قيمة التحسينات هي المبالغ الواجب أداؤها لاستحقاق الشفعة سواء كانت ظاهرة عند العرض العيني أو قدم الدليل لإثباتها أثناء سريان دعوى الشفعة لا تحتاج إلى تقديم مقال مضاد بشأنها بل يكفي الدفع بوجودها.
القرار الذي قضى برفض أداء التحسينات الثابتة بعلة عدم تقديمها بمقال مضاد يكون مشوبا بفساد التعليل الموازي لانعدامه.

قرار عدد: 3995، بتاريخ: 25/10/2000
باسم جلالة الملك
إن المجلس الأعلى
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث يؤخذ من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف، أن المطلوب، تقدم أمام المحكمة الابتدائية ببرشيد،  بمقال، يعرض فيه أنه يملك على الشياع في العقار ذي الرسم العقاري عدد 11485/15 وأن شريكه فيه بوقروح  لحسن  باع جميع حصته للمدعى عليه الطالب بمقتضى عقد بيع وقع تسجيله على الرسم العقاري  بتاريخ 16/04/96، وأنه رغبة منه في شفعة  المبيع قام بالعرض العيني وبالإيداع، ملتمسا الحكم بالمصادقة على  العرض  العيني  وباستحقاقه  لشفعة المبيع وأمر المحافظ على الأملاك العقارية وبمحضر العرض العيني وبوصل الإيداع.
وبعد جواب المدعى عليه بأن الأرض ليست عارية، وإنما شيد بها سكناه بما قدره 138.500 درهم، وأن العرض العيني ناقص من هذا المبلغ، مدليا بصورة لعقد التزام بالبناء وبثلاث صور فوتوغرافية للأبنية، وبعد  تعقيب المدعي أن الأبنية من فعله مدليا برخصة البناء، أصدرت المحكمة حكما قضت فيه بالمصادقة على العرض العيني وباستحقاق المدعي لشفعة المبيع مع أمر المحافظ على الأملاك العقارية ببرشيد بتسجيل الحكم بعد صيرورته  نهائيا  بالرسم العقاري، وبرفض باقي الطلب، بعلة أن دعوى الشفعة قدمت داخل الأجل القانوني، وأن المدعى عليه فضلا عن  عدم إثباته كون البناء من فعله، فهو بمثابة الباني في ملك الغير بسوء نية، فاستأنفه المدعى عليه، مبينا في مقال استئنافه أن المستأنف عليه لم يحترم أجل الثلاثة أيام المنصوص عليها في الفصل 974 من قانون الالتزامات والعقود وأن العرض  لم  يتضمن  مبلغ  التحسينات البالغة قيمتها 138000 درهم، وأن الحكم المستأنف لم يرد على دفعه المتعلق بتلك التحسينات.
وبعد جواب المستأنف عليه بما يؤكد أقواله، أصدرت محكمة  الاستئناف بسطات  بتاريخ 29/12/99 قرارا  تحت  عدد 328 في القضية العقارية ذات العدد 1607/99/3 قضت فيه بتأييد الحكم المستأنف، بعلة أن الفصل 974 المحتج به من طرف المستأنف لا يتعلق إلا بتزاحم الشركاء في الشفعة، وأن ما هو ملزم به المستأنف هو الظاهر من الثمن والمصاريف والتحسينات عند العرض العيني، أما ما يثبت أثناء الدعوى فلا يقبل  إلا بمقتضى  مقال  مضاد،  وأن طلب  أداء  مبلغ 138000 درهم فينبغي عدم الاستجابة إليه لعدم تقديمه في شكل مقال مؤدى عنه، وهو غير ما قام  به  المستأنف  الذي ضمنه جوابه وأعاد تكراره في مقاله الاستئنافي، وهو المطلوب نقضه.
وحيث يعيب الطاعن القرار المذكور بنقصان التعليل الموازي  لانعدامه،  ذلك  أن ذهب إليه من أن التحسينات يجب أن يطالب بها المشفوع منه أمام المحكمة بمقال مضاد هو اتجاه لا يتماشى ومقتضيات الفصل 25 من ظهير 19 رجب الذي ينص على الأخذ بالشفعة بعد أداء المبلغ المؤدى في شراء الحصة وكذا مبلغ ما أدخل عليها من تحسينات، وأنه لا يمكن اعتبار المطلوب غير ملزم بأدائها سيما وأن الطالب أثبت وجودها و التمس إجراء خبرة لتحديد قيمتها.
حيث أن التحسينات هي المبالغ الواجب قانونا أداؤها لاستحقاق الشفعة، سواء كانت ظاهرة عند العرض العيني أو قدم الدليل لإثباتها أثناء سريان دعوى الشفعة، ولذلك فهي لا تحتاج إلى تقديم مقال مضاد بشأنها، بل يكفي الدفع بوجودها لاستحقاق صاحبها لها، ولذلك فإن القرار المطعون فيه عندما اشترط المقال المضاد لقبولها، يكون مشوبا بعيب فساد التعليل الموازي لانعدامه، وبالتالي معرضا للنقض والإبطال.
لهذه الأسباب
قضى بالنقض والإحالة.
الرئيس: محمد القري ، المستشار المقرر: عبد النبي قديم.