Mot clé
Défaillance du vendeur

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable.

L'appelant soutenait que le promoteur, mis en demeure de finaliser la vente, était en état de demeure, rendant sa propre obligation de payer le solde du prix non encore exigible et justifiant la résolution du contrat. La cour retient que le promoteur, professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi en restant inactif pendant plus de trois ans après la conclusion de la réservation et malgré une mise en demeure de parfaire la vente.

Elle écarte l'exception d'inexécution soulevée par le vendeur en relevant que, selon les termes du contrat, le paiement du solde du prix était dû de manière concomitante à la signature de l'acte de vente définitif, acte que le promoteur n'a jamais proposé de conclure. Dès lors, la cour considère que la défaillance du vendeur, caractérisant un état de demeure au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, justifie la résolution judiciaire du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même code.

La résolution emportant retour des parties à l'état antérieur, le promoteur est condamné à restituer l'intégralité de l'acompte versé. La cour alloue en outre des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance d'acquérir le bien.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'un contrat de crédit affecté, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de l'absence de déblocage des fonds par le prêteur. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution des échéances perçues par l'établissement de crédit tout en déclarant irrecevable la demande additionnelle en résolution du contrat pour défaut de paiement des droits de greffe.

L'emprunteur soutenait en appel que l'irrecevabilité de sa demande additionnelle devait être écartée, faute pour le premier juge de l'avoir mis en demeure de régulariser la procédure. La cour écarte ce moyen en retenant que le paiement des droits judiciaires sur une demande additionnelle n'est pas une formalité substantielle dont l'omission impose une mise en demeure de régularisation, l'effet dévolutif de l'appel offrant une nouvelle possibilité de s'acquitter desdits droits.

Par un appel incident, le prêteur contestait l'obligation de restitution en invoquant la défaillance du vendeur dans la fourniture des documents nécessaires. La cour confirme cependant l'obligation de restitution, considérant que les échéances perçues par le prêteur sont dépourvues de cause dès lors qu'il est constant que celui-ci n'a jamais exécuté son obligation principale de déblocage des fonds au profit du vendeur.

Les appels principal et incident sont donc rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un vendeur au remboursement des frais de mise en conformité d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de délivrance et le cumul des sanctions de l'inexécution contractuelle. Le tribunal de commerce avait ordonné le remboursement des frais de transformation du véhicule mais rejeté la demande de dommages-intérêts. L'appelant principal contestait sa responsabilité en invoquant l'intervention d'un sous-traitant et l'irrecevabilité des preuves produites sous forme de photocopies. La cour écarte ce dernier moyen dès lors que le vendeur ne contestait pas la réalité de l'opération contractuelle et retient que l'obligation de livrer un bien conforme à l'usage convenu pèse sur lui, sans qu'il puisse s'exonérer en invoquant la défaillance d'un tiers. Faisant droit à l'appel incident de l'acheteur, la cour rappelle qu'en application de l'article 263 du code des obligations et des contrats, le préjudice résultant de l'inexécution d'une obligation justifie l'octroi de dommages-intérêts distincts du remboursement des frais engagés pour l'exécution par un tiers. Le jugement est par conséquent réformé sur ce point avec l'allocation d'un dédommagement et confirmé pour le surplus.

Une cour d'appel, qui constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance d'un matériel conforme, apprécie souverainement l'étendue du préjudice subi par l'acheteur. Elle peut légalement, en se fondant sur un rapport d'expertise, allouer à ce dernier une indemnité couvrant non seulement les frais engagés en pure perte pour la mise en exploitation et la perte d'une chance de réaliser des bénéfices, mais également le montant des intérêts du crédit souscrit pour financer l'acquisition dont la défaillance du vendeur a rendu l'objet inutile. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'elle assortit sa condamnation des intérêts légaux, lesquels constituent la réparation du préjudice résultant du retard dans le paiement de l'indemnité et ne sauraient être confondus avec les intérêts conventionnels d'un contrat de prêt.

La Cour d’appel était saisie d’un litige portant sur le retard dans la livraison d’un bien immobilier et l’indemnisation subséquente. L’appelant contestait le jugement de première instance, arguant d’une part s’être acquitté de ses obligations dans les délais contractuels, et d’autre part, contestant l’application de la clause pénale au regard de la modification de l’article 264 du Dahir des Obligations et Contrats (D.O.C.).

La Cour a d’emblée rejeté l’argument de l’appelant relatif à l’exécution prétendument ponctuelle de ses obligations. Elle a constaté que ce dernier n’avait pas rapporté la preuve d’une telle exécution dans le délai convenu, les éléments du dossier établissant au contraire une livraison effective le 10 novembre 1993, alors que l’échéance contractuelle était fixée au 26 avril 1992.

Concernant le montant de l’indemnisation, la Cour, se référant aux dispositions de l’article 264 du D.O.C., tel que modifié par le Dahir du 11 août 1995, et prenant en considération la valeur du bien ainsi que la durée du retard, a analysé les clauses contractuelles. Il ressortait qu’une indemnité initiale de 60.000 dirhams avait été convenue pour un retard n’excédant pas un an. Un avenant contractuel y ajoutait une pénalité de 10.000 dirhams par mois de retard pour la livraison de l’appartement muni du permis d’habiter et du titre foncier, cette indemnité étant devenue exigible à compter du 27 avril 1992. Le vendeur, bien que mis en demeure à plusieurs reprises, n’a exécuté ses obligations de livraison complète qu’en cours d’instance.

En conséquence, la Cour d’appel a partiellement fait droit à l’appel. Tout en confirmant le jugement de première instance sur le principe de la défaillance du vendeur, elle l’a réformé en ce qui concerne le quantum de la réparation, limitant le montant de l’indemnité allouée à l’acquéreur à la somme de soixante mille dirhams (60.000 DH). Les dépens ont été mis à la charge de l’intimé (le vendeur).

Note: Ce principe est atténué, en ce sens que l’article 264 du DOC modifié par le Dahir du 11 août 1995, a donné au juge la possibilité de réduire ou d’augmenter le montant de cette indemnité, proportionnellement au préjudice réellement subi.