Mot clé
Défaillance du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Ce dernier se prévalait d'une coupure d'électricité pour justifier son manquement, ce que le tribunal de commerce avait admis pour rejeter la demande.

La cour relève cependant que le preneur, bien qu'ayant obtenu une ordonnance de référé l'autorisant à contracter directement avec le fournisseur d'énergie en cas de défaillance du bailleur, n'a jamais mis en œuvre cette autorisation. Elle en déduit que la privation de jouissance ne peut être imputée au bailleur et ne saurait par conséquent justifier le non-paiement des loyers.

Le manquement du preneur à son obligation principale étant ainsi caractérisé, la demande d'expulsion est jugée fondée. La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et, statuant à nouveau sur ce chef, ordonne l'éviction du preneur du local commercial.

Le débat portait sur les modalités de fixation et d'exigibilité de l'indemnité compensatoire due au preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises aux résultats divergents et constaté la carence du bailleur à consigner les frais d'une troisième, avait fixé l'indemnité en retenant la moyenne des deux rapports existants.

L'appelant soutenait, d'une part, que la défaillance du bailleur à payer les frais de la contre-expertise valait acquiescement au rapport le plus élevé et, d'autre part, que l'impossibilité matérielle de retour, résultant des nouveaux plans de construction, rendait l'indemnité compensatoire immédiatement exigible avant même la démolition. La cour d'appel de commerce écarte ce raisonnement en rappelant que, conformément à l'article 66 du code de procédure civile, le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et ne lie pas le juge.

Elle retient que le premier juge a souverainement exercé son pouvoir d'appréciation en déterminant le montant de l'indemnité sur la base des éléments dont il disposait, sans être tenu par l'un ou l'autre des rapports ni par l'attitude procédurale des parties. Concernant l'exigibilité de l'indemnité, la cour juge que celle-ci reste subordonnée à la preuve d'une privation effective du droit de retour, laquelle n'est pas caractérisée par la seule non-conformité des plans du nouvel immeuble au nombre de locaux antérieurs.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant des dommages-intérêts au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité du bailleur du fait de la coupure d'électricité. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité du bailleur et l'avait condamné à indemniser le préjudice subi par le preneur.

L'appelant contestait sa responsabilité, soutenant que la coupure résultait d'un défaut de paiement du preneur auprès du fournisseur d'énergie et que le preneur n'avait subi aucun préjudice. La cour écarte ce moyen en retenant que la privation d'électricité est établie par plusieurs constats d'huissier ainsi que par une ordonnance de référé, non exécutée par le bailleur, lui enjoignant de rétablir le courant.

Elle souligne que cette ordonnance, en application des articles 418 et 419 du code des obligations et des contrats, constitue un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux de la défaillance du bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter la preuve que la coupure était imputable au fournisseur, sa responsabilité contractuelle est engagée.

La cour considère en outre que le préjudice est suffisamment établi par les constats démontrant l'arrêt de l'activité du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur au paiement des loyers commerciaux lorsque ce dernier invoque la défaillance du bailleur dans son obligation d'entretien. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par le bailleur.

L'appelant soutenait être déchargé de son obligation au motif qu'il aurait été privé de la jouissance des lieux loués, le bailleur n'ayant pas procédé aux réparations nécessaires pour garantir la sécurité et l'exploitabilité du local. La cour écarte ce moyen dès lors qu'il ressort des pièces du dossier, notamment d'une expertise judiciaire et d'un courrier émanant du preneur lui-même, que les réparations nécessaires ont bien été effectuées par le bailleur avant la période litigieuse.

La cour retient que le preneur a, par ce courrier, non seulement confirmé la conformité des travaux mais également exprimé sa volonté de réintégrer les lieux, ce qui établit qu'il a recouvré la pleine jouissance du local commercial. L'obligation de payer les loyers pour la période correspondant à cette jouissance retrouvée demeure donc entière.

Faute pour le preneur de justifier du paiement des loyers jusqu'à la restitution des clés, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, le tribunal de commerce avait accueilli la demande après avoir admis la régularisation de la qualité du demandeur par voie de conclusions réformatoires. L'appelant contestait la recevabilité de cette régularisation et invoquait l'exception d'inexécution pour privation de jouissance.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen de procédure en retenant que la qualité à agir s'apprécie au regard du contrat de bail, lequel liait le preneur au demandeur personne physique et non à la société initialement désignée par erreur. Sur le fond, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve de la privation de jouissance alléguée.

Elle constate notamment que l'ordonnance de référé qui autorisait le locataire à contracter directement avec les fournisseurs d'énergie en cas de défaillance du bailleur n'a pas été mise en œuvre. Faute pour le preneur de justifier son inexécution, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que le bail consenti par un seul propriétaire indivis est opposable au preneur, qui ne peut se prévaloir des différends entre co-indivisaires pour refuser le paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif. L'appelant soulevait, d'une part, le défaut de qualité à agir du bailleur, simple propriétaire indivis, et, d'autre part, son droit de compenser les loyers dus avec le coût de réparations qu'il avait effectuées. La cour écarte le premier moyen en retenant que le contrat de bail conclu par un indivisaire produit ses pleins effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur. Elle rejette également la demande de compensation, rappelant qu'en application de l'article 638 du dahir des obligations et des contrats, le preneur ne peut imputer le coût des réparations sur les loyers qu'après avoir mis en demeure le bailleur et obtenu une autorisation judiciaire pour les effectuer lui-même, formalités non accomplies. Constatant néanmoins que le premier juge avait omis de déduire du décompte les sommes consignées par le preneur, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris tout en le réformant sur le quantum de la condamnation.