Mot clé
Constructeur de bonne foi

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de suspension de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits d'un constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui face au créancier hypothécaire du propriétaire inscrit. L'appelant soutenait que l'action au fond qu'il avait engagée pour faire valoir ses droits sur la construction justifiait la suspension des mesures d'exécution diligentées par le créancier. La cour écarte ce moyen au motif que les droits du créancier hypothécaire, fondés sur les inscriptions du titre foncier, priment sur la situation de fait du constructeur en application du principe de l'inopposabilité des droits non inscrits. Elle retient que l'action intentée par le constructeur, fondée sur les dispositions du code des droits réels relatives à la construction sur le terrain d'autrui, ne peut aboutir qu'à une indemnisation pour la valeur des constructions et non à la revendication de la propriété du fonds. Dès lors, l'instance au fond est sans incidence sur le droit du créancier de poursuivre la vente du bien grevé, lequel constitue son gage. L'ordonnance de référé est en conséquence confirmée.

Ayant constaté qu'un tiers avait édifié des constructions à ses frais sur le terrain d'autrui et retenu souverainement sa bonne foi, une cour d'appel en déduit exactement, par une application correcte de l'article 18, alinéa 2, du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, que le propriétaire du sol, bien que son action en revendication aboutisse à l'éviction du constructeur, ne peut exiger la démolition desdits ouvrages. En effet, dans une telle situation, le propriétaire acquiert les constructions par accession et dispose seulement d'une option pour indemniser le constructeur évincé, soit en lui payant la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, soit en lui versant une somme correspondant à la plus-value apportée au fonds.