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer naissant du seul contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli une demande en paiement de loyers et en expulsion. L'appelant contestait le jugement en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux et avait lui-même été évincé par la commune, véritable propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer naît du contrat librement consenti, indépendamment du droit de propriété du bailleur. Elle relève en outre que l'existence de la relation locative entre les parties avait été définitivement consacrée par une précédente décision de justice, l'appelant ayant lui-même invoqué cette qualité de locataire dans une instance antérieure pour s'opposer à une première action. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.