Mot clé
إقرار المالك

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant décliné la compétence du juge des référés, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur l'étendue des pouvoirs de ce dernier en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour ordonner à une copropriétaire d'un local commercial de délivrer son autorisation pour la réalisation de travaux par le preneur.

L'appelant soutenait que l'existence d'un lien contractuel, manifeste au vu des pièces produites, suffisait à fonder la compétence du juge de l'urgence, la contestation de l'intimée n'étant pas sérieuse. La cour écarte ce moyen au motif que statuer sur la demande reviendrait à trancher une contestation sur l'existence même et l'étendue des obligations de la copropriétaire, ce qui relève du fond du droit.

Elle retient qu'une telle décision aurait pour effet de modifier les positions juridiques des parties, excédant ainsi les pouvoirs conférés au juge des référés. La cour rappelle que ce dernier ne peut ordonner que des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, sauf à faire cesser un trouble manifestement illicite, non caractérisé.

L'ordonnance d'incompétence est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité de la destination des lieux en l'absence de bail écrit. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de contrat écrit spécifiant l'activité commerciale autorisée.

L'appelant soutenait que l'activité initiale était prouvée par un acte de donation du fonds de commerce au preneur, lequel devait s'imposer à la relation locative. La cour retient que cet acte, étranger au rapport contractuel entre bailleur et preneur, est inopposable au premier pour déterminer la destination des lieux.

Elle relève qu'en l'absence de clause restrictive et dès lors que les quittances de loyer mentionnent un usage commercial générique, le preneur conserve la liberté d'exercer toute activité commerciale qui ne nuit pas à l'immeuble. La cour ajoute que la tolérance de l'activité litigieuse par les précédents propriétaires pendant plus de quinze ans vaut acceptation tacite.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux et à la résiliation du bail pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce tranche l'articulation entre le droit commun des contrats et la loi spéciale régissant les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif mais rejeté la demande d'expulsion. L'appelant principal contestait sa condamnation en invoquant des quittances émanant d'un précédent propriétaire, tandis que l'appelant incident soutenait que le défaut de paiement justifiait la résiliation du bail sur le fondement du droit commun, nonobstant la forclusion de l'action en validation du congé. La cour écarte le moyen du preneur, retenant que l'écrit invoqué était inopposable au bailleur actuel, subrogé dans les droits des vendeurs pour le recouvrement des loyers. Surtout, la cour juge que l'action en résiliation pour défaut de paiement est exclusivement régie par la procédure de l'article 26 de la loi n° 49-16. Dès lors, le bailleur ayant laissé s'écouler le délai de six mois pour agir en validation du congé, il est déchu de son droit de solliciter l'expulsion, sans pouvoir se prévaloir des dispositions de l'article 692 du code des obligations et des contrats. La cour fait cependant droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers postérieurs.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que le dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat et destiné, selon les clauses de celui-ci, à être conservé par le bailleur jusqu'à la fin de la relation locative, ne peut être imputé par le preneur sur les loyers impayés visés dans la mise en demeure. Ayant en outre constaté que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité desdits loyers dans le délai de quinze jours imparti par la mise en demeure, la cour d'appel en a exactement déduit que le manquement du preneur à son obligation de paiement justifiait la validation de l'injonction et l'éviction.

Dès lors qu'elle a constaté que la vente d'un bien immobilier du domaine privé d'un établissement public à l'un de ses salariés avait été autorisée par le directeur général, lequel disposait d'une délégation de pouvoir du conseil d'administration à cet effet, une cour d'appel en déduit à bon droit que la vente est parfaite et doit être exécutée. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, selon lequel le bien litigieux ferait partie de ceux exclus de la vente par une réglementation interne, sans que le juge ne puisse soulever d'office la nullité du contrat pour contrariété à l'ordre public en l'absence de preuve que son objet est impossible ou que sa cause est illicite.

La Cour Suprême casse une décision d’appel ayant validé l’occupation d’un fonds de commerce indivis par des tiers qui se prévalaient d’actes conclus avec un seul co-héritier minoritaire.

La haute juridiction énonce que la partie qui produit un document en justice est liée par son contenu. En l’espèce, l’acte de vente fourni par les occupants établissait lui-même l’origine successorale et le caractère indivis du bien, opérant ainsi un aveu judiciaire à leur encontre. Dès lors, les actes de disposition accomplis par un seul indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise, tels que la conclusion d’un contrat de société ou la vente du fonds, sont inopposables aux autres co-propriétaires.

La cession est de surcroît qualifiée de vente de la chose d’autrui. En vertu de l’article 485 du Dahir sur les obligations et les contrats, elle demeure sans effet à l’égard des autres indivisaires faute d’avoir été ratifiée par eux. En faisant produire effet à des conventions inopposables aux demandeurs, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale, justifiant sa cassation.

Face à une dépossession immobilière fondée sur une procuration judiciairement reconnue comme fausse, la Cour Suprême consacre la primauté du droit de propriété du propriétaire spolié sur la sécurité juridique invoquée par le tiers acquéreur, même de bonne foi.

La bonne foi est jugée inopérante car le faux initial, une fois constaté, vicie l’ensemble des actes subséquents. En application de l’adage quod nullum est, nullum producit effectum et de l’article 306 du Dahir des Obligations et des Contrats, la nullité de l’acte de base entraîne en cascade la nullité des ventes qui en découlent.

Dès lors, le principe du caractère inattaquable des inscriptions au titre foncier est écarté au profit de l’article 91 du Dahir de 1913, qui fonde la radiation de l’inscription du tiers acquéreur en exécution de la décision de justice anéantissant l’acte frauduleux.