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Autorisation préalable du bailleur

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences du non-respect par le preneur de la procédure d'autorisation d'adjonction d'activités connexes prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour modification de l'activité, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur.

Le débat portait sur le point de savoir si l'exercice d'une activité complémentaire, sans l'autorisation préalable du bailleur ou du juge, constituait un motif grave de résiliation, et si une autorisation générale de travaux empêchait le bailleur de réclamer une indemnisation. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que l'adjonction d'une activité complémentaire impose au preneur de suivre la procédure d'autorisation prévue à l'article 22 de la loi n° 49-16.

Faute pour le preneur d'avoir sollicité cet accord ou une autorisation judiciaire, la cour considère que l'infraction constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, au sens de l'article 8 de ladite loi. En revanche, la cour écarte la demande indemnitaire du bailleur, au motif que l'autorisation de travaux qu'il avait délivrée était formulée en des termes généraux et non restrictifs.

Par conséquent, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce réalisée en violation d'une clause du bail interdisant toute cession ou sous-location sans son consentement préalable. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par le bailleur au cessionnaire et rejeté sa demande d'expulsion. En appel, le bailleur soutenait que la cession constituait une violation de la clause résolutoire expresse prévue au contrat, fondant son moyen sur la force obligatoire des conventions. La cour écarte cet argument en opérant une distinction fondamentale entre la simple cession du droit au bail, qui peut être contractuellement soumise à l'accord du bailleur, et la cession du fonds de commerce, qui est une opération distincte. Elle retient que la cession du fonds de commerce, qui emporte de plein droit cession du droit au bail lorsque le cédant a acquis ce droit par une exploitation de plus de deux ans, n'est pas subordonnée à l'autorisation préalable du bailleur. La cour rappelle que les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux sont d'ordre public et que la seule obligation pesant sur les parties à la cession est d'en notifier le bailleur, ce qui fut fait. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable la demande d'un preneur visant à obtenir une autorisation judiciaire pour réaliser des travaux dans les locaux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'urgence et le bien-fondé d'une telle requête. Le juge de première instance avait rejeté la demande pour défaut d'urgence. En appel, le preneur soutenait que l'impossibilité d'exploiter les lieux du fait de leur dégradation caractérisait un préjudice imminent justifiant l'intervention du juge. La cour d'appel de commerce écarte ce débat en retenant que les travaux sollicités, qualifiés de simples réparations locatives telles que la plomberie, la peinture et le carrelage, ne requièrent pas l'autorisation préalable du bailleur. Elle ajoute qu'aucune pièce au dossier ne démontre un refus formel de ce dernier ou de l'autorité administrative. La demande étant jugée sans objet, l'ordonnance entreprise est confirmée, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et les modalités de calcul de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction mais limité le dédommagement en excluant la valeur de la clientèle faute de production des déclarations fiscales. La cour écarte le moyen du preneur tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, retenant que le silence et les déclarations extrajudiciaires du locataire valaient aveu de la relation locative au sens des articles 406 et 407 du dahir des obligations et des contrats. Sur le fond, la cour juge, en application de l'article 7 de la loi 49.16, que l'absence de déclarations fiscales ne peut justifier l'exclusion de l'indemnisation pour la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. Elle ajoute, en rejetant l'appel incident du bailleur, que l'indemnisation des améliorations n'est pas subordonnée à une autorisation préalable et que l'évaluation du droit au bail doit se fonder sur la valeur locative actuelle et non sur le loyer historique. Le jugement est par conséquent réformé par une augmentation de l'indemnité d'éviction.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande en résiliation d'un contrat de gérance libre, déduit le consentement du bailleur aux modifications apportées au bien loué de l'ancienneté des travaux et de la connaissance qu'en avaient ses préposés, alors que le contrat subordonnait expressément toute modification à une autorisation préalable du bailleur et que le gérant ne rapportait pas la preuve de l'avoir obtenue. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé la force obligatoire du contrat et fondé sa décision sur un raisonnement vicié.

En revanche, c'est par une appréciation souveraine des faits et des éléments de preuve versés aux débats que les juges du fond, sans être tenus d'ordonner une expertise, évaluent le montant de l'indemnité due au gérant pour le préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds.